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主题：【文摘&分析】整整这帮WBD -- 老马丁
家园 【文摘&分析】整整这帮WBD 十几万一平方米，买个condo的七十年使用权，这些人是没救药了。我二月份去上海面试，上海的同学人人背着七八十万的债务。复旦那么偏的位子，旧房子也要1万一平方米，还不知道能住几年。人家说拆还不得拆呀。
幸好国家出手了，整整这帮WBD。一个汤臣，年营业额不到5亿港币，有什么实力搞出180套均价过亿的豪华住宅？银行们出了多少力？看看经营利润，基本上是营业额的一半，难怪大家都去搞地产。不过半年才买一套，跟珠宝店差不多，干的是三年不开张，开张吃三年的业务。
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土地增值税重创汤臣一品 集团利润去年大跌4成
《东方早报》
继2005年拖累汤臣集团(0258.HK)利润大跌48.6%后，汤臣一品2006年再次扮演“杀手”角色。
汤臣集团21日发布的2006年年报显示，由于汤臣一品销售不顺，外加土地增值税清算，集团业绩一落千丈，亏损5551万港元(2005年盈利2.03亿港元)。
汤臣集团表示，如果不计土地增值税影响及投资物业的公平值变动，集团去年盈利1.1313亿港元。但即使排除上述影响，汤臣集团去年利润仍然大跌44.2%。
汤臣集团执行董事汤珈铖曾公开表示，“‘一品’是汤臣获利的主要项目。”可见汤臣一品对于集团的分量。
汤臣业绩连年大跌
汤臣集团2005年营业额4.97亿港元，比2004年减少35.1%；经营利润为2.28亿港元，同比下跌48.6%。
业内人士分析指出，汤臣一品建设成本高、投入资金多、销售不佳是造成2005财年业绩下滑的主要原因。仲量联行亚太区董事陈立民当时曾预测，汤臣一品的成交不力将继续对汤臣集团2006年的盈利状况造成较大影响。
果然，汤臣集团在2006年深陷一品“梦魇”，由于汤臣一品销售不顺，拖累得汤臣集团的业绩直线下落。公告显示，截至2006年12月31日，集团税后亏损额为5551万港元。汤臣集团总经理徐彬曾向媒体大倒苦水，“汤臣集团来上海投资
房地产14年，陆续投入20亿美元，才仅仅在去年向香港总部上缴首批约1.7亿元人民币的利润。”
土地增值税之痛
今年1月土地增值税清算通知出台对汤臣一品无疑是雪上加霜。由于土地增值税采用累进税制的计算标准，
房价和增值幅度越大，税收就越高，汤臣一品每平方米高达十多万元的天价首当其冲成为增值税清算目标。
《东方置业》曾于1月31日首次独家报道《汤臣一品，要交多少土地增值税》。按照不同的算法，汤臣一品需要交33.24亿或50.82亿元的土地增值税。汤臣集团在年报中坦承，2006年业绩下降的主要原因是土地增值税清算通知的出台。汤臣集团为此拨备过往年度及回顾年度土地增值税约2.458亿港元。而根据《东方置业》此前依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的计算，目前已售出的三套房，需要缴纳土地增值税1.084亿元。
如果去除土地增值税的影响，汤臣集团去年就不再亏损，转为盈利1.1313亿港元，而2005年盈利2.03亿，业绩跌幅为44.2%。这个幅度比2005年汤臣集团48.6%的业绩跌幅甚至要低一些。
在土地增值税清算开始实施的2月1日，汤臣一品以14.21万元/平方米的价格售出了第三套住宅，刷新了此前由它自己创下的13万元/平方米的中国住宅最贵单价纪录。汤臣集团董事长助理杨玉霞在接受媒体采访时表示，汤臣一品绝对不会降价。
即使汤臣一品一直不降价并一直无人问津，还是无法绕过土地增值税这一关。根据国家税务总局的通知，取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕，剩余的可售建筑面积已经出租或自用的项目，税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
汤臣一品在2005年10月就取得了A栋住宅的销售许可，到明年10月税务机关就可以要求汤臣一品对A栋实施土地增值税的清算。因此，足够令汤臣集团心悸的土地增值税，将继续对今年汤臣集团的盈利产生重大影响。
回应虚假销售传言
汤臣集团的年报显示，截至去年底，已售出三套的汤臣一品，仅为汤臣带来一亿元定金收入。而早在去年8月，汤臣即已出售了首套价值1.3亿元的复式豪宅，根据目前市场最多三个月付清全部房款的惯例，汤臣理应在去年11月即已收到全部出售款项。
加上后续售出的两套，汤臣一品销售收入一共2.83925969亿元，何以到去年底仅收到1亿多元定金？
此前，市场一度有汤臣一品虚假销售的种种传言，并有业内人士猜测，汤臣一品先前成交将生变故。而汤臣一品上周五公布得年报，更让人怀疑上述猜测是否可能成真。
汤臣集团上海营销部一位员工表示，根据香港会计准则，房屋销售收入通常要到房屋正式竣工后，才能纳入财务计算。截至年报公布期，汤臣一品仍未建成，故此其销售收入并未全部纳入年报中。这位员工同时指出，首位客户的购房款已经支付。
本帖一共被 2 帖 引用 (帖内工具实现)家园 湯臣集團半年純利1.61億港元 / 上年同期5,217萬 湯臣集團(258.HK)截至今年6月底止半年業績如下: 純利 1.61億港元 / 上年同期5,217萬營業額 2.52億港元 / 上年同期1.93億每股盈利 12.18港仙 / 上年同期4.12港仙不派中期息
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没天理呀！
家园 这个帖子的跟贴值得一看 家园 俺纯属凭着良心发言，比不得其他几位的专业见解…… 但是如果有个行业人民群众非常不齿，而想摆脱又摆脱不了，怎么想怎么不对劲，那就很值得探讨了。
家园 汤城一品想玩银行，结果被银行玩了。 且不说均价一个亿的市场营销手段，有钱人恐怕没有那么傻，拿得出1亿拍套房子的，不介意多掏几个亿直接在上海拿块地皮自己盖。
就只说这套房子想要从银行骗钱的手段吧。
均价1个亿，他想要贷（骗）7成，算30年按揭，等额本息，一个月要还款411351.41，这还是按照5.814％的最低利率算，收入证明起码要开2.5倍，也就是100万以上，这个数量是要出银行流水和个税缴纳材料的，不是找个公司拿张纸盖个萝卜章就可以解决的事情，那里去变？
还有，哪家银行的支行有权限放超过5000万的贷款？起码要到分行吧，估计风控要到总行才行，银行有那么笨蛋么？开发商的这些鬼门道还不是银行教的。银行起初的目的是配合炒房，如果帐烂掉了，可以收房子，总归有固定资产在手，一评估二折旧，剩下个70％，然后房价炒上来，用70％的成本卖出130％甚至200％的价格，银行赚大了，而这个号称均价一个亿的固定资产评估下来能够剩下20％就偷笑了。
一笔5000万的贷款如果烂了，经手的信贷员是要完蛋的，如果有个3、4笔这个数额的坏帐，那个分行的行长也就没有了前途。
家园 恭喜：意外获得【西西河通宝】二枚 恭喜：意外获得【西西河通宝】一枚
谢谢：作者意外获得【西西河通宝】一枚
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家园 牛！ 家园 不好意思，还是没怎么看懂，能否说详细一点。 是不是买“汤臣”的客户想通过房贷骗银行的钱，但银行没那么笨。
顺便能否说说：现在国内银行贷款的制度和方式。
谢谢了
家园 汤臣这种房子的销售,风险最大在银行 住房按揭,贷款的部分银行从贷款人的账户上走一遍,然后直接划到开发商(代理商)的账户上,这一步走完了,对于开发商(代理商)而言,房子已经卖出去,钱已经到手（首付是直接交纳到代理商或者开发商手上）。
这个时候，开发商已经拿到了全额房款，剩下的就是购房者和银行之间的事情，而前面说的银行贷给购房者的贷款，是经过对房产评估之后的金额打一个折扣，这个时候购房者可以拿到房产证和土地证，但是他项权证在银行手里，银行在购房者未能按按揭合同归还贷款时有对房产的处置权。
购房者能够按照按揭合同逐期付清或者提前还款付清全额房款和利息自然是最好，但是如果不能付清则银行可以按照合同要求处置房产，也就是俗称的“银行收房子”。
对于银行而言，仅仅只是收回了贷款合同抵押物，而不是现金，对于这个抵押物还要进行一次评估，算上折旧，剩下的残值往往只有原本房价的70％以下（注意，假设购房者的尚欠的贷款以及利息要少于银行最终评估，则差额还是要由购房者承担！），这个时候如果房价趋势是上涨的，那么银行就大大赚了一笔，等于用很大的折扣获取了一套实实在在的房子，而这个房子利马通过各种手段变现后，利润要大大高于任何炒房者，所以银行对于住房按揭贷款一向是大力支持的，即使没有这种极端情况的发生，银行无论就算是收取稳定的按揭利息也要远远划算于商业贷款，因为商业贷款坏帐的发生要远远高于住房按揭贷款，而商业贷款的抵押物未必能够升值，甚至会极大的贬值。
开发商搞假按揭，目的就在于最快最及时的把房子变现，把钱从银行里面搞出来，而汤城一品这种房子，随便一个按揭贷款金额就要上千万，普通发放住房贷款的支行级别是没有权限批准的，要上交总行的风控部门，总行把按揭这些门道玩的精通，人家是要靠这个赚钱的，难道还要把钱亏给你？
汤城一品这种楼盘，想要贷款做开发也是在开发阶段，给银行的抵押物不是房子，银行没有那么傻，让你用图纸上的东西来质押，而是用土地！换句话说，就算你汤城一品一套没有卖出，银行来追贷款了，就算把这几栋楼炸平银行也还是赚了，要知道这几年这块地皮涨价了多少。而楼盘卖不出去，最亏的是该公司的股东以及其他债权人，这个就和银行没有关系了。
本帖一共被 1 帖 引用 (帖内工具实现)家园 长见识，谢谢！但能否把这几篇短文整理汇总成一篇。 能否把这几篇短文整理汇总成一篇单独贴出来，让大家好好学习和讨论一下。
如果再写点国外有关房贷的信息和内部操作就更好了。
不管怎么样，逐篇送花！
家园 补充一点：楼面地价的2倍就有大大的盈利 这块地，拍卖假设是10个亿，我用自己的现金储备和他方借贷拍下来，接着我拿着这块地找银行贷款，贷款什么？贷款开发费用！费用是按照预算来的，预算做高，哪怕按照现有最苛刻的贷款政策，我本来要10个亿做开发，我预算做成20个亿，银行说了，要我自有资金不少于三分之一，行，我账上变出来10个亿，已经一半了，够不够？银行说够了，我按照这块地的评估金额贷款吧，你拍了10个亿，我评估你要不了这么多，我贷给你7个亿。
楼面地价总共10个亿，容积率什么一算，高层住宅一来就是几十层，总共开发成本连同地价不到20亿，开盘，如果全部卖出可以卖30个亿，剩下的就是按照我上帖说的操作。
最坏的情况，几年了卖出去几套，挺不下去了，银行上门：哥们，到期了，怎么着？无奈你就说：没钱还，你看着办吧。
当年给银行质押的是土地，地上建筑和银行无关，银行可以采取出让抵偿债务的方式，也可以采取拆迁补偿的方式，问题是，这个汤城一品卖出去几套，存在多大的拆迁补偿？银行良心好，就大减价慢慢卖，如果急着冲帐，那就把楼一炸，重新土地拍卖，结果过去了3年这块地已经价值15个亿，银行仅仅只用7个亿的成本就稳赚8个亿，划算啊！
本帖一共被 1 帖 引用 (帖内工具实现)家园 银行狡猾狡猾地 呵呵，花。
家园 我一直以为是银行的内鬼在伙同开发商，看来，银行也有自己的算盘。 以前总觉得是银行和开发商，地方政府的合谋，没想到银行在其中有如此大的收益，几乎是唯一只赚不赔的。
家园 再补充一点 房地产最大的获益方是出让土地的政府，一块地，拆迁加上n通n平，是一家公司做，这个是招标的，费用2个亿，然后土地储备中心拿着，捂着，过几年，翻了几倍买出去，这个是最正常的政府获利，照搬香港政府的经验。好一点的就是开发商直接找地主谈，一块工厂用地，我多少多少买下来，你搬迁，变更规划用途的手续我来办，然后拿来卖。
经济发展有两个切实要素，一个是生产力，另外一个就是流动性，为了将老百姓手头的银行存款拿出来流动，政府可谓想尽了办法，所谓的开放商，只不过是一个现金搬运工，做来做去都是为政府促进流动性帮忙，当然，人家那些辛苦费是应该的，这个是政府的赏赐和恩典。
至于汤城一品那种不想要赏赐，不想要恩典，妄图脱离自己搬运工的身份企图揩主子油水的角色，是讨不到好的。
