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主题:【文摘&分析】整整这帮WBD -- 老马丁

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家园 补充一点:楼面地价的2倍就有大大的盈利

这块地,拍卖假设是10个亿,我用自己的现金储备和他方借贷拍下来,接着我拿着这块地找银行贷款,贷款什么?贷款开发费用!费用是按照预算来的,预算做高,哪怕按照现有最苛刻的贷款政策,我本来要10个亿做开发,我预算做成20个亿,银行说了,要我自有资金不少于三分之一,行,我账上变出来10个亿,已经一半了,够不够?银行说够了,我按照这块地的评估金额贷款吧,你拍了10个亿,我评估你要不了这么多,我贷给你7个亿。

楼面地价总共10个亿,容积率什么一算,高层住宅一来就是几十层,总共开发成本连同地价不到20亿,开盘,如果全部卖出可以卖30个亿,剩下的就是按照我上帖说的操作。

最坏的情况,几年了卖出去几套,挺不下去了,银行上门:哥们,到期了,怎么着?无奈你就说:没钱还,你看着办吧。

当年给银行质押的是土地,地上建筑和银行无关,银行可以采取出让抵偿债务的方式,也可以采取拆迁补偿的方式,问题是,这个汤城一品卖出去几套,存在多大的拆迁补偿?银行良心好,就大减价慢慢卖,如果急着冲帐,那就把楼一炸,重新土地拍卖,结果过去了3年这块地已经价值15个亿,银行仅仅只用7个亿的成本就稳赚8个亿,划算啊!


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