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主题:泡沫过程注定反演,北京房价暴跌60%(一) -- 陈经

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家园 (二)资金推动的超级泡沫与巨大浮盈

北京的房价是不是泡沫,应该不用争论了。有争议的只是泡沫的程度,以及这个泡沫是不是“良性”的,能不能被经济增长填平。我的结论是,这个泡沫具备了历史上所有巨大泡沫的特征,是无可置疑的超级泡沫。

从房价收入比来看,北京的房价和东京、香港已经可以比较了,而收入却相差数倍。随便一套房就要百万首付、1-2百万贷款,月供上万。如果只靠人均收入,北京房价根本不可能炒到这么高。我论证过,北京房价的合理支撑是改善性需求卖小房换大房。

改善性需求,卖了小房子,可以换大房子,似乎购买力很强大。但前提条件是以高价卖掉小房子。北京的“小房子”面积也不小,50平算少见的,90平以下都算小房子。一个90平的“小房子”,以3万均价计,总价要270万,再加上税费,买家要准备280万。普通人能拿出这么多钱来买“小房子”?就算60平的也要180万,要准备60万首付,贷120万,压力真的不小。所以,改善性需求的购买力,根源还是高房价,是自我循环论证。如果小房子的价格崩溃,大房子的“改善性购买力”也会崩溃。

且不说北京有多少60平的小房子,人如果要买得起180万的小房子,收入得多少?北京收入高的人也不少,应该是有不少人买得起的,但是,这些人多半已经有了房子。真正需要买而且买得起的人有多少?这些人绝对托不起3万的房价。

当然,北京房价毕竟是炒上来了,而且原因很明显:外来资金。山西煤老板、各地富人、炒房团,也包括刚需啃老啃亲戚,资金来源多得很。如果没有这些外来资金,单靠买小房子的刚需,以及改善性需求换房,根本炒不到这么高。可以断定,外来资金是北京房价全国最高的最重要原因。

如果明白外来资金是高房价的根源,那么这就是一个绝对的泡沫了。这些资金自己不住,只是为了投资。炒到这么高,真正需要的人又买不起,收租也没多少,甚至根本空置着,唯一的结论就是:资金之所以买入是为了卖给后面买的人。有些富人是看着喜欢全款买入,不考虑卖出,捂盘最坚决。但是,这些富人买房的原因是什么?虽然他不卖,象地主一样,但隐含的意思是:这个房子是值钱的,能够用来贷款,要卖也能卖得出。富人吃几万元的大餐,吃完就完了。富人买来房子,却不会烧掉,说到底还是一种投资,和吃大餐是有区别的。

所以,北京房价连年暴涨,原因是资金推动。本地资金也不少,不需要房子的也来买。房价暴涨的原因,不是什么需求推动,买了不住的不是真实的需求,只是投资。真实的居住需求,可以推动房价合理上涨,这个因素是存在的,但不可能把北京房价推到这么高。

定了性,就好办了:资金推动的泡沫。这个泡沫有多厉害?如果北京有500万套房,每套200万元,市值是10万亿。这个数值是“浮盈”,真金白银掏出来投入买北京房子的资金有多少?北京2009年房子卖得最火,共卖出1880万平方米,同比增长77%。这和存量面积比起来只是30分之一(数据未必准确,粗略估计)。2006年以前,房价都不高。假设2009年以前,用来买房的资金是2009年成交额的4倍,2008年算一半,2007年算四分之三,2001-2006共六年均价在三分之一以下,加上2000年以前的算2倍。所以,历史上用来买房的所有资金,约是五倍的2009年成交额。如果2009成交面积是历史存量的30分之一,浮盈就是六倍。我这个估算可能有些不精确的,但浮盈五六倍并不离谱。北京有多少人什么也没干,只是买了一两套房,就资产200-300万以上?不是巨大的浮盈,这钱哪来的?

市值规模是10万亿,浮盈是500%-600%,这就是北京房产这个超级泡沫的浮盈规模。而这个浮盈的套现压力,从来没有表现其可怕的一面。

(待续)

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