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主题:对比香港与北京地图,论中国应该和港式地产炒作道路划清界限 -- 陈经

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家园 对比香港与北京地图,论中国应该和港式地产炒作道路划清界限

以下分别是香港与北京的google maps地图。比例尺差不多,香港的图稍大些,全图约1600平方公里,北京的全图1200平方公里。

[提示:原图站已失效]

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可以看出,香港的图中,有大片的海域、离岛、山地,都是不能建房的。图中的岛屿是香港岛,面积78平方公里,中间也是山地,不能住人。港岛对面是九龙,约有50平方公里最密集的居住区域。主要人口就在港岛与九龙这两块地,不到100平方公里的狭窄范围内。往北到深圳的火车延线,大围、沙田、粉岭等几个站也有些人,也多不了多少地,都是线状的。

香港总人口700万,600万住在上述100平方公里范围内。西北角的屯门元朗,看似地多些,但经济发展有差距,有相对贫穷人口100万。大约相当于用100平方公里宜居地,住下了600万人。

北京图中1200平方公里,基本全是平原。按香港的标准,其中至少1000平方公里可以用来住人。如果按香港这样住人,这张图中可以住下6000万人。注意这只是北京的中心区。图中最大一个圈是五环,六环还没显示出来。北京直辖市总面积是16808平方公里,还要大十多倍。这张图覆盖了735平方公里的市区。

香港这100平方公里,也不全是居民楼。政府用地、商场、公共建筑、小型公园都是有的。也并不全是高楼,在大量的旧楼、村屋。比北京条件好的,只是数个香港特色的“郊野公园”,其实就是大片空的山地,修些小路让人走。

现在北京常住人口2000万,在这张图里住下了,不是6000万。所以天然居住条件至少是香港的三倍。

从北京的图中可以看出,四环以内是没有什么地了,建筑物相当密集。但四环与五环之间,还有不少空地。也有些稀疏的地方,应该是能拆迁的村庄或老式居民区。五环往外到六环,那就到处是空地或农田。

哪怕就是延着五环发展,不用到六环,北京还有很多地。五环到天安门中心的距离也不远,只有15-20公里!地铁如果建得好,交通根本不是大问题。

五环或者六环内,既然已经划了环线,人们心理上已经觉得迟早变市区的,保留耕地也没有多大的实际意义或者政策意义。实际也有不少地挂出来卖掉了。

从这两张图可以看出,香港居住条件差,确实是自然条件限制,没有办法。而北京有充足的地皮,交通问题也能解决。北京如果承受不了更多的人口,绝不会是因为没有地皮建住房。如果只是要地皮,不用到六环就能解决,而不是夸张地连到河北、天津去。

如果由于水资源之类的其它条件限制,不能增加人口了,那多建一些房解决现有人口的住房问题总可以吧?就建些公租房、廉租房、低价房,不用太多,就可以将北京住房压力大大缓解。即使一时配套上不来,把计划拿出来,给需要住房的年青人明确的期望总可以吧?

以前回龙观就是这样的,能解决很多人的住房问题。由于不稀缺,也没多少人要。那时北京买房也没有多大压力,感觉要好太多了。如果再推出十个回龙观,哪怕就不建出来,光拿嘴说,人也会觉得有盼头了。只不过,人也就不着急买四环内200、300万的房子了。

只能说明,政府没有真正想去解决北京的高房价问题。真要把房子建出来,还怕房价不跌?就是因为不想跌,才搞些莫明其妙的调控,企图“慢点涨”。这是出于利益的考虑,其实可以理解。但就不要搞莫明其妙的说法,直接说不想跌,就是要搞地产经济得了。

同时也说明,如果政府真正放弃对地产经济的依赖,高房价是没有基本面支撑的。全世界最高的房价收入比,其根本原因是政府利益集团对广大人民群众的压迫,其它理由都是解释不通的。所谓“房价不会跌”的信心,还是来自于政府内部的房地产经济爱好者。

现在为什么感觉要转型了?我认为不是政府良心变好了,也不是人骂得凶,而是真的搞不下去了。世界最高的房价收入比,连收入较高的白领都买不起了,房子建出来卖给谁?政府再不控制房价,地产泡沫就会进入完全没有真实需求支持的纯炒作阶段,加速见顶后大崩溃。因此,政府内部终于也有人害怕了,发现不能再把地产泡沫吹大了。所以就出来限购。

地产这个东西,容易全民狂热,估值混乱,搞起稀缺就可能被狂炒。中国的生产力与自然条件足够解决房子问题,北京可以,绝大多数中国城市都可以。以前是有房子不够的问题,但没有什么稀缺问题,只是还没建出来。香港是真的稀缺,那套搞地产的炒作办法传到内地来,全中国也就学起来了。现在,是时候和港式地产炒作道路划清界限了。把强大的建设能力发挥出来,而不是发挥强大的炒作能力,中国能解决人民群众对住房日益增长的需求。而这,也是经济增长最大的目的之一。

(完)

通宝推:柯镇恶,readerg,大眼,
主题:3170446
家园 抢个大牛沙发

第一次如此近距离

帖:3170453 复 3170446
家园 真正的降房价只有物业税

中国人的心理并不是说有套房子就满足了.以我身边的普通工薪阶层为例,一般来说,年收入的一半是能存下来的,这一半的收入普遍是要投资或者存银行.那么股市不靠谱,存银行被通货膨胀抵消,只有买房子才能保值增值.

我家对面的房子买了8年已经涨了5倍以上了.这个过程中一直空关,连出租都没有.我身边许多人在不断地改善自己的居住条件,从100平换到200平直至别墅.

所以只要持有房子没有成本,那么是不能控制人们超过需要的房屋需求的.实际上,3口之家有个90-120平和200平有多大区别呢?但既然房屋能保值增值,那有谁不想住的大一点呢?

帖:3170468 复 3170446
家园 那得看既得利益集团和其他集团的博弈

在中国大陆,俺认为还没有共产党想做而做不到的事,只是要看他是否愿意做。现在这波人不下去,房产降价是没指望的。

如果弄得最后崩盘,大家都没好果子吃,而就像葡萄虎兄说的,资本的本性。。。。

帖:3170480 复 3170446
家园 城市规划不只是考虑盖住宅

香港和北京不能简单类比。

香港的城市职能跟北京比不知差了多少个层级。北京是中国的政治文化中心,说经济中心之一也不错。照中国现在这种吞纳世界的速度,未来就是亚洲的,世界的中心哇,到时候百国来朝,不知道有多繁华多荣耀,这可不是小小香港这个免税港口城市够格比的。戴着这么巨大耀眼的光环,那咱北京城市规划的首要任务就不是解决居民住房问题了。首先作为统治力量的所在地,得有多少政府部门,军事部门,情报部门呢,除开政治中心,北京的古建筑园林景观不知凡几,这是都是红线,卡得死死的动不得,北京的大中院校科研机构那也是不知凡几,文化中心的名头岂是白叫的。此外,就是经济中心了。谁家开公司开到中国不得在北京定个主舵啊,不然这政策人脉怎么摸得门儿清。这不,是个做生意的就得到北京置办个门脸了。

这么多层功能叠加下来,得装进去多少单位多少人,这么多人,得多少配套设施,多大规模配套设施才能解决。

这么算下来 剩下的空 可也不能随便填 还得和总体规划区域规划结合了看 他得满足居民的日常生活需要 购物出行教育医疗样样不能少 这算下来又复杂了 咱们就只说拿一块地 熟地 条件是七通一平 市政的道路给水排水电煤气通信是不是都满足了 完了之后公交系统是不是跟上来也配得好 要考虑的东西还是挺多的

请陈大参详参详

帖:3170481 复 3170446
家园 补充一句

北京算中国的政治军事文化经济中心吧,至于是不是世界的,咱翘首以盼

帖:3170502 复 3170481
家园 突然发现,物业税消灭流动性挺靠谱的

井底望天说要用离岸小岛搞掉一批有钱人的钱袋,消灭流动性。银行老大也说什么池子圈住热钱。无非就是劫富。烧掉一批富豪的人民币,免得全面通胀,要是十几亿人个个都被这样消灭流动性的话。中间出两个人就不好玩了。看看房子简直是消灭流动性的上好的工具,针对大面积,别墅,多套房子收高额物业税,收上来的钱直接烧掉不就消灭流动性了。有钱的那个没有几套房子,如果领失业金的有几套房子也自动当成富豪了,逼着他卖掉几套少交物业税,发改委肯定有聪明人能算出应该怎么收,计算出能收多少物业税,消灭多少流动性。现在条件应该也差不多了吧,统计住房状况,物业税空转实验应该都做了很久了。

帖:3170505 复 3170446
家园 政委啊,香港人均是7.1,北京是30啊

外链出处

北京副市长陈刚说:“北京市政府的目标是,2010年,北京人均居住的建筑面积达到30平方米。据了解,2009年底,已经达到人均28.8平方米,陈刚表示,通过今年的努力相信能够实现人均30平米的目标。”

而香港的人均居住面积是7.1平方,就算它不算公摊,顶大天也就8-9个内地平方。北京人均住宅面积是香港的3倍都不止。

现在北京常住人口2000万,在这张图里住下了,不是6000万。所以天然居住条件至少是香港的三倍。

所以光这一条,30平对7.1的人均,直接就把北京相对香港的面积优势全抵消了。这个人均30是已经建成,入住了的了。100多平的房子都已经盖好了,你要拆掉重新建成40平的,不可能的。

香港人均住宅7.1平,日本人均住宅15.8平,欧洲人均35, 美国貌似50左右。中国从全国来讲,城市和农村都算的话,我们现在在快速逼近老欧洲的35平。这也反映了中国强大生产力的力量。我估计用不了10年,中国人均住宅超50平(注意是人均),和美国并驾齐驱也没什么奇怪的。

但个别中心城市,指望再和以前一样小两口奋斗10年就出来一套2室一厅(06年买房的这种情况多的是),不大现实了。

如果按汉代,唐代比较长时间和平时期黄金房价换算的结果推,长安,洛阳住宅动辄百万钱(需要百金,大约需要25公斤以上黄金)。对应今天的北京,上海就是像样的房子在500万-1300万之间(按今天的黄金价格折算)。这个什么是像样,可能不同历史条件下含义不同。按现在现实,北京三环以内,上海静安区,浦东新区里环境不错的小区,100多个平方,应该就差不多算像样了。那么这些地方单价参照汉代,唐代水准,要每平3-15万左右。

从底层公务员做到个正局,副厅级别(对应唐代正4品官),白居易需要在这个过程中攒钱20年才买得起房,而韩愈24岁才考上进士,29岁才在董晋幕府中得到了一个观察推官的微小官职,36岁时,任监察御史,不久就被贬为阳山县令。此后直到50岁,官职一直浮沉不定。元和十二年,韩愈50岁时,因参与平定淮西之役表现出处理军国大事的才能,迁为吏部侍郎(应该是副部级了),进入朝廷上层统治集团。这之后韩愈才终于奋斗了30年,才买上房子。

这就是中央集权国家的现实。中央集权导致资源过于集中,人想发达必须靠近权利。而皇帝只能有一个,1品,2品,3品官员数量是有限的。班超30岁的时候,这个父亲班彪当过省长(甘肃一带太守),哥哥班固在朝廷做官的红二代,在洛阳还要整天辛苦抄书,生活困苦。等他41岁去新疆后,70岁的时候才被封定远侯,邑千户。我们现在一个红二代(父母是省部级这种的),如果家里积累还行,去北京发展,买个2,3百万的房子貌似不是太难。父母都是高级公务员的家庭,拿出70,80万当首付应该不难(指他们清正廉洁,只靠工资)。孩子如果还有班超那水平,毕业又积累了几年,在北京30岁应该不至于生活还那么艰难。

后汉书 班超传

班超,字仲升,扶风平陵人,徐令彪之少子也。为人有大志,不修细节;然内孝谨,居家常执勤苦,不耻劳辱。有口辩,而涉猎书传。永平五年,兄固被召诣校书郎,超与母随至洛阳。家贫,常为官佣书以供养。久劳苦,尝辍业投笔叹曰:“大丈夫无他志略,犹当效傅介子、张骞立功异域,以取封侯,安能久事笔研间乎!”左右皆笑之。超曰:“小子安知壮士志哉?”其后行诣相者,曰:“祭酒,布衣诸生耳,而当封侯万里之外。”超问其状,相者指曰:“生燕颔、虎颈,飞而食肉,此万里侯相也。”久之,显宗问固:“卿弟安在?”固对:“为官写书,受直以养老母。”帝乃除超为兰台令史;后坐事免官。

。。。。。

明年,下诏曰:“往者匈奴独擅西域,寇盗河西,永平之末,城门昼闭。先帝深悯边萌婴罹寇害,乃命将帅击右地,破白山,临蒲类,取车师城郭;诸国震慑响应,遂开西域,置都护。而焉耆王舜、舜子忠,独谋悖逆,恃其险隘,覆没都护,并及吏士。先帝重元元之命,惮兵役之兴,故使军司马班超安集于窴以西。超遂逾葱领,迄县度;出入二十二年,莫不宾从。改立其王,而绥其人。不动中国,不烦戎士;得远夷之和,同异俗之心;而致天诛,蠲宿耻,以报将士之仇。《司马法》曰:‘赏不逾月,欲人速睹为善之利也。’其封超为定远侯,邑千户。”

写这些东西,只是感觉政委下边这段说的有点过了。我们的政府也许不是什么多么好的政府,但把北京2,3万的房价就当成是地产大泡沫,当成是政府的大失败。我个人感觉不妥。看中国的历史,中央集权朝廷长时间和平的所谓盛世时期,长安,洛阳2,3万的房价,不过是在恢复历史常态罢了。

现在为什么感觉要转型了?我认为不是政府良心变好了,也不是人骂得凶,而是真的搞不下去了。世界最高的房价收入比,连收入较高的白领都买不起了,房子建出来卖给谁?政府再不控制房价,地产泡沫就会进入完全没有真实需求支持的纯炒作阶段,加速见顶后大崩溃。因此,政府内部终于也有人害怕了,发现不能再把地产泡沫吹大了。所以就出来限购。

帖:3170506 复 3170446
家园 实际上地方上的房地产泡沫更为严重
帖:3170515 复 3170506
家园 物业税消灭不了流动性

上缴上来的钱是交给财政,财政还会把它花出去。只有进入央行的钱,才会被冻结起来。

帖:3170524 复 3170505
家园 本来看题目不想花了

看了内容,陈大还是陈大,有理有据;而且,最后的结论,不管是否会成真,总归是合理的。

05年的时候跟香港同事说起9798金融风暴时香港的楼市,据说之前在香港也是一片“土地有限、房产不可能贬值”等等的说法;结果短短时间,房子的价值好像没了一多半——这还是香港,真正人多地少平均收入高的香港。

不过关于本届政府在房地产上的作为,我一直有点不太一样的看法:并不是没有打压过,08年不就打压了嘛,跟经济危机的效应叠加在一起,望京的房子跌到了1W一平;深圳据说更惨,还出现了断供不要房子的。后来为了刺激经济才又开始鼓动房地产的。当然,政策和操作水平可能现在看来并不太高,但这是水平问题、不是态度问题啊。

帖:3170530 复 3170446
家园 香港也不缺地

香港政府控制着土地供给,他们完全有能力打压房地产,但香港实在没有什么实体经济,本来就是以服务业支撑,信心是最主要的,也就是说,主要靠吹泡沫而已。

帖:3170532 复 3170446
家园 【原创】依靠物业税降房价并解决财政金融难题,政委给点意见

导读

笨狼意见是,政改无论向左向右,财政和金融安全都是继任者必须妥善解决的问题,现在食利阶层这么多,既得利益集团再贪婪,也得牺牲部分爪牙(最好是它人的,呵呵),细水长流的物业税是稳定地方财政、减少食利阶层的最佳手段,而且是正大光明手段的阳谋,比较温柔。

正如葡萄提到的,国内利益集团基本是权力成就的,将来分蛋糕也会靠权力说话,笨狼建议就是建立在权力分配利益的前提下。不贪或少贪的(不多也存在,否则早亡国了)不用害怕,就是贪官,最迟去年,几万亿贷款入市,有关系的早逃离了,剩下的走狗正好打牙祭兼平息民愤,况且,吃饱了又有大量食物储备的恶狗也缺乏动力。政权比钱重要,政权没了,跑到海外也是挨宰的命,能不能安全出去也是问题。一般来说,正职领导和出身中下层不得不清廉的官吏,廉政方面相对好些,物业税解决财政难题+打击对手,不用白不用。笨狼相信,想更上一层楼的能员(和有进取精神的企业家)绝不愿意吃老本,“要立新功”。

部分地方豪强已经养痈成患了,物业税就是套狗的绞索,现在信息手段这么发达,征收物业税完全可以采用扁平化管理模式,用利益调动基层行政机构积极性,物业税工作开展学“推恩令”就是。哪个地方诸侯敢阳奉阴违?

军警宪特,唯恐天下没事,于公于私,纪委、检察院、公安、国安都巴不得有大显身手的机会,部门内除了部分贪婪的中小爬虫,反对的利益没多少,风险很大。笨狼提到,近30年在国防和水利建设、绿化领域欠账太多了,吸纳几个4万亿也绰绰有余。有必要,两年内扩充30万工程兵,一半来自贫困大学生,负责相关质量监察,退役后专门清查豆腐渣工程并帮助善后。不管屁股在哪一边,军方会反对吗?

内部肥瘦不均,也可以借机分化瓦解——国防、外交、公检法司、保密部门以外,政府企事业单位也可以试点,同样根据办公人员数量核算免征面积(特殊部门经批准后免征面积上调50%-300%),“损有余补不足”。这项收入可以不走预算,99%归上一级政府(特殊部门归上一级部门),整顿那些“几个人一栋办公大楼”的肥差部门,同时严防新搜刮,直至上缴(托管)不必要资产。

怕基建萧条影响就业和原料生产、进口,那就转向贫困地区和中西部基建,东部对口支援,不过支出由援建地政府支配(当地纪委把关,账面不能太难看),质量由受援地政府监察,完工前后发现新豆腐渣分别严厉追究援/受政府相关负责人。除了解决部分就业,东西部关系也可以缓和些,这里除了质量监察责任,也留下了不少利益空间。现在援建也是这样的吧?就是质量……

解决就业和社会保障——工商业用地按照不同用途重订更高的征收标准,但可以根据用工数量减免,用工数量由唯一身份证号+已缴纳的社会保险(医疗、养老)确认,多方兼职只能选一家单位,公司房产和个人商铺都可以据此办理。税率同样按人均面积递增,最高阶是最低阶的3倍,除了缓解财政压力、打击骗贷的融资平台,还可以推动就业、加强社会保障,保护耕地甚至退厂还耕,鼓励企业承担起应有的社会责任。

为了屁民,每个人根据身份证号有免征面积,房价降下来的得益的是他们,开动宣传机器,不大力支持才怪!城乡物业税同时征收(宅基地也有免征面积),是瓦解空心村的最好手段,房价降下来,城中村也会自然瓦解,哪用得着暴力拆迁。

房价崩盘会消灭陷在里面的资金,为彻底消除流动性过剩,中铁n局等牵头成立几个可以上市交易的建设基金,专门针对国防、水利、中西部基建,每个公民购买n万以内将来免除相关个税。

小产权转正手续费+养老金归户籍所在地,调动地方政府积极性,户籍改革+中央统筹医疗,为人才创业消除身份障碍,有知识有经验有压力有野心的人才是创业的中坚,枷锁破除,调整分配结构转变增长模式自然就实现了。

为了政权的长治久安,消灭部分既得利益者无关左右(终极稿)

——利用物业税调整分配结构转变增长模式兼顾财政和银行安全很简单(+减税建议)

作者博客笨狼出山http://mememevvv.blog.tianya.cn

任何大事想要做好,一是用简单的办法把复杂的事情搞清晰,确认方向正确;二是有限投入前提下调动更多资源,组织管理得当;三是激发参与要素尤其是人的积极性,确保简单有效的多层监察。

中国几千年封建社会,人头税始终受制于欺上瞒下的各级官吏,雍正“摊丁入亩”一下子就解决了。现在的人口普查,笨狼感觉似乎在用笨办法努力减少误差,投入再多也没法打高分。

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不管向左向右,财政和金融安全都是继任者必须妥善解决的问题,细水长流的物业税是稳定地方财政、减少食利阶层的最佳手段,据说普查主要目的之一是为物业税摸底,后者纷纷扬扬的讨论其实就是利益和站队问题,抵制者出工不出力甚至从中作梗很正常。按照本文第一段标准,消除房产泡沫同时兼顾财政和银行安全很简单:及早出台公开、公正、公平并能和地方财政挂好钩的物业税方案,全力推动就是!具体细节方面,笨狼建议——

一、为避免加重普通家庭负担,以省或地区为单位,短期内以2009年地方财政收入的40%-50%(包括返还部分)为每年物业税上限,限额以内30%上缴中央,超出部分80%上缴中央。放开人口流动,想多收也是竭泽而渔。

以山东省为例,2009年财政收入约2200亿,则未来4-5年全省(各级地方政府合计)物业税上限是990亿-1100亿/年,短期内还有小产权转正的收益和房价(崩盘后)销售税金,适当限制反复拆建、扒填的市政建设,公款吃喝、公费旅游、公车消费,不少了。况且,对于地方政府,笨狼认为未来几年物业税导致的最大收益是骗贷的腐败分子“不得不”吐出的大片土地和房产,(创业和社保障碍破除)几年后,个税和公司税收会形成气候。

全国联网,以身份证号码(和海外护照号,针对唯一的外籍投资者)为唯一减税依据,城市每人免征30-40平米(按地区划分)物业税,有未成年人家庭(户口本为准),城市每户返还30-40平米物业税,单户物业税全免为止。如果家庭首套免征,笨狼建议夫妻+未成年子女只能算一户,独立车库等应算一套,另外建筑面积180平米(至少2套经济适用房面积)以上房产不应免除。

平原地区农村宅基地(按占地面积不按建筑面积)也纳入物业税范畴(山区、林区、牧区、湖区暂缓),同样以全国联网的身份证号码为唯一减税依据,每人免征n平米物业税,免征面积根据当地人均宅基地面积的xx%设定,有未成年人家庭(户口本为准),每户返还n平米物业税,单户物业税全免为止。平原地区宅基地物业税,建议以0.5-1-2年粮食产值为阶,事先锁定,三年一变,根据土地好坏上下波动30%,由地方政府掌握。30%无论上浮下调,受益者和多交税者都应在辖区内和网络同时公示(长存),宅基地应缴税面积粮食年产值的1.5倍(指宅基地,工商业企业是5倍)是单个辖区的上限。

为防止税源流失,无条件放开一切小产权转正,手续费按照购买额的5%-30%(随购买年限递减)办理,逾期不办理,增加手续费比例,且不受《物权法》保护。小产权转正,按购买面积算就是,重新测量也不难,经办人员敢靠瞒报捞好处,等于留一辈子的小辫,以后征用或拆迁,吃亏的也是房主考虑到进城的几亿人,城乡同时征收是改造空心村、规范人口流动的最佳手段,现在大拆大建的“新农村建设” 除了引发官民冲突,还容易滋生腐败,另外靠暴力是难有好结果的。城乡物业税同时开征一年后,根据地理和人口实际情况重新划村,县乡合作办理,减少1/3村级行政单位。

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二、物业税税基按照区域、房产用途核定,可以按照房产局公布的2009年均价的80%乘以物业税系数,自住房的“豪宅”主人也有不少便宜赚,呵呵。人均免征面积以外,税率按户均面积递增(可以作为消灭剩男剩女的手段之一,呵呵),免征面积倍数是税率变点,最高阶是最低阶的3倍,再加上容积率因素,假设当地标准容积率(众数)是2,征收税率再除以(实际容积率/标准容积率2)。

与此同时,对超出人均免征面积且闲置的城市房屋征收空置税(考虑到庭院经济,农村缓行),税率参照最高阶物业税率。为照顾经常出差者和在外经商者,单套建筑面积小于180平米,免除第一套房子空置税。空置房核定标准,由地方政府制订,省级政府批准后试行。企业在个人房产办公,超出人均免征面积房产,房主物业税税率一律参照最高阶物业税率,有免征面积,这点不会打击soho一族。考虑到招租因素,建议空置税每年最多只收10个月,征收情况在小区通告栏和网上同时公布(长存),欢迎举报。空置房、民宅商用等未主动申报者,欢迎举报,网络公开留言、e-mail、电话、传真、挂号信均可,实名举报有奖(第一季度增税全额,交个税即可),匿名举报(包括报错)无罚。

为了照顾那些购买以商业用途报批实际是住宅的“商住楼”和“公寓”业主,如果是个人唯一房产(要求调查是否居住并落户,反正已经放开),一样享受个人免征面积,否则按商业房产征收物业税。如果家庭(夫妻+未成年子女)同时拥有城市住宅、宅基地、商业房产,个人免征面积只能对应城市住宅或宅基地,同时拥有城市住宅和宅基地,免征面积首先对应户籍所在地。

为减轻人民负担,银行随时为家庭180平米以下第一套房提供1年物业税的无抵押信贷。贫困家庭和五保户家庭,国家统一返还。地广人稀的中西部城市,县城以下农村楼房,只要容积率大于1,建议第一套按照实用面积(建筑面积除以1.5)算征税基数。另外考虑到早期购房者(包括炒房客)对财政的贡献,笨狼建议购买国内房产,永久免除遗产税,此外取消一定份额内房租的个人所得税,譬如以夫妻+未成年子女为一户,每户月房租收入2000元内免个人所得税,超出部分分别按照20%—30%—40%比例征收个人所得税(ps,包括北京上海,年租金超出10万的是什么人),保障合法财产收入应该,依法纳税更应该!为防止逃税,政府有权以所报收入3倍强行换租(每次至少1年),给1个季度搬迁时间。近年来各类物业纠纷甚多,建议物业税开征后统一收编中小楼盘的物业管理公司,阳光收费、明白花钱,清查积弊。

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三、短期内解决地方财政难题,可以发行地方政府债券,用物业税抵押,另外可以加速制订工商业用地物业税和小产权转正,工商业用地物业税中央和地方五五分成(商业二八),小产权转正手续费95%归地方,后者手续费按照购买额的5%-30%(随购买年限递减)办理,逾期不办理,增加手续费比例,且不受《物权法》保护。小产权转正,按购买面积算就是,重新测量也不难,经办人员敢靠瞒报捞好处,等于留一辈子的小辫,以后征用或拆迁,吃亏的也是房主。

工商业用地按照不同用途重订更高的征收标准,但可以根据用工数量减免,用工数量由唯一身份证号+已缴纳的社会保险(医疗、养老)确认,多方兼职只能选一家单位,公司房产和个人商铺都可以据此办理。税率同样按人均面积递增,最高阶是最低阶的3倍,除了缓解财政压力、打击骗贷的融资平台,还可以推动就业、加强社会保障,保护耕地甚至退厂还耕,鼓励企业承担起应有的社会责任。

工业用地物业税可以按照当地两年或三年粮食作物产值起征,事先锁定,三年一变,根据土地好坏上下波动30%,由地方政府掌握。30%无论上浮下调,受益者和多交税者都应在辖区内和网络同时公示(长存),应缴税面积粮食年产值的5倍(指工业用地,宅基地上限是1.5倍)是单个辖区的上限。

商业物业税参照当地住宅物业税最高标准。开发商拿地3年内免征,3-5年减半征收,5年以上全额征收,拿地5年未售出房产,也按规划向开发商征收,住宅也可以照此办理。

高科技企业可以补贴但不应减免,不管什么税种,补贴没效果是渎职甚至贪腐,减免免不了利益交换,也难起到科技提升效果。

国防、外交、公检法司、保密部门以外,政府企事业单位也可以试点,同样根据办公人员数量核算免征面积(特殊部门经批准后免征面积上调50%-300%),“损有余补不足”。这项收入可以不走预算,99%归上一级政府(特殊部门归上一级部门),整顿那些“几个人一栋办公大楼”的肥差部门,同时严防新搜刮,直至上缴(托管)不必要资产。公房内部征收,是瓦解地方各级豪强势力的最佳手段之一,绝大多数空降兵领导肯定双手赞成。

如果地方领导因政务繁忙影响物业税进度,建议选拔有级别没实缺的各级干部(包括犯过错误的,他们有经验、有戴罪立功和幸灾乐祸的动力),协助中央特派员办理。

托管和回收的大量房地产,可以专门改造作为教室、图书馆等公益场所,以及廉租房,目前房产存量,即使按照规划中的人口数量,不继续拆迁,绝大多数城市再建大批的高楼纯粹浪费。

个人房产物业税和企业房产物业税应该分开,前者不允许报销抵扣。企业在个人房产办公,超出人均免征面积房产,房主物业税税率一律参照最高阶物业税率。

笨狼建议中央和地方各级政府物业税(和部分相关税种)分成比例——

私人住宅,中央30%,地方70%,超出限额,中央80%,地方20%,中央此项所得专门用于全民医疗保障资金。

商业房产,中央20%,地方80%。

工业地产,中央50%,地方50%。

房租个人所得税和空置税,中央1%,地方99%。

小产权转正费用,中央5%,地方95%。

物业税等统一由房主缴纳,租房者身份(还有租房企业员工数量)可以抵扣(唯一)房东应缴税额。作者博客笨狼出山http://mememevvv.blog.tianya.cn

四、不用怕银行出问题,50%-60%的抗跌试验已经作了,表现差的各级银行,兼并或换领导就是,再用预期的物业税和没收的房产补窟窿。征收物业税尽量通过银行转账,支出别像过去刮地皮那样不走预算,具体预算没通过就在指定银行生利息。物业税用途走预算,但不和缴税单位或个人牵扯,市与区分配,提供各自意见由上一级裁定,不满裁定上报省——中央仲裁。

中国历朝历代,可能也就现在公务员(临时工合同工不算)比军警数量还多,福利优厚却腐败严重,靠物业税釜底抽薪远比增加“维稳费用”划算。笨狼相信,想更上一层楼的能员(和有进取精神的企业家)绝不愿意吃老本,“要立新功”。哪级最不听话,物业税工作开展学“推恩令”就是。物业税可以视作新世纪的“米棉之战”,反对政府调控不到违法地步,无需镇反和肃反,用经济手段打击投机者足够。现在信息手段这么发达,征收物业税完全可以采用扁平化管理模式,用利益调动基层行政机构积极性,看哪个地方诸侯敢阳奉阴违?于公于私,纪委、检察院、公安、国安都巴不得有大显身手的机会。

房价降下来,买房者多了会促进房价,“城中村”也会自然瓦解。作者博客笨狼出山http://mememevvv.blog.tianya.cn

五、怕基建萧条影响就业和原料生产、进口,那就转向贫困地区和中西部基建,东部对口支援,不过支出由援建地政府支配(当地纪委把关,账面不能太难看),质量由受援地政府监察,完工前后发现新豆腐渣分别严厉追究援/受政府相关负责人。

近30年在国防和水利建设、绿化领域欠账太多了,吸纳几个4万亿也绰绰有余。有必要,两年内扩充30万工程兵,一半来自贫困大学生,负责相关质量监察,退役后专门清查豆腐渣工程并帮助善后。

为了城市贫民的稳定,可以中央主导,各级政府出资搞一些可以以工代赈的劳动密集型项目,植树造林和水利基本建设最好,来者不拒,不管户籍(个别城市每日待遇差5元),成分分两种,一是包食宿(或者发伙食补贴)+少量补贴(每天15-20元)的义工,不设劳动定额,欢迎甚至强迫为了维稳发补助的大学生参加(不减少补助,比沉迷网游好),二是设劳动定额的临时工,包食宿(或者发伙食补贴)+比市场价略低的工钱,按天或周支付工资。不是失业人员或最黑的资本家麾下,来的人(支出)不会有多少,做的事却是利国利己。与此同时,低保也要增加投入,总之最底层要从政策中受益,这要是搞不好,还是“放下百叶窗,伪装列车在前进”算了,免得P民们闹事。一旦出问题,可不像“嫖幼”或震区豆腐渣工程-赈灾贪腐那样只是直接影响局部,巴掌高高举起轻轻落下会出乱子的。出自旧文《主动涨粮价应对经济危机》。

未来中西部基建和国防水利基建,资格和这几年特别是未来两年建筑质量挂钩,网络征集意见,受援地政府审查,当地企业由援建地政府审查。与此同时,笨狼建议受援地已立项未动工的项目,援建地政府优先选择,按照受援地政府预算,节余归己再支出不走预算。此外,公路、桥梁等收费项目收费15%-20%归援建地政府,支出不走预算,上限15-25年。同时援建地政府和受援地政府媒体、审计局互相监督,重点是新的反复拆建、扒填、公款吃喝、公费旅游、公车消费,须上报省级网监部门的公务,两地负责人联合同意(e-mail+盖章传真确认)才生效。

为消除流动性过剩,中铁n局等牵头成立几个可以上市交易的建设基金,每个公民购买n万以内将来免除相关个税。作者博客笨狼出山http://mememevvv.blog.tianya.cn

六、为避免物业税加重企业和个人负担,笨狼建议降低企业和个人所得税,企业所得税降至18%甚至15%[3年内新建小企业(营业额n万以下,根据行业有所区别,上限500万/年)优惠3%]。笨狼认为,高科技企业(还有外企)可以补贴但不应减免,不管什么税种,补贴没效果是渎职甚至贪腐,减免免不了利益交换,也难起到科技提升效果。

个人所得税,笨狼建议月薪5000元以下一律免除;5000-10000,10%;10000-15000,15%;15000-20000,20%;20000以上,40%。

非固定收入所得税,笨狼认为以次定税率不如以年定税率,并略加调整:年收入12万以下,10%;12-18万,15%;18-24万,20%;24万以上,30%或40%,无房租、工资固定收入者按30%,有这两项固定收入(纳税年为准)者按40%,但征收时先按40%收,纳税申报后3个月内再返还多征部分。稿费、国债利息、银行利息、股票利息、炒股收入、特别奖金等也照此办理,经国家批准后减免征或先征后返部分或全部。

个人和企业交易,所得税一律企业代缴(以前也是这样规定,但无有效奖惩措施),否则按逃税处罚企业,个人无责任。个人申报企业未申报,罚款一半归个人并免除该项个税。个人年收入12万以上,应主动要求企业按国家规定比例代缴,否则是逃税,不要求12万以下收入则按10%办理。企业代缴时间,可以视作有无拖欠劳务费的处理依据之一,最迟于下月15日前办理,税务局为企业出具发票(解决不少小姑娘就业问题)。为防止行贿和蚂蚁搬家似的逃税,用于非工资的劳务支出,只允许抵扣当年工资额的10%-30%(企业越大比例越低,根据行业不同可以申请追加)。个人可凭身份证到国税窗口免费查询本人“被纳税”情况,为保密由税务局输入身份证号+本人手机号,以短信形式反馈,短信订阅(每月1元)也可。

个税分成比例,笨狼建议:利息收入个人所得税,中央100%;非固定收入个人所得税,中央50%(包括返还部分),支出地地方政府50%;房租、工资等相对固定的个人所得税,中央1%,支出地地方政府99%。各级地方政府分配,建议大头归市或县(区)地方政府。

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发现问题是解决问题的前提,提出问题同时就该寻找解决问题的办法,地方政府想通过房产多捞几票,一是吸引投资者继续入市,譬如把受骗炒汇的资金吸引到房市,二是抢外地刚需,一线城市首付付二三线城市全款绰绰有余,率先降价是最有效手段,其次是市政软环境建设,重点是户籍改革和cTOc物流补贴。老龄化社会,中青年是养老的最有力保障甚至唯一支撑,包括一线城市,只有降价才能吸引并留住真正的精英。先降价,利用价格谷地(相对当地收入而言)吸引各类人等特别是中青年,将来收个税和物业税。鼓励大学生创业是缓解就业压力的不负责做法,有知识有经验有压力有野心的人才是创业的中坚,第三产业创业所需投资寥寥。建国初期人才回归,一是爱国,二是可以获得应有的尊重和发挥特长的土壤,没有后者,回来也会废掉或逃走。想要东南飞(还有流落海外)的“孔雀”回归,需要倾斜性政策,更需要讲游戏规则的政治环境,关系挂在嘴边的地方,不是高官子弟,人才回流有好果子吃才怪!

现在城市户籍表面上放开,实际因为土地财政等原因执行起来大打折扣,不按时交房、不及时办证换证的比比皆是,甚至中央领导视察的小区回迁后换证也不及时,二代证比例是最好的说明。

除了地方财政,房产(还有关联其中的户籍)其实就是资源分配的机会问题,不知道滋养着多少蛀虫和骗子,不知道聚集了多少怨气,不知道正在上演以及还将上演多少骗局和闹剧?仅以户口为例,房价广受诟病的北、上、广、深其实还好,至少比较规范,二、三线城市水多深,二代身份证换发比例是最好的参照。上月本地区还有近3%没换发,估计多是进退不能的年轻人(笨狼也在其中,不知道能否在几个月内从0挣到1套住房全款,有没有愿意合作的开发商)。户口被卡,结婚登记、生子落户甚至想办按揭当房奴也受限制,这是全国性“重复越级集体上访”(譬如通过网络)的重要源头,就差组织了。省公安厅出台的同一城市可以挂靠亲友是善政不过麻烦很多,不少问题其实就是“亲友”造成的,笨狼文章《踩着组织出人头地》、《冷血亲情》、《反贪阳谋》,欢迎搜索。两千多年前孔子就教导弟子说,“巧言令色,鲜矣仁”,现实中这类家伙没几个好鸟,专门宰熟(亲友),呵呵。

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最简单的办法,就是回迁房户口解冻,小产权转正,(有房产证)一线城市以外的入户全部放开,不管城乡。农村物业税一旦开征,缺少教育资源等配套设施的农村也留不住人哪怕仅仅是户口,还得当房奴。农村落户,不再享受土地和宅基地分配就是。为调动地方积极性,笨狼建议个人所得税归工作地点,医疗保险基金归中央(很多药厂和福建“老军医”早该整治了),个人养老保险基金归户籍所在地,尽快而不是5年后全国统筹。行业、工种不同,部分行业医保缴费应上浮10%——100%,退休年龄可以按照国家新统一规定浮动3年,无特殊情况(要求申报批准)不应“内退”,以前二三十岁“退休”现在未满50岁的最好也追查清楚。

当然,“求人不如求己”,个人想解决也不难:反正同一城镇亲友同意接收即可办理,怕再被“亲友”或黑心资本家有意无意的黑第二次,组织起来找好心的本地房主就是。笨狼认为,对于后者,这比收养一大帮孩子拉扯大或赞助大学生学费回报可靠而且迅速多了,包括落户费+以后年费(结婚或买房迁出)明码标价,多简单的发财+收买人心手段。退休警察、下岗工人干这个都很合适,也不用便宜黑心开发商或打着拉关系旗号的骗子!笨狼总结的关系规律之一(其余的陆续发在公开文字中),只能和中间人接触,中间人基本是坑你的,最后要么白忙活,要么自己去办也很容易。现房多的开发商(联盟最好),完全可以帮助落户,推动团购,不管何时崩盘,这都是货真价实的刚需,谁组织谁受益。

笨狼打算,如果三个月不能从0挣到一套房子全款或由其他机遇,就用行动帮中央分忧,组织起来找愿意合作的房主,为了和谐,具体方案略。同病相怜的这批人大多有文化、有经验、有压力、有野心(说漏嘴了,应该是有理想),政改方向无论左右都需竭力争取,敢争取自身合法权益的同道,想投资以我为首这宗期货(也是奇货)的豪杰,敬请留意!

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欢迎读者们特别是房产商搜索笨狼关于房产的几篇公开文章——

畸高房价是动乱的祸根

反贪阳谋

看舆论导向,感觉房价崩盘在即

房价不降,新调控手段会层出不穷

呼吁空军兄弟们帮帮有良心的开发商

保险社会保障与人口调控

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壮志豪发,海天阔,鹿鼎明灭。翻坤乾,明分日月,扬善惩恶。天下兴亡百姓苦,古今治乱英雄业。厌逐流,浸凉满腔血,禄蠹孽。

庚子耻,明日雪。裂土恨,回归克。运妙笔、划补中华图缺。卧薪尝胆上下责,纵横捭阖寻常策。砺倚天、锋刃利屠龙,万邦贺。

帖:3170535 复 3170446
家园 【原创】先搞清楚建筑面积和实用面积

先搞清楚建筑面积和实用面积,日本等地房屋大小是实打实的实用面积,阳台都不算在内,国内行吗?

另外,北京人均居住建筑面积统没统计小产权、单位自建房、打着商用旗号的“商住楼”和“公寓”。

你拿汉唐高官的房价对比,应该拿上海的汤臣一品等比较才对。另外,那时候房子多大,现在的高价蜗居能比吗?

明清时代北京南城房子便宜吗?

另外,那时候老百姓找块空地盖房子,须不需要今天这么多部门审批盖章?

“汉代的房子比如偏远地区,最低有几千的,一般是要万余。普通人家,盖房子一般也是要几万五铢钱的。”

普通人家盖房子要这么多五铢钱???换算成铜也就是东周的“金”得几百斤重量?

那时候这么富裕?你说的是豪强或贵族吧?

http://www.talkcc.com/thread/3169104

这个贴讨论很多,我就不把其他人的反对意见搬来了,免得伤了面子。

帖:3170544 复 3170506
家园 感觉这个是户籍人口平均28.8平,不管常住的

北京1100多万户籍人口,2000万常住人口。我不知道怎么算出人均28.8平的。按人均GDP的算法,是拿当地GDP除以户籍人口。这个可能也是这样。

感觉好多没户口的常住人口远没有人均28平。大学生、蜗居白领可能就10平。如果北京住得这么宽畅,超过美国人一半大,哪来这么多抱怨?

如果说没户口的不管,那自然容易解决。

帖:3170548 复 3170506
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