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主题:地产新政出台后,北京某楼盘实地调查情况报告 -- 陈经

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家园 地产新政出台后,北京某楼盘实地调查情况报告

4月15日,新政出台,一个北京朋友在西四环某楼盘到三家中介挂出了卖盘。约60平,报价不到160万。4月24号挂出去,正好10天了,情况大致如下。

1. 有7伙人真来看房了,但都是五一前。说好五一后来看的3伙人没来,可能和北京细则4月30号出台有关。

2. 真来看房的似乎全是真有需求的,没有象炒房的。有本地老人想搬到小区和子女同住的。有两外地年青人刚到北京工作,两家人支援100多万安家的。有拿郊区房拆迁费想换到城区住的。

3. 基本都是只看,不还价,不出价。有还价往下砍十多万给全款的,但并未接着认真砍。朋友认为即使让价,也未必能成交,因买家看着不象着急认真的。总的来说买家都不着急,只看不买。

朋友又到楼盘下的中介打听情况,找了6家中介聊。楼盘不大,楼下底商四分之三都是中介,约20家。附近五个小区中介不下50家,中介数量显然过多了。中介也说成交一下不行了,都是看房的,不买。但卖家也不降价,也没有大规模出来放盘,买卖双方都在观望。好几家在4月15日以后就没有一单成交。

通过以上局部情况,感觉北京买家心态完全逆转,目前价格远没有到心理价位。由于没有成交,也无法判断应该降多少才会引发刚需大规模入市。买家应该就是虚虚的观望,不再担心买不着。但刚需买家是真的非常多,如果价格降到位了,是有许多真实需求的,由刚需支撑的底部是存在的。有些城市的楼盘就完全是炒,并没有人真要在那住。而炒家基本完全消失了,新盘成交也普遍这样报告。

而卖家心态还没有逆转,还有一些牛市心态。一是由于刚需多,看房的人不少,指望买家着急,所以一般不肯让价,也不包税费。二是对政策还是习惯性的怀疑,不相信能跌多少,由于实际价格也没跌多少,各种唱多的理由还时常可以见到。三是已经有些后悔,认为错过了卖出时机,有时会盘算可能真要大跌了。

我认为买卖双方的这种心理,是完全可以预期其演变的。刚需其实并不怎么刚,如果有价格下降预期,等待完全不着急,有时甚至会有逼死开发商的想法。卖家慢慢就会软化,形成一致预期,慢慢往下找刚需的心理价位。炒家退场,政策不再戏剧性掉头,后市心理演变并不难判断。

通宝推匿名:1
家园 沙发
家园 这个位置,

不降到120万以下是不会有大规模的动力抢房子的。。

家园 2万5一平,跌点也正常
家园 昨天和北京售楼员解说政策,她说了点变化

del

家园 想买小房型的都在观望,

本身就没钱,降个十几万二十万可能就是父母大半辈子的积蓄。。。

买大房子的大都是有钱人,降一点(十万为单位)对于这种人来说一点都不肉痛。。另外不知道您指的大户型是多大,如果是120-160之间的话,脱手也容易,刚好是改善型的人群购买力所在,比刚毕业没几年的小伙子们肯定爽快多了。。。

所以很多有钱人就占住好地方等它升值,不可能不升的,除非所有人都死磕,在60平方的房子里住5口人以上(有了孩子还要祖辈来照顾吧)。。。

反倒是小户型,未见得能升什么值的,本身消费群体就是刚毕业没多久的穷小子们,浑身是铁能打几颗钢钉,如果不是土著的话逼急了人还跑了。。。

从身边有购房计划的人身上看到的一点情况。。。

家园 不解决占住好地方等升值不行,没有税收手段不行

金融政策得罪人少,但效果也有限。

家园 税收也难说解决,

加税的手段加来加去都加在买方身上了。。。

房子这种生活必需品本身就不应该完全走市场化的路解决问题,不信放开粮食价格试试?一个道理。。。

家园 这次调控的实际效果并不乐观。只是将风一样的增速稍微下调了
家园 要是降到2005年的水平就差不多了

其实房子的成本并不高......

家园 买房的老百姓都是这样的,没有什么奇怪

你越跌他越不买的,你看看08年底09年初就行。。。

这不是在寻找什么刚需的心理价位,不信,你问问潜在刚需购房者,你问问多少钱他就肯定买?看他答不答的出来。

跟风的都是最普通的老百姓,不管是跟跌还是跟涨。

家园 正是。
家园 好吧~说消息面我最喜欢了~~我也说一个

武汉建行执行了房贷政策,家庭单位的2套已经全面执行,第三套基本停贷---特别硬关系除外

有一个楼盘的一个购买者违约了~20多套~说好买又不买了

--------------另则,这里好像有些网友对怎么核实实际拥有住宅量很怀疑,目前知道是两个大的系统基础,一个人民银行的信息系统,一个公安的户籍信息系统,具体的流程还没问到,正在打听中

说道银行想起一个消息层面之外的逻辑层面的问题:似乎那些怀疑银行核查贷款者房源信息是没主动性的,但我听到的逻辑是:银行只认钱。。。那么他们那么努力的贷风险增大的2套3套房贷是不合乎银行逻辑的。

家园 杀价得等炒家来,人民群众干不了这事。

炒家都是心狠手辣的,就跟这几天股市是的,不少股票开盘先低开个百分之二三,许多人民群众还在那儿犹豫割不割呢,咣咣几笔大单直接就砸跌停板去了。

像北京三月底四月初房市流动性最好的时候,1个炒家在东二环那儿出了几十套大户型,就2万一平这么往外扔,人民群众哪儿有这样的魄力。

北京其实低成本的房很多,房改前北京的居住条件是最好的,比上海强多了,搞经济适用房也是搞的早的,这几天不有许多人在排队办经适房转商品房吗。所以人民群众也不着急,能卖高价就卖,不卖就捂着了。

家园 要降到05年水平,没其他政策的话,买套收租都比存银行值
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