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主题:地产新政出台后,北京某楼盘实地调查情况报告 -- 陈经

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家园 地产新政出台后,北京某楼盘实地调查情况报告

4月15日,新政出台,一个北京朋友在西四环某楼盘到三家中介挂出了卖盘。约60平,报价不到160万。4月24号挂出去,正好10天了,情况大致如下。

1. 有7伙人真来看房了,但都是五一前。说好五一后来看的3伙人没来,可能和北京细则4月30号出台有关。

2. 真来看房的似乎全是真有需求的,没有象炒房的。有本地老人想搬到小区和子女同住的。有两外地年青人刚到北京工作,两家人支援100多万安家的。有拿郊区房拆迁费想换到城区住的。

3. 基本都是只看,不还价,不出价。有还价往下砍十多万给全款的,但并未接着认真砍。朋友认为即使让价,也未必能成交,因买家看着不象着急认真的。总的来说买家都不着急,只看不买。

朋友又到楼盘下的中介打听情况,找了6家中介聊。楼盘不大,楼下底商四分之三都是中介,约20家。附近五个小区中介不下50家,中介数量显然过多了。中介也说成交一下不行了,都是看房的,不买。但卖家也不降价,也没有大规模出来放盘,买卖双方都在观望。好几家在4月15日以后就没有一单成交。

通过以上局部情况,感觉北京买家心态完全逆转,目前价格远没有到心理价位。由于没有成交,也无法判断应该降多少才会引发刚需大规模入市。买家应该就是虚虚的观望,不再担心买不着。但刚需买家是真的非常多,如果价格降到位了,是有许多真实需求的,由刚需支撑的底部是存在的。有些城市的楼盘就完全是炒,并没有人真要在那住。而炒家基本完全消失了,新盘成交也普遍这样报告。

而卖家心态还没有逆转,还有一些牛市心态。一是由于刚需多,看房的人不少,指望买家着急,所以一般不肯让价,也不包税费。二是对政策还是习惯性的怀疑,不相信能跌多少,由于实际价格也没跌多少,各种唱多的理由还时常可以见到。三是已经有些后悔,认为错过了卖出时机,有时会盘算可能真要大跌了。

我认为买卖双方的这种心理,是完全可以预期其演变的。刚需其实并不怎么刚,如果有价格下降预期,等待完全不着急,有时甚至会有逼死开发商的想法。卖家慢慢就会软化,形成一致预期,慢慢往下找刚需的心理价位。炒家退场,政策不再戏剧性掉头,后市心理演变并不难判断。

通宝推匿名:1
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