主题：成都、重庆房地产市场情况 -- 郁郁

近期有机会参加一个活动，看了成都和重庆的十几个房地产项目。这些项目大多数属于当地的高档项目，少数属于中档项目，基本可以得出以下认识。

房地产价格大幅上涨但涨幅低于一线城市。和全国大趋势一致，成都和重庆的房价在2009年和2010年也出现了大幅度上涨，但是上涨幅度慢于一线城市。在我们看的项目中，同一楼盘的价格，去年年初以来的上涨幅度多数集中在50%-90%之间，也有个别项目只上涨了20%。据了解，去年同期到现在，成都市的平均房价上涨了40%左右，重庆的涨幅更低一些。在结构上，住宅的上涨幅度高于商业地产，高端住宅的上涨幅度高于普通住宅。大体上两地的房价在2009年底赶上并且超过了2007年的高峰，目前处于历史最高价位。

泡沫存在但程度较轻。成都和重庆的房价存在一定泡沫，但泡沫程度比一线城市要轻。成都市新建商品住宅成交均价在7000-8000元/平方米，重庆市主城区的成交均价在5000-6000元/平方米，两地最高端住宅的价格一般在2-3万元/平方米。从房价收入比来看，成都和重庆年轻人的收入水平约相当于北京的50%-70%，房价大概相当于北京的25%-35%，负担相对较低。从租售比来看，两地写字楼的年租金收益率可达5%-6%，住宅的年租金收益率在3%-4%，远远超过北京不到2%的水平。而且，两城市住宅建设质量明显高于一线城市。

投资、投机需求旺盛，改善性需求较强，首次置业需求受到抑制。在需求结构方面，从我们看的项目来看，存在以下几个特点：第一，投资、投机需求占到很大比例，最少的项目也有30%，最多的甚至绝大多数都是投资、投机需求。而且近期以来，投资、投机需求呈现明显增加趋势，一次购买多套甚至一层住宅的屡见不鲜。第二，首次置业比率非常低。在自住型购房者中，绝大多数是购买第二套及以上房产，首次购房成为比较少见的现象。当然，这可能与我们看的项目偏高档有关，但也在某种程度上说明目前房价已经超出了年轻人负担能力，刚性需求者购房十分困难。第三，外地购房者占到很大比例，在我们看的项目中，外地人购房比例在40%-50%之间。外地购房者既有本省其他城市的居民，也有外省市居民，近期以来外省市购房者明显增多。外省市购房者主要来自浙江、江苏等省份和京、沪、深等一线城市，但鲜见活跃在北京的内蒙、山西、东北购房者。第四，贷款需求较强烈，绝大多数购房者选择按揭贷款。在非别墅住宅项目中，支付全款的比例只有10%-20%，在别墅和商业地产项目中，支付全款的也不到一半。即使经济实力允许，绝大多数购房者也选择按揭贷款，而且是尽量多的贷款。这说明低利率的确为房地产投资投机行为提供了支撑。第五，投资性购房集中在低总价、小户型项目上，价格越高、面积越大的项目，自住购房者的比例越高；户型越小、总价越低的项目，投资、投机性购房的比例越大。这可能是投资者出于流动性的考虑，不过也说明投资性购房行为要建立在刚性需求者承受能力之上。

房产新政部分得到贯彻。根据了解，房产新政已经部分落实。大多数开发商表明已经接到银行通知，二套房首付提高到50%，利率提高的1.1倍（目前比较常见的是二套房首付40%，利率0.8-0.9倍）。也有小部分开发商表示，仍然可以按照以往的标准办理二套放贷，但是只能在一些股份制银行和城市商业银行。还没有开发商得到暂停三套以上房贷和外地人购房贷款的通知。

开发商预期仍然乐观。大多数开发商表明房地产新政有影响但影响不大，少数高端项目甚至认为没什么实质影响。开发商仍然看涨房价，认为房价上涨速度将有所下降，但降价几乎不可能。我们所调研的项目还没有出现价格松动或者打折现象，开发商预计仍将不断提高开盘价。

花一手资料

武汉与成都、重庆房价类似，收入类似，发展阶段也类似

主城区价格在7000-9000左右，最近开盘的一些楼盘正在向高增幅迈进。开发商主要炒作江景湖景楼盘，江景湖景楼盘均价已经与其他主城区楼盘拉开

武汉市房地产主要分为3块。江景、湖景、学区、商业房，这是高端；主城区一般楼盘；郊区楼盘，这个量很大

目前远郊区楼盘也被炒到3000-5000。

本次宏观调控的影响不明朗，估计近来就可以看到效果。郊区楼盘一向是大跌大涨的，估计影响较大。主城区的不好说

应该不是房地产吧，里面有些数据不太准。

我混在武汉地产2年，简单说说自己的认识：

目前武汉中心区价格很高，一环内大概上了12000，而且不愁卖　楼盘开盘即能卖60%或全卖光，全看KFS想不想捂盘。目前一环内盘源基本没有，武昌可能还有少量，汉口和汉阳基光了或者不想卖的。

二环至一环内，9000——11000，武昌和汉阳盘量大一些，汉口这边基本卖光。

二环至三环都算近郊了，高端楼盘能卖到7000以上，普通的好地段盘卖到5500以上没问题，最一般的盘龙城的房子也能卖到4000了。。说实话，真是买不起！

再说说涨幅

武汉的涨幅与成都、重庆差不多，09 10年均为大涨，目前位于历史最高位。个人感觉投资性需求与刚性需求差不多为一半对一半，差别只在具体楼盘上。今年3月、4月温州炒房团大举进行武汉，狂扫了一圈，有些商铺、楼盘直接是整层、整栋被拿下，当时还造成了市场的恐慌性上涨心理。

武汉前段时间推出一个12万亿的投资计划，懂经济的人都知道省长李鸿(和谐）忠是个S B，但这个SB推的计划，还真是进一步推高了武汉房价。是否有阴谋，不得而知！

再说说现在的楼市新政

目前KFS普遍的，不差钱！而且这次调控与08年不同，08年是流动性严重不足，KFS被逼不降价不行；而这次KFS完全是有备而战，而且长远来看国家必须继续支持房地产，否则钢材、建筑工人失业等危险会很严重，所以个人对楼市新政严重不看好，除非国家出台更严厉政策，否则调控对楼市只是短期严重，而且不会真正改变房价上涨趋势。

现在感觉整个社会对房子意见很大，当然我们也只是网上说说，现实中抱怨下，但感觉整个社会很浮躁，而且普遍的不信任ZF（＝。＝） 房子其实不光是经济问题，而且透支了民众对ZF的得分，放大了贫富差距，年轻人普遍买不起，比较郁闷。我们干房地产经常说的是：这么贵的房子怎么卖的这么好，你说这些人和钱都是从哪来的？？

成都市新建商品住宅在7000-8000元/平方米的大多在三环附近，小区不错但当前配套实在不怎么样， 这大概是投资多自住少的原因。

另外， 个人感觉成都年轻人收入水平不到北京的50%-70%， 大约在一半。

成都市新建商品住宅成交均价在7000-8000元/平方米，重庆市主城区的成交均价在5000-6000元/平方米

所以重庆的价格要再打个八折左右, 基本上只有成都的60%

重庆住宅的确是按套内面积算，但为了便于比较，我已经转换为按建筑面积标价。

二手房价格似乎还是按照建筑面积计算的

都是房地产做营销的人自己来划分的，长时间的宣传包括ZF和普通人在内都认可了这种分法

具体就是以主要的交通干道和跨江长江来分，最近武汉长江大桥建的多，以后每个环线的范围还会扩大。

都是房地产做营销的人自己来划分的，长时间的宣传包括ZF和普通人在内都认可了这种分法

具体就是以主要的交通干道和跨江长江来分，最近武汉长江大桥建的多，以后每个环线的范围还会扩大。

当年房地产不好的时候，我在房地产混。房地产形势好的时候，就改行了

确实如此