主题:泡沫过程注定反演,北京房价暴跌60%(一) -- 陈经
“长线看好”北京房价的人,会说北京房价虽然是泡沫,但它还没到转折点。而且,时间过去,北京建得越来越好,能“化解”泡沫。任何下跌,都是短暂的回调,是入市时机。
这是现在的主流看法,甚至是政府的意图。政府企图实现房价“平稳上涨”,涨得过快,就出来“遏制过快上涨势头”。但是,在泡沫过程中,这只是一种幻想。
“平稳上涨”,说的是房子的内在价值,租金、配套之类的确实是涨了一些。但是,市场价格却不会这样变化。当人们发现投身泡沫可以获得巨利以后,这种冲动是极其强烈的,疯狂情绪会主导市场。而“平稳上涨”被市场理解为“一定会涨”,“遏制过快上涨势头”被理解为“不会跌”。过去所有的调控,在这种疯狂情绪面前,都成了“空调”,进一步增强了泡沫的诱惑力。
最后,疯狂的情绪达到了它的顶点。任何利空都被忽视,泡沫再大也不在乎,剩下的只是疯狂的“涨、涨、涨”。价格在短期内,以前所未有的速度急剧上涨,因为市场已经达到了疯狂的顶点,涨速也最快。2009年初到2010年3月,北京房价涨了100%以上,有些地段甚至达到200%。就是这种疯狂情绪的表现。2010年3月两会结束以后,最疯狂的时候出现了,泡沫以前所未有的速度扩大。
如果拉出一个价格曲线,会发现最近一年多北京房价的涨速是最快的,而2010年3月更快。人们把这称为“报复性上涨”,说本来要大涨的,结果被调控吓得不涨了。所以,要“正常”地狠狠涨它一回。在贪婪情绪的驱使下,有房的群众悔恨挂低了,所以更加疯狂地报高价,报低了就悔约。而眼红泡沫利润的人,忘记了风险,追涨买入。这种气氛里,买房的人要抢,出一个房就去抢,市场似乎供不应求。在售楼处与二手房看房现场,一片热火朝天,觉得不买就失去机会了,犹豫就会亏钱。
没有任何新鲜事,市场的非理性疯狂情绪,就是这样不断重演。有各种各样的理由,其实无非是“贪婪”。所有的这些“捂盘”、“报高价”、“悔约”、“抢房”,没有任何其它理由,无非是因为价格上涨预期。任何“调控”,都敌不过这个自我实现自我加强的“价格上涨预期”。
这就是泡沫增长的最大动力:价格上涨预期。只要市场形成了一致共识,疯狂就会出现。有很多人在用各种理由,鼓吹这个上涨预期。说货币太多,北京房价早晚要10万8万。说全国人民无限向往北京,钱都会来。说政府有计划建这建那,到时还不得涨疯了。只要价格真的在涨,这种鼓吹就越来越响。这是泡沫过程的另一个动力:价格想象力。
北京真的好得不得了?全国人不到北京住没法过了?成了宇宙中心?为了上中关村一二三小买300万的学区房,真是为了小孩?所有这些,其实都不是真的,无非是北京的房子,提供了最好的价格想象力。
客观来说,北京是有些优点,全国不少资源在这。但单论房子,大部分实在不算什么好房子,特别是一些老旧的房子,缺点很明显。在房价上涨预期中,所有缺点都被略过,所有优点都被放大。这都是泡沫过程的特点,唯利是图,不管这东西本来是个啥。
明白了这个泡沫过程的动力以后,它的弱点也出来了,泡沫破灭就在眼前。价格上涨预期,破灭掉。价格想象力,也破灭掉。剩下的,泡沫过程反演会自己将它实现。
(待续)
老温对普世派的同情是有的,但说他是普世派的総頭目,尚无足够的证据啊。
老温心血来潮地歌颂一下民主自由,怀念一下胡耀邦,还不足以登上普世派的総頭目的宝座。周公恐惧流言日,王莽谦恭未篡时。向使当初身便死,一生真伪复谁知?
而且,俺觉得老温的主要问题比普世派更严重。比如说,在他任内,房价飞涨,你能说老温的放任自流加推波助澜是为了民主自由普世价值?不管是什么目的,老温这事办得实在太糟了,对国家的危害远远超过了普世派。
最近去了一趟新疆,坐汽车从乌鲁木齐到了最西北的地方,700公里,那片广阔的土地,让人心驰神往!那种地方才是建功立业的地方。可惜,看不出政府那样“敢叫日月换新天”的豪气,只是为了维稳而已。
但政委设定的下跌幅度还是有些吓人,估计做不到
08年是碰上了金融危机,摒不住
这次呢?
现在几乎干任何合法的实业都不如房地产投机利润高,风险小,还不用投入多少精力。很多资本家把资金投入到房子上,减少了在其它生产领域的投资,这就限制了就业岗位的增长。
跟房市相比,股市崩盘的冲击力小多了,冲击面也窄多了。例如,股市崩盘对银行影响不太大,因为能从银行贷款炒股的比较有限。房市大跌的话,银行肯定受不了。从房地产开发商到买房的,哪个不从银行大量贷款?
说明外来闯世界的人的实际需求并不像房价反应的那样高。
不能以房价上涨的容易来推测房价的下跌。房价的大幅下跌是要以整个社会伤筋动骨为代价的。
这个戏码前两年已经预演过一次了。那次房价不过是小幅调整,你们可以古狗/摆渡一下,看看是什么结果。
是泡沫就一定会爆的,中国特色不一定管用。
人类历史上每次经济泡沫都有xx特色,无一例外。
难得同意一下陈大看跌,不过形态我认为是乒乓球下台阶,哈哈
可是房市要真是一下子跌得狠了,整个社会付出的代价太大。