主题:做点中国房地产的基本算术题 -- 泉畔人家
房价高或者不高,大家各有看法。咋们先不主观的说高或者低,先来算算中国房产的家底到底是多少,总市值是多少。然后再比较一下欧美等国的数据,至于高低,存在的就是合理的。涨和跌都是正常的。
第一个数据,08年城镇居民人均居住面积30平米。这是住建部的数据,是按户籍还是加暂住人口就不知道了。我们算5亿城镇人口吧,那城镇房子150亿平。农村人口8亿,人均35平,270亿平。5亿城镇人口的话,北京,上海,深圳,杭州,青岛等是市中心2万的城市,但更多的中西部,东北,西北的县城,乡镇根本到不了5千。这150亿我们按5千来算平均数,应该只高不低。 农村270亿平,价格基本就是建筑成本。我们算1千平吧, 27万亿。75+27约=100万亿吧。
09年中国官方公布的gdp 33.6万亿。 房产市值/gdp比例 接近3, 超过次贷危机前美国的2.7 ,但距离日本1990年的5.45还早。 2000年中国gdp 8.2万亿, 09年比2000年增加4倍。而且09年的gdp数字应该人为做小了的。中国gdp数字在3年内应该就会突破50万亿(如果通胀了可能更快)。
肯定有人说gdp信不过,那咱们用消费来算。
参考河里有人贴过的美国人 35%的收入用于住房支出, 美国家庭1亿1千万个,户均收入5万左右(这个数据谁有更准的?)住房自有率70%,房子按8000万套算, 现在均价按20万美元算。 8千万*20万=16万亿美元。那么户均收入的35%不到2万美元,扣除物业税,美国房子市盈率可以看成15吧。 照这个算法貌似和美国现在房产总市值20万亿左右误差不太大。
那么中国那?2009年中国统计局统计到的消费就是125343亿,考虑中国国情,你去饭店饭店能不开发票饭店就不开发票,农村的赶集,城里的集贸市场一类,能统计的只会少不会多。那么我们假设中国人2009年消费15万亿,如果消费中的33%用来买房子,那么就是5万亿。用20倍市值来套,那中国房产市值就要100万亿,有网上文章说中国房产市值已经90万亿了,多么多么泡沫云云。而考虑中美不同国情,中国人口环境和低生活成本等,如果把系数调整成50%,或者市盈率30倍,按2009年的消费能力,7.5*20=150万亿。我们现在肯定还到不了。
基本的数据有时候貌似很虚,但有时候看基本数据还是很有参考意义的。当初铁本事件的时候,很多专家都说2003年中国钢产量突破2亿吨,已经在严重过剩边缘了。于是有了铁本事件。至于后来钢铁业的情况吗,2009年就逼近6亿吨了。现在专家们也不在扯什么2亿吨钢了。当初国务院3年不让上新电厂,说过剩,后边就是电荒。
现在,从2005年以后,就不断有人说地产泡沫。现在网上算出来的中国地产总市值是90万亿,那么下跌个30%,60万亿,过几年中国gdp就到60万亿了。那是什么概念那,那说明中国人买房子会比所有发达国家容易的多。发达国家一般都是地产总市值/gdp 是200%-300%之间,中国现在的比例,是标准的发达国家。3年下跌个30%,总市值60万亿,gdp60万亿,理论上就是中国人一年新创造的财富,就能把中国土地上的所有房子重新买一遍。至于这个比例能不能出现,咱们拭目以待吧。
这个看法太乐观了。
所有资产泡沫的典型特征,就是把过去一个长景气周期的增长速度一厢情愿地应用于将来,并据此做出预测和决策。
体量0.6米的小孩,几年长高一倍不稀奇,但长到1.8米之后,也许一辈子就这么高了。考虑中国一些初次级产能占全球市场的比例,再翻一番几乎是物理上不可能的。
高善文最近的东西里面用了一个反证法,值得读读:
现在北京地区一个保姆的月薪大概是1700元,这个数字在过去的7年里平均增速为16%左右。往后10年看青壮年劳动力速度下降,这与计划生育政策密切联系的。还意味着经济继续维持方式和速度的话,保姆的增速不会低于16%,甚至会更高,如果未来十年,经济继续高速增长,那么到2020年北京的保姆月薪一定要达到8000,如果增幅是25%,那么保姆的工资会是一个月1万到1.5万,一年的工资恐怕跟跟现在美国蓝领工人差不多,比现在菲佣的工资还要贵一倍。当然这个还是有可能的,但更大的可能性是2020年保姆的工资达不到1.5万这么高的水平,这就意味着,中国的经济增长方式和速度在以后的十年一定会经历非常大的转型。
按照经典理论,一国的平均生活水平取决于其劳动生产率和自然资源。中国的劳动生产率目前比不上西方主要工业国,人均资源占有量也没有优势。当然,劳动生产率可以提高,但如果国内的劳动生产率提高到西方主要工业国的水平,很难想象机器排斥劳动力的问题如何解决。如果假设劳动报酬与经济规模等速增长,那么在短期内平均劳动报酬赶超世界先进水平的难度是比较大的。
关于城镇房屋总值,我觉得你低估了。
现在东南沿海地区均价突破1.5万/平米的城市简直比比皆是。鉴于东南沿海城市和少数中西部大城市集中了比例很高的城镇人口,我觉得75万亿这个数字肯定被低估了。
假设居住在均价1.5万/平米城市的总人口约1.5亿(四直辖市+广深苏杭南京温州等等),人均居住面积30平,则这部分房屋总值约67万亿,那么只有8万亿要满足剩下的3.5亿城镇人口。还是以人均30平来算,那么均价只有不到8百/平米。这显然是不可能的。
你从哪儿引用的数据?
美国的房价gdp比是1.65(房屋总价/gdp)(你的2.7的数据哪儿来的?日本5.45怎么来的?)
美国的房价收入比是5
美国的房价有没有泡沫?
中国的房价gdp比是3
中国的房价收入比是20
中国的有没有泡沫?
还是以人均30平来算,那么均价只有不到8百/平米。这显然是不可能的。
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我在和广东交界的一个省第二大城市,最好的电梯房大约3000多,一般步梯房2000不到,下辖某县城离市中心30分钟车程,这个县城中心的步梯房房价也就1000多,而800的房多的是,这个县城很漂亮,新的很,夜里没多少房子有灯,房子比人头多。
实际很简单,要第一手真实数据简单,晚上去拍照,算空置率。
中国人均水泥耗用已经超过美国最高水平不少,前不久河里有数据,说明农民房子也盖的差不多了,我这里就这个房价,泡沫还是很重的。
年初的时候去陕南某县(在全国来说应该是最穷的一类),当地房价已经是1500左右。
看来有些想当然了,谢谢您的信息
过年我回老家,一个下辖几个国家级贫困县的三线地级市,新房价电梯房也2K多了。我们家老公房,十几年的楼梯房也1K多。
你说的湖南,广西?不会比我们家还差吧。
贵州遵义这地方,去年底市区二手带装修房价都3000了。----实际成交价格,不是挂牌价。
两万六,减四千,乘以北京这个两千万人口的巨型城市,4年累积的新增房产,再乘以70%,是多少钱。
请哪位高人给解算一下这个基本算术题。
北京华远集团总裁任志强表示,北京有很多低价的定向住房,没有向社会公开销售。最后去哪了呢?举个例子,一些房子先分给了国务院事务管理局,再分配给中央 或国务院的各机关、管理机构以解决公务员的住房、进京干部的住房、老干部的住房等。任志强认为:“社会保障体系的保障对象,应该是针对无力参与市场经济竞 争的人,但公务员并不在这个体系当中。”
任透露,北京2005—2009年政府公布的商品房住宅建设用地计划供给指标为7130公顷,政府工作报告中100%完成了土地供应量,实际上商品房住宅 用地(招拍挂)完成2394公顷,其余4736公顷则是享受经济适用住房政策的用地,由特定单位使用,面积大约是公开出售的商品房住宅用地面积的两倍。加 上供应的1283公顷非商品住宅供地,真正可以对外公开销售的商品房住宅只占全部土地供应量的28.3%。
北京华远集团总裁任志强表示,北京有很多低价的定向住房,没有向社会公开销售。最后去哪了呢?举个例子,一些房子先分给了国务院事务管理局,再分配给中央或国务院的各机关、管理机构以解决公务员的住房、进京干部的住房、老干部的住房等。任志强认为:“社会保障体系的保障对象,应该是针对无力参与市场经济竞争的人,但公务员并不在这个体系当中。”
任透露,北京2005—2009年政府公布的商品房住宅建设用地计划供给指标为7130公顷,政府工作报告中100%完成了土地供应量,实际上商品房住宅用地(招拍挂)完成2394公顷,其余4736公顷则是享受经济适用住房政策的用地,由特定单位使用,面积大约是公开出售的商品房住宅用地面积的两倍。加上供应的1283公顷非商品住宅供地,真正可以对外公开销售的商品房住宅只占全部土地供应量的28.3%。
请高人分析一下,任估测的靠谱吗。4年来,北京市新增房屋,真的7成以上都是内部分配的?
那么过去测算商品房供应量的时候,这部分算进供应量没有。那其中差价的巨额财富,算什么性质?
如果是古代,整个北京北城都没老百姓什么事。满洲入关的时候把北城人全部赶到南城。好地方比如,颐和园,圆明园,钓鱼台之类的更只能是皇家园林。在古代,你要么科举上榜,要么武功封侯,否则想住到北京北城,可能性基本为0.
北京现在还有南二环比不上北四环的说法,就和这个有一定关系。北京的权利机关多,各种衙门有渠道弄到低价房很正常。中国体制是权利在资源分配中权重最大,自然跟权利近的人会先把最好的蛋糕切给自己。指望别人把好的蛋糕切给我,差的他自己留下,这个不太现实。
这个福利分房时代已经证明了,局长的房子肯定比处长大,处长的房子肯定比科长大。在那个时代,普通工人一辈子也许都分不到房子,分到了也绝不可能跟处长,局长的比。
无论中西,真正的公平分配都是不可能的。北京现在你再说泡沫,东直门,西直门很多人还是咬了牙以后可以去蜗居的。而纽约长岛,加州湾区一类的地方,普通美国人根本就不用想,没有个千万美元身家,那种地方根本不用想。
这是怎么得来的?
江苏苏北的国家级贫困县,底下的乡镇,也比你的房子贵。