主题：改善型购买力十分强大，大城市房价已无下跌可能 -- 陈经

送花。

我觉得您对趋势看的很不错。

高房价在我看来水分泡沫都很大，但是就像4000点、5000点时候的泡沫，虽然很大，但是还有个更大的泡沫在那边。

不过话说回来，投资房产还是要考虑好，并不是个稳妥的主意，除非懂得取舍；比如买股票可以4000点买入5900点时候卖出，但是房产起码得提前到5500点；

房产转手手续费用都很复杂，真成了房东就很凄惨了。

对于自住房，我只能说，目前买入也就买入了，看对职业的规划；再大跌您也得住房子；如果妻儿无强烈需求，租房子也是不错的主意。

我没法断言什么时候这个泡沫会碎裂

现在的房地产，已经主要成为炒家的乐园。所谓炒家，目标都不在长期持有房产，而是快进快出，利用银行贷款利率和房市增长速度之间的差额进行套利的投机分子。我这里试图从炒家的角度来分析楼市的增长速度和拐点。因为大量数据都是推测而来，肯定有很多错漏，仅供大家参考。

炒家通常采用的降低成本的手段有两种，一是阴阳合同进行房屋买卖，好处在于，1。规避风险，获得较高杠杆比例（1成首付，甚至0首付）。2。偷逃个人收入所得税。二是通过使用他人身份证来购买房屋，好处在于首先同样的可以逃避风险，一旦房屋烂在手里可以逃之夭夭。二，可以降低契税。但这种手段使用起来风险较高，对大炒家来说，带来的麻烦比好处要少得多。

因此，对于炒家来说,通过种种手段，可以把交易成本控制在4%到5%之间，时间成本控制在0.5%/月之内。按这个数据，我们可以推算出炒家的盈亏线为，首个月房价涨幅5%，以后每增加一个月，涨幅增加0.5%。再加上5%的利润线，也就是说，当利润高于5%的时候，炒家入场，利润低于5%之后，炒家开始离场。通常炒家持有房产不超过半年。因此，通过分析深圳房价6个月的涨幅，可以推算出炒家的大致行动路线。从去年年底深圳二手房交易均价在1万元左右，今年5月底均价匀速上涨到1万2左右，上涨幅度达到20%。刨去交易成本和时间成本，炒家的利润在10%以上。因此，大批跟风炒家在5，6月之间入场，也把交易均价从1万2左右迅速拉升到1万5以上。之后，6月下旬价格开始徘徊，标志着炒家出货和进货基本持平。考虑到阴阳合同造成的价格虚高的效应，5,6月份入手的这批炒家的成本价位大概在1万3左右。从短期看，如果均价有效维持在1万4以下超过一个月，从长期看，如果接下来连续6个月的涨幅压缩在13%以内，都应该是楼市转向的标志。

当然从更长远的时间线来看，目前经济基本面并没有得到有效的改善，新的经济增长热点未出现，失业率依然高企。如果这个现象在1年内得不到根本性的改善，单靠信贷输血，房地产市场最多也只能撑到明年中期。

现在不比01，02年，那时候人人没有房子，起跑线一样。可现在呢，由于那个时候的低房价，现在有很大一部分人是已经拥有了一套或多套住房，而且也享受到了很大的升值的益处，对于现在这些人换房的欲望非常大，由于自己也是房子升值的受益者，其对于换另一个高价房也不觉得如何，这也造成现在房价高购买力还这么强的一个很大因素。

另外不要以为买房的都是炒家，问问自己周边的同事，问问自己的客户还有供应商等，看看周围的人对于房子如何看，觉得无所谓还是觉得如何价格到了自己能承受的地步就立即买入？

不过同意你这一点，现在一定要自己觉得好的房子可以考虑入手，对于自己要改善居住条件的，如果自己各方面都满意，哪怕比自己的承受力贵些，也可以考虑出手，因为遇到自己各方面合适的房子很难，你觉得好的，大家也觉得好，价格又怎么能下来？如果是自己不喜欢的，还是看看吧。

我以前也是，特别看重这个70年，可是想想，70年又怎么样，世界变化太快了，谁能保证70年之后世界是什么样子，给你保证700年和70年有很大的区别吗。70年之后大多数现在买房的人都有了更好的去出了。

还有一个最重要的是，人一身最重要的是什么，不是钱，也不是70年房子，而是你拥有的生命，你拥有的25岁，你拥有的30岁，你拥有的35岁...因为这些拥有是上天（你父母）给你最好的礼物，也是你拥有的最大的财富，我们为什么不能更好的珍惜这些财富，让我们的25岁，30岁，35岁过的更加精彩和舒服。我们为什么要将自己的25，30，35在等待房子降价的过程中无可奈何的度过？

不要因为房子只有30年的寿命而不去理它，你可以找质量好些，称心点的房子，在自己有能力的时候，让自己和家人住的好一些有什么不好？！与其等待房屋降价，不如努力提高自己，炒股、理财、工作升迁，努力赚更多的钱不是更好？！

如果20，30w，每月也有2，3w，还1w，还有近1，2w，有什么困难的？？为什么非要到40w以上税后才能贷1w多？

如果20，30w的人是看着房价从几千到1w，在到现在的1，2w，而从来没有动过买房的念头，那真是对自己家里人的一种犯罪。（可能太偏激了，不过如果一个有能力的人在自己能负担房子但不是特别轻松的情况下，让自己的妻儿和自己一起租房住，就为了等待飘渺的房屋降价而使自己没有这么大的还贷压力，我觉得这种人是及其自私的，也愧对自己的妻儿。）

无论是深圳还是上海，每个月5，6千就可以租不错的房子，愧对家人根本谈不上。相对于一百多万的贷款，这点钱也就刚够还点利息。

税前40万的家庭收入，个调税在20%左右，也就是32万的纯收入。扣去6万左右的年终奖，平均每月收入也就是2万出点头。每个月1万多的按揭，子女的教育，未来的风险，生活质量等等都要靠剩下一万不到的费用来保障，这个才是真正的对家庭不负责任。

2，30万年收入，跑去银行贷1百多万买房，更是自杀行为。这样的消费模式，把家庭的金融风险提到了一个非常高的地步。我们是个喜欢赌博的民族，喜欢赌博意味着不重视风险。只有充分考虑风险的理财计划才是理性和成熟的。

我周围的一些同事朋友们，这个收入，贷款一百多万买房子的人很多呀。因为住房公积金这一块可以减轻大家很大的负担。上海这里住房公积金上缴的比例最高是7%，基数最高是9000出头，年薪20万以上的人，基本可以交到上限，现在交补充公积金的单位也非常多，上限是8%，个人与单位负担的部分加到一起，大概是3000块。20万年薪除去个税，3险2金，拿到手大概是13万左右，每个月如果要还1万的贷款，那么自己出的就是7000块，有了自己住房，自然把房租省下来了，这一块算2000，那么在买房后，每个月因为还贷而多支出的钱是5000，还贷后自己每个月可支配收入是3000，有点紧张，但是呢，为了讨老婆。。。。

现在婚后买房的也很多，如果夫妻双方都有补充公积金的话，贷款100万就是很轻松了

而且是没有什么利息的死钱。如果有公积金还贷，是要轻松很多，而且关键是要看到自己工资是上涨的预期，现在1w多的工资不代表永远只有这一点。（通胀是不变的预期）。贷款买房也是促进自己的一个动力。

另外租房子和拥有自己的房子是两种完全不同的感觉，这种没有家的感觉是无处不在的。可能现在租金是便宜，可你能保证永远便宜吗？你愿意房东动不动就要你搬家？你能按照自己的意愿装修？这样还怎么面对自己的妻儿？除非国家出台长期租房政策，你可以保证一租就是30年，才这不又变成变相的买房子？

你花在租金上的钱是一去不复回的，可是花在房贷上的是变成房子的每块砖瓦的。

今天看房回来。看到各位大牛在陈大的帖子里各抒己见。说说我身边的情况。

1、关于改善性住房的问题

周六，五同学聚会，四人在京，除我外其余三人均有房，其中两人正在忙着换房，也就是所谓的改善性住房。我这三个同学都和我一样是外地来京生源，大学毕业留京工作的。因此我认为陈大改善性住房的购买力存在市客观事实。除非我逃离北京，否则只要我在北京混，早晚得买。在供不应求的情况下，改善下来的房子只能是我这没房子的来接力。这种房子基本都有这样那样的问题，忍受来自朝向、户型、交通、楼成、管理、环境……。

2、关于学区房的问题

都说北京西城、东城、海淀的教育资源最好。尤其是中小学，东西两成尤好，海淀需要看片去。所以周六日基本均在西城扫中介。从车公庄、展览路、阜成门到月坛、三里河。目前二手房价格基本在1.8-2.2万。据中介说，基本出一套走一套。但在与中介的沟通中得知一是目前西城很多小学生源不足，所以招生片区扩大、放宽；二是因为生源问题，很多小学在合并，所以片区不能再根据位置来判断。个人判断，人口减少，未来入学不难上学难-----上学的路程远对大人和孩子太折磨。对于我这种将婚未婚的人来说，未来8年变数太多。这有点动摇了我在西城买方的念头。

3、关于房价走势

我个人的看法有点悲观，在目前的形势下，很难走低。无论政府是有心还是无意，事实是对房价的打压已经让位于保8%。除非内需起来，经济结构调整完毕，或者对外贸易形势趋稳。否则短期内还是洗洗睡吧。想到河里某牛的说法，估计我就是那硬吃高房价夹生饭的80s。这种情况下，可能对我而言最好的策略是在能力范围内，先购置适昏2居，10年左右再改善换房。

4、我的问题

虎大说等股市、房子起来，通涨来了，中国的救市就会结束，房价会进入沉寂期。我的问题是政府怎么看通涨？通涨到何种地步政府会出手？它会在什么时间到来？

希望那位大牛来指点明路。陈大说的好，痛苦来源于迷茫，看不清去处。

杨浦区旧房，80年建造的旧公房，48.5平方，04年25万，09年65万

话说99年万里一期开盘的时候，到俺单位推销3000一平方，无人理睬，打9折，还无人。。。。

02年 or 03年五角场翔殷路附近开新盘，不过3000~4000

最痛07年530前，股票小赚，看中曲阳的房子，48万47平方，因为上家罗嗦煤气初装费，不买，继续炒股。随后。。。。到现在股票还亏损10万，房价已涨50%，近期似乎又开涨了。。

想起一句话——“心痛的感觉”

首先我们要明确认识到我们面临什么样的风险

1. 失业问题。失业风险威胁最大的是45岁左右的工薪阶层。这个年龄一旦失业很难再找回相同的工作。上海曾经的40，50下岗阶层的生存状况充分的说明了这一点。而40多岁正是家庭负担最重的时候，子女尚在求学阶段，父母处于人生的最后阶段，从30多岁开始的20年房贷才还了一半。失业并不是一个离我们很远的童话，每次经济转型，都会有一大批工薪阶层被甩出正常的工作生活轨道。

2. 疾病以及意外，不光是自身，还有父母，子女的医疗开支，以及因此带来的职业发展上的障碍都是家庭需要考虑的风险。

3. 按揭利率风险，现在的利率低不代表利率会一直低下去。如果通货膨胀持续加剧，利率上升是不可避免的事情。7%,10%甚至更高的贷款利率都有出现的可能性。回想一下上个世纪80年代的保值储蓄的利率是多少，你就知道这个神奇的国度，什么事情都可能发生。届时，你要么忍受高抬的物价，要么忍受飙升的按揭数字。最坏的情况是两者都出现。

4. 最后一个，也就是对家庭影响最小的一个就是市场风险。市场风险最大的问题就是一旦市场崩溃，房屋市值接近或低于抵押贷款数目的时候，银行会要求你降低贷款额度，补足差额，否则会提前结束合约。当然，目前法律不健全，加之国家尚无个人破产的规定，所以在国内无法实施。而且对炒家的影响比对自住的影响更大，所以它是重要的投资风险，但对自住人士来说可能没那么重要。

一个什么样的家庭财务状况是合理和安全的呢。我的看法是，

第一，必须有存款，存款加上可以随时兑付的金融证券的总金额必须能够维持全家一年到一年半的生活开销（包括按揭在内）。给你充分的时间应对所发生的风险。

第二，投资风险必须分散。投资分很多种，普通家庭的投资主要是不动产，债券，股票这三类。如果一个家庭超过70%的投资集中在某一类投资上，那就存在极大的赌博心态。也就是说，忽视了风险的存在。一个平衡的投资规划对于规避风险来说是十分重要的。

第三，要有一定的财务自由度，量力而出，而不是竭力而出。月收入两万的，去买200万的房产属于严重的透支行为。不要说什么按揭花出去的钱都是自己的，这是纯粹自欺欺人的话。自住的房屋是一种日常消费。你为它所支付的按揭，只有一部分是你自己的。举例来说，20年期150万的贷款，按现在的低利率计算，到期完成之后要偿付256万的还款。而70年的房产，属于有到期日的资产，折价的速度是递增的。相信做过权证的朋友都理解这个。20年后，总折价30%，之后每年折价的速度大于2%。也就是说，加上贷款利息和折价，当你还完20年的按揭之后，你一共为你的住房花费了156万一去不复返的资金，而之后每年还将支付将近4万元。一定要去买的话，只有一个稍微说的过去的理由，短期投资。而这种短期投资的前提是，房价在短期内还要涨，而且要大涨（按我之前的计算半年内上涨13%以上）这个前提不成立的话，没必要跟风去买昂贵的住房，因为那根本不是你能负担得起的长期负债。

90*2=180W啊

迟早有一天,一年期存款利率会上升到5%,乃至更高,相应的贷款利率会在10%--15%,那时候,不用物业税,光房贷利息,就足以压垮很多人了.而利率对于房地产市场来说,基本就是一个外生变量.

属于白赚不赔的，只要能贷的下来，有良好的信誉，银行一定会以最优的利率贷给你的（因为有同业竞争），前段时间看到的一个案例：300w，首付100，（要早一个月，可以两成首付,现在严了），某银行出个古怪的贷款方式，利率按照3年期的7折，只有3.78，比公积金还要低，不过要3年一签，这么低的利息谁不愿意用，看吧银行都在想着法子给房贷便利，所以如果银监会提高利率，前面我说过了，到10，11，

第一银行会想法子将房贷利率降低，最起码房贷的会比其它贷款利率有很大成本优势。

第二：如果利率高到这个地步，你说说实体经济会如何呢？谁做实业去啊，成本这么高，直接存银行不就好了。好好考虑一下，为什么要出现这么高的利率？？（恶性通货膨胀？？房子是不是通得更厉害？？）

同意你对家庭理财分散风险的看法，但也有一点点不同意见，仅供参考：

1：失业问题，如果你到40岁了，连基本的房子都没有，失业是不是更惨？换个角度，40岁了还没有自己的住房，是不是对自己和家人很不负责任？失业的风险不因为你有房还是无房就多点或少点。一失业无房人更加凄凉，有房子退一万步你还能卖了或如何。

2：利率的问题前面帖子说过了，不多说了，希望我说清楚了。

3：我的观点还是买房子要以发展的眼光看问题，不要很多都固定在现在的现状，自我烦恼。（你今天的工资和5年前一样吗？）

因为通胀对于稳定的社会是不变的预期，只是多和少的问题，也就是如果中国是稳定的，钱永远是越来越多，对应的标的物（如房子）的价格（注意不是价值，是因为钱贬值了）总是越来越高的。所以你今天看到的200w的房子，10年，20年之后200w可能只是某些人一个月的工资。（比如10几年前我根本不能想象一个人工资能上万，可现在我老为上万的月个税而烦恼。（该死的外企就这样，什么都扣税，一点油水也没有，实际工资没多少），为什么不对自己的未来多一分信心呢。