主题：【原创】粗看开发商 -- 超级拖拉机

如果实在不能鉴别的话，那是不是还是要买便宜的呢

假设开发商和政府达成旧城改造协议，拆除老式的六层住宅，改建高层。政府的条件是居民按面积1：1回迁即可，剩下的都是开发商赚的，那么以现在的技术条件，开发商盖多高的楼比较合适，在保障质量的前提下最低售价是多少？

地价之外的成本平摊到单位面积(平方米)不到1000元,其中有1/3还是小区配套工程和园林景观的钱

如果再考虑到有时候开发商一期工程宁可赔钱

低价房并非那么不可思议

五，房价怎么会贵上去的。

房价怎么会贵上去的？说实话，我也不知道。

我有一篇论文研究范围正好涉及一点这部分内容，当时最发愁的就是资料难找。所有我想要的数据，不是找不到，就是找到了好几个版本。您说这活怎么干？更绝的是我认识一个外国同学，所有资料都出自中国官方年鉴，最终结论竟然是中国没有贫富差距。因此，如果有人问我房价是怎么回事，我真的不知道。

但是从我工作中接触到的各种事情，我觉得可以简单归为三点。以下问题均以北京为例，而且我的专业其实是技术方面，偏一点社会学，对于经济啥的一窍不通。写出来的东西肯定解释的相当表面化，您就凑合着看。

1. 炒房行为。

炒房行为是房价上涨得初始因素。我们常说温州炒房团，山西煤矿老板炒房团。但是他们肯定不是炒房的主力。从国内炒房伊始开算，国有资产就不可避免的介入了。事实上由于历史原因，房屋的供给在90年代以前一直都是不足的，那么在商品房部分的各个环节，作为社会主义国家，国有经济必然要占绝大多数。当政府不断从卖地中获得好处的同时，也发现做地产也有很大的利润空间，其中的含义包括开发，建设，金融，买卖等等多个方面。

房价初步上涨，造成一度国家经济以房地产作为支柱的状况。每年的GDP里建设领域要占十几个百分点，带动的GDP增长更无法估量。这时，只要你做宏观，傻子都看得出国家肯定要保证这一行业的高速发展，任何一家拥有投资实力的公司肯定都会盯上这块越来越大的肥肉。社会主义国家内谁最有钱？答案显然是一定的。

因此，房价上涨最初由供需关系引起，但马上就转变成国家资产为主力的炒房行为。这期间国家舆论成功的转移了视线，将大众焦点转移到那些在一夜暴富的地产商。实际上，大多数地产商的暴富不过是正好赶上了这班车，在资本的游戏中喝了点汤而已。

2. 政府对地产商的行为。

我之前说过，再精明的商人算账都算不过政府。政府在提供土地的同时，看到开发商挣到了钱，他们怎么能不眼红？

眼红后产生的核心反应，就是土地的增值。既然你每平米可以产生3000块的利润，我就算占了你2500块有什么不可以的？更何况政府是土地资源的唯一卖方。地价上涨，只要开发商还活得下去，不愁你不买。地价涨到什么地步？简单的说，北京四环内目前买不到1万以下的房子，是这一条的直接结果。一个西站旁边的项目，开发商自己内部已经承认，2万以下没有一点利润。

眼红的次要反应，则是政府对于开发商的百般刁难。而且随着这种刁难越来越常规化，连国营地产企业也难以幸免。比如通常送图进某衙门的时候，图纸中应当夹一张卡。如果您发现图纸因为类似“绘制深度不够”“尺寸标注不规范”等问题被打回来了，意味着您在那张卡里存入的资金不够。如果卡被人当场发现，则是送图人“不小心”把“自己的”卡掉了。明确说明：直接用现金会被人当场正义的拒绝的。通常一个项目如果有些景观很好的卖点，那么能看到景观的这种房子通常都“内部认购”了。事实上，大部分这种房子都是打点相关衙门的。这种费用故事很多，但是真正计算起来都不算大头，不过积少成多就比较可观了。

以上两点，是从开发商的角度来说。比如北京富力，万科之流，价格偏高主要原因就是政府对他们实行的地价过高，或者他们本身也没有拿到好地的渠道。虽然其楼盘质量可能很好，但其实投资在上面的资金并不多多少。

3. 社会恐慌行为。

不是俺说大家，可是很多人实在也太有危机意识了。

其实很多小开发商很脆弱的，真的心甘情愿的低利润销售。我曾经见过北京西大望路的一个小开发商，就心甘情愿的把售价按照周边楼盘的价格再减1000块来卖。在火爆卖了第一天之后，在销售人员的苦劝之下，老总决定从下一座楼开始涨价1000块（第一天放出的楼都卖光了）。另一个南三环外的项目，设计和施工都不怎么样，开发商本身打算能卖到单价9500块，不赔本就阿弥陀佛了。在开盘前通过对采访客户的调查，他们毅然将单价提到13000。目前二期快盖好了，老总们明显对单价15000很有信心。其实两个项目的购买人员销售部门都调查清楚了，绝大多数是自住或者自己开小公司，炒房的很少。是不是给自己买，从银行贷款就能看出来。

人民，还是从内部最容易攻破的。

1.容积率。2，房屋售价。

很好理解，房屋售价越高，盖的房子越多，开发商收入越多，获利也就可能越高。

在有两个变量的前提下，仅对其中一个量化比较难。简单算算新楼的土建成本吧。

可以这么算吧，假定容积率增加一倍，新楼的高度肯定得上12层，大约18层能做下来。建筑成本大约1800，拆迁+土地平整成本大约200，平摊到新楼可销售面积的土建成本就4000了。

但由于老楼的单元面积肯定偏小，设施不全，改成新楼后，1：1回迁的比例肯定是按人头。如果新楼户型面积增幅为50％（不算多吧，房间大一点多一点，这么高的楼楼梯间和电梯也都多不少），容积率如果仍然只增加1倍，可销售面积的土建成本大约7500以上。显然很不合适了。

那么容积率增加到三倍吧。这个在北京已经不低了，基本上一大半都得22层以上了。土建成本大约

能保证4000左右。

但是，这个还有很多问题在里面。比如新建项目的建筑面积是否涉及各种税费？很少有政府能把这个省了。再比如7％左右的销售和管理成本，开发商也要找人干活不是？

所以，这种项目其实赚头不大。2000年前后北京牛街改造，开发商和设计单位都算过帐，那个项目30％的回迁，开发商几乎没什么赚头了。当然，情况也有不同，小四合院的私搭乱建不少，要是真按1：1回迁，基本没什么辙。

以前确实有过规规矩矩做低价房的人。03年一个北京施工队的朋友说，盖12层的楼，1100做起来有些富裕，1000比较正好，900块就要昧良心了。

这几年混凝土钢材都大涨，成本肯定也要高了。

任何形式的建筑都有个经济开间，在这个范围内变动，开间越大成本越低。因为墙少了么，墙里的钢筋很多都是构造做法。

住宅是比较繁琐的活，里面的管线也是不少钱的哦。仓库里这种东西很少，厂房里通常管线算生产设备吧，不计入土建成本。

商场通常成本较高。通常2000以上，这才是防火要求高的。目前在北京见过的最便宜的是红星美凯龙。真不知道人家是怎么把单价做到这么低的。不过人家原来就是做施工队的。

刚请北京一家国有大型设计院做的。

基本情况：7度2组抗震设防，7层砖混板楼。户型90-150平，一梯两户。各项价格为按北京市场价格考虑。

1.土建，555

2.桩基础，112

3.装饰工程（含门窗，百页，栏杆）424（该项后来设计上有删减，实际约360）

4.暖气： 74（地采暖）

5.给排水： 83.

6.电气及动力： 156

7.弱电： 136（后取消可视对讲等多项，实际约30）

8.电梯：136

合计： 1675

实际发生： 约1375。

相差原因：

1.取消多项设计内容。

2.实际发生为招标价。

写了这么多，我肚子里的东西也差不多都掏空了，只剩下大堆的肥肉，呵呵。所以，写篇稍微实用一点的吧。

怎么买房子？您得先看自己的荷包。怎么说这也是个经济问题。我呢，只能告诉您，从我的角度上来说，怎么挑房子。

1.尽量找大城市的房子，或者大城市开发商刚刚在您那里盖的房子。

原因：大城市相对各种规范把关比较严格，出错的几率相对比较小。同理，施工图设计单位尽量选择大城市的正规设计院，因为他们非常保守。而大一点的开发商初到一个城市，人生地不熟的，肯定也不太了解当地通常的潜规则，一般盖房子都小心翼翼的。要是碰到一个打算在当地树立品牌的开发商，那前一两个项目通常都还是很上心的。

2.一定要多看开发商的景观。

景观成本不高。如果景观成本都要节省，那土建那点钱开发商肯定也放不下。资金投入才是硬道理。

3.尽量能够在内装修开始之前先看一眼。

原因：有时候设计上会有漏洞，有时候施工队会漫不经心。如果能够在房子里刷上腻子之前看一眼，很多墙体基本的问题就会暴露无疑。什么沙子代替水泥啊，什么墙体不直啊，什么墙上空洞过多啊。这些问题都不罕见。

4.如果你足够牛，找开发商要各种图纸细细的看，同时盯工地。

没啥说的了，直接把工地监理的活都干了。

对大多数人来说，尽量找可以信赖的政府或者开发商。毕竟，业主的维权成本，从一开始就太高了。

愚以为，解决之道

1.敞开供应，鼓励开发商多建房，同时政府主导多建廉租房

2.尽快开征房地产税，以打击囤房炒房，并节约土地资源

拖拉机兄以为如何？

的口袋瘪了，才这么难吧