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粗看开发商

序

自从改革开放之后，开发商如雨后春笋般，在祖国大地上从各个角落里冒了出来。虽然社会褒贬不一，但成果是显著的。以北京住宅为例，建国起到78年的新建住宅总量和2000年一年盖的差不多（2000年，全市竣工住宅1499.7万平方米；49-78年一说950万，一说2000万）。目前在党中央的宣传号召下，地产商几乎已经陷入“人人喊打”的局面。但仍挡不住其他产业大批的资金流向地产业。

本着科普的原则，俺斗胆写下此文。我在地产公司打杂几年，目前正在准备跳槽中，所以不担心老板说我揭老底。但由于毕竟经历有限，我不保证文中内容可说明大部分现状，仅供管中窥豹而已。

郭德纲的相声里说，2000块钱干房地产可能不够。这还真是可能。不过在现在的大趋势下，能空手套白狼的越来越少了。这里先说一下基本地产商的资金分配问题，尤其是盖房子的成本问题。

我手头有一张表格，是2005-2006年山东某地的9-11层住宅市场研究。数字仅仅是个案，但类别差不多就这么多。当地地产市场假设销售价格为 3500元。成本分项基本如下：

1. 地价：200元/m2

这个目前争议最多。但是当初做研究的时候地价的确如此。毕竟房价3500元的的地方，地段一般不好，本案例为2线城市的郊区。

2. 土建成本：1500元/m2

该成本随地域不同，建筑高度不同而不同。

北京一般7层-12层可以控制在1300-1700之间，12-18层约1500-1800左右，19-24约1800-2400。6层以下本应可以将成本降低更多，但由于别墅等户型对结构的要求，通常也维持在1300-1700左右。

其他地区由于地方建材市场价格因素，当地相对禁止使用的建材种类不同，通常成本会出现一些降低因素，但是不大。案例中由于处在民风彪悍的山东，连挖砂子都要找当地黑社会摆平，综合成本与北京持平或略高。

3. 园林景观成本

实测实量每平米200左右，反映在建筑上大约100元；

4. 设计成本

包含规划，测绘，地勘，建筑方案，施工图设计，室内设计，共计200元。

各公司情况各有不同。万科单单建筑方案+施工图便已达到200；

5. 销售成本：

总价的4%，即为140元；

6. 管理成本：

3%，通用估算标准，即105；

7. 营业税：

营业额的5%，即为175元

8. 人防易地建设费用

各地不同。当地要求8层以下为95元，9层以上为195元。

9-11层正好处于基础埋深约等于1层的边缘，如需节省成本，最好易地建设。如高度增加，建地下室比较经济。

9. 土地使用金

名称似乎是这个，按建筑类型收取。当初北京住宅约260元，商业好像是640？

10. 建设税费

一堆堆的，懒得算了，3%-4%之间吧。约120元？

11. 不可预见费

大约3%吧，约105元。

以上各项成本总和约200+1500+100+200+140+105+175+195+260+120+105=3100

开发商还要缴纳企业所得税（3500-3100）*33%=133

利润：267元。利润率差不多8%。

但是一个项目一期开发计划大约至少1年。我见过最快的，正大集团号称150天就可以从最初“三通一平”的地块干到精装修做完。当然不能指望户型/外立面等等的质量了，而且这种情况还没有听到其他公司能达到。

考虑到银行贷款的利率正好略高于8%，如果您要是想规规矩矩投资到地产开发这块，得先掂量一下了。很可能就为人民做贡献了。

以上税费标准依照旧税法，如有缺项错误，敬请原谅。

二， 成本中的不确定因素。

不确定因素，肯定是成本方面要多考虑一下，资金上留点富裕的地方。至于有哪些猫腻可以省钱？咱们以后再说。

1. 地价。

最近炒得最凶的就要算地价了。开发商一但受指责，总是拿地价说事。一是确有其事，二来其它的问题开发商也不敢说。那么地价占多少呢？

上文案例中地价折合楼面每平米才200，这个几乎只能算零头了。2003年昌平沙河最大的一块地拍卖价格折合楼面价大约6500元。再考虑到其他成本，现在回龙观的商品房在一万以上几乎已经是一定的了。这还只是03年的价格基础上开发商无私奉献的计算结果。这几年cpi蹭蹭往上涨，开发商也不能只挨骂不挣钱啊。于是现在那边都已经普遍一万二了。

2. 拆迁。

如果你的项目涉及到拆迁，这一条绝对是重中之重。通常北京地区这种涉及拆迁的项目，拆迁费用常常要占到所有成本的40%-60%。如果是政府招牌挂拍卖的土地，通常政府都把拆迁工作做好。但是现实情况中政府希望省事，毕竟拆迁是个很容易得罪人的事情。相当一部分项目中政府都把拆迁大权交给开发商，拆迁费回头从土地出让金里扣好了。

以前政府为人民谋福利搞旧城改造，内部就有过计算。哪怕只安置30%的原有居民，政府都要承受不起。所以牛街那一带回民聚居区的回民是越来越少了。

3. 黑道

北京这种情况很少，多见于外地。最常见的是黑社会控制了当地的建材市场，让你不得不从他那里进货。其他领域也有可能。我们公司山东项目就遇到了收过路费的事情。怎么摆平？一般找带头大哥喝顿酒，送上几万块也就差不多了。要不他们上门收保护费，自己也嫌麻烦的。

4. 白道

好像没这个词？人们不是总说黑白两道么。

不过值得说明的是，这种事情已经完全半公开化了。白道上也很好摆平，人家就认一个字：钱。白道要钱的地方存在于各方面，都认为你开发商有钱，不宰你宰谁？得把所有山头的菩萨都拜到，要不人家伸伸小指头就够喝一壶的了。我们一个老总曾经跟我们说，俺们这种上班的是干累活的，他们是干脏活得。有多脏？地方县政府领导带着一个政府代表团来人民大会堂招商引资，两百多号人的行程由当地各地产公司分组包干，从吃饭喝酒到泡吧嫖妓都有开发商买单。这还是在北京，要是回到他们一亩三分地，开发商贡献的小姐不满意还要找开发商的小鞋穿。

所以一般开发商在跟政府打交道的时候都很小心，一旦有风吹草动就得捉摸是不是有什么进贡的项目遗漏了。

5. 人民

人民的智慧是无穷的。所以在面对人民的时候要加倍小心。

忘情同学好像是湖南人吧？在湖南，地产公司在与人民协调的时候表现的最有趣。或许与当地民风有关。我看过一个湖南公司的老总的工作总结，第一年的标题是《在我战斗的一年里》，第一眼望去还以为回到了红卫兵时代。看了后面几年的标题就习惯了：第二年是《不怕万难，继续战斗》，第三年则干脆就是《战斗，战斗，再战斗》。

不过主席说的没错，“与人斗，其乐无穷”。长沙公司想根据原有规划方案，拆掉一些工地围墙，把住宅底层商业部分向社区外部开放；楼上的业主认为商业会干扰他们的生活，联合起来闹事，拆了三个月都没拆掉。后来开发商把拆围墙的钱直接给了一楼的业主，他们拿着钱一天就把围墙拆光了。楼上的业主刚喊了两嗓子抗议，就被楼下的拿着棍子给吓回去了。

看来我花早了。。。。。。

我猜您是不是也在很郁闷现在的房价？

我倒不是想为开发商辩护，只是觉得这屎盆子都扣到kfs头上有点太冤。

这开发商毕竟还是要挣钱的，门道呢？

我个人从来不把高房价根源归结于kfs的，但是您的算法跟我知道的相差实在太大。。。。。。

不过您文章没写完，我还是等着看下文再说吧。

我知道的北京的算法跟这个大相径庭。

不过这个列表是我们公司开一个二三线城市发展战略会议时内部分发的。跟很多大城市的情况完全不符合。

俺是做工程造价的，建安成本是多少还有点概念，至多2000元/m2（包括结构、安装、园林等等）。土地成本俺就搞不清了，这块也是相对保密的部分。

我给爸妈买的房子才1500一平，还是山东地级市。合计着kfs亏大了