主题：【原创】粗看开发商 -- 超级拖拉机

三，那些便宜的房子是怎么盖出来的。

本来想写节约资金的正规方法，但是看了几篇回帖，很多人对于特别低的房价都有些不理解，因此看来有些事情不得不说。

楼下有一篇说山东的地级市房价1500，正好我曾经也管过一个山东地级市的项目。当地最便宜的房子应该是金融小区的房子，内部价1400，我当时都觉得不可思议，后来调研了一番才算明白一二。

当地开发商的关系比较硬。当地很多项目的开发商本身就是政府官员参股，甚至前政府官员领导，现官员兼职。很多别人干不了的事情人家都敢干。比如景观。当地好多小区的景观用水是当地的水库用水，而这是国家严令禁止的，更何况当地多盐碱地，土壤里的盐要是泛回到水库里，损失有多大。再比如地价。俺们公司的成本是每建筑平米200块，当地有门路的项目地价是多少呢？没人知道。

如果您觉得以上问题可能给业主带来的是优惠，那么往下可就开始是弊端了。有关系的开发商通常在规划方面审查就比较松，我考察了当地很多项目，凡不是外来开发商做的（比如万达，阳光100），当地项目的建筑间距大多在1.0-1.2之间，而当地政府对板楼间距要求是1.7-1.8（当地目前还没有塔楼住宅）。只要售价超过建安费用+景观费用+相应得税费，本土开发商就可以获得更多的利润。更何况楼多了，留下的景观面积自然就少了。至于税费，开发商只要能打通“缓征”这一条，多年以后资金产生的利息，估计就足够缴纳了。

再说土建本身，我见过的本土开发商算是够牛了。当地设计院在设计上本身就基本上按着经验做，钢筋在非关键的地方稍微少做一点也无所谓。如果哪里开裂的比较多，多抹一点面层就糊弄过去了。我们当初一直奇怪市设计院的图纸里那么多砂浆抹灰，后来才想明白。建筑基础处理也按照当地一般做法，让他们拿这些部分的计算书是拿不出来的。反正楼塌不了，结构设计只是没考虑山东地震的影响，这两年也裂不到哪去。凭着当地规划局就在设计院楼下，任何开发商显然搞定各种关节并不困难。

至于建筑材料，当地很多9-11层住宅没有采用通常的较为费钱的剪力墙结构，而是采用框架结构，在钢筋上省了一大块。填充材料还采用的粘土砖（别跟我说禁止使用实心粘土砖的事情，反正人家就是用了），砖结构的造价大约200多，连钢筋混凝土的一半都不到，又省了一大笔。外墙保温材料用的是2-3公分厚的泡沫聚苯板，按照挤塑聚苯板的计算数据通过相关部门检验的，造价上大约差5-8倍。电梯等等其他的设备，当然也不会用你知道的那几个牌子了。至于门窗，当地检验部门根本连国家标准要检验哪些项目都不知道，这章还不是胡盖？

至此，别的开发商通常不太冒险的区域，当地开发商都能想的出主意。也是，房间里有根柱子，窗户前立根柱子，普通业主肯定很理解，而不会考虑房间内部的使用受到一定阻碍。门窗和外墙保温做不好，业主肯定只会埋怨暖气供应不好，谁会想到是早期的建筑问题？至于小区水系里的鱼能不能活，业主是根本不会想到开发商应该在池塘底部满铺隔离层的。一句话，很多底线由于政府监督的缺失，开发商是真的敢冒这个险的。

就此计算，9-11层的建筑，本土开发商完全可以把土建+景观成本控制在1000之内；1500块售价带来的管理/销售成本100块之内；其他的税费除拖延的之外，控制在100块左右；地勘设计之类的成本差不多20块就可以全包；利息投入大约50-80块，开发商剩下的利润还是很可观的。如果是单位内部销售，连销售成本都可以省了。

如果是6-7层的普通住宅，土建费用可以进一步压到600-700之间，再往下还有不到100的当地人工费压缩空间。能真的压下来的话，开发商的销售价格可以控制在1000左右，不过通常景观、物业什么的不要期望太多了。

一句话，便宜的房子，基本是在多盖房子、胡用材料、打点关系的基础上鼓捣出来的。以上为我调研的小区用的办法。换个地区的开发商会换个做法。但是万变不离其宗。其实我一直在犹豫，这篇回文该不该叫“无良的开发商”？从技术人员的角度讲，以上行为才算是真正的无良。

不好意思,这两天有点感冒，可能会写的比较慢。