主题：【原创】小河虾新手第一帖：08年万科股价小析 -- 小dream
在证券市场上玩，最怕的是盲从，没有独立思考过。本来想用拙老师分析中信的方法去分析一下万科，但考虑到这样分析的话花时太多而且搜集到的数据还不一定准确（实际上还是能力不够），那样最终结果很可能会大打折扣，最后决定还是简化一下，以市盈率和多年复合增长净利润率去做个简单估值。
财务摘要选自windin网
http://www.windin.com/home/stock/html/000002.SZ.shtml?&t=1&q=%e4%b8%87%e7%a7%91A
07-12-31 06-12-31 05-12-31 04-12-31 03-12-31
净资产收益率(%) 16.55 14.48 16.25 14.16 11.53
净资产收益率扣除(%) 16.36 13.89 16.09 14.34 11.21
净利润增长率(%) 124.84 59.56 53.80 61.91 41.80
查询得到银行存款利率为
1年利率4.14%
2年利率4.68%
3年利率5.40%
5年利率5.85%，
银行一年利率为4.14％，转换为证券市场安全市盈率为
1÷4.14％＝24.2
万科给予30倍PE
根据兴业证券王嘉的研究报告（感谢王嘉先生）：万科A最近10年收入的复合增长率为41.5%，
简化模型，取净利润的复合增长率为42.5%，取07年现有股本和每股摊薄收益0.70元为基准，08年万科的股价分析如下：
08年每股收益：（1+42.5％）×0.7049＝1.004元
对应08年每股目标价格：30×1.004＝30.13元
给予25％的安全边际，安全买入价格为：≦30.14×（1-25％）＝22.61元
最近几年应该说万科发展得更加迅猛，所以我认为有必要计算最近5年的净利润增长率值，以便和10年净利润增长率值做个对比：
2003 2004 2005 2006 2007
每年净利润（亿元）： 5.42 8.78 13.50 21.55 48.44
摊薄每股收益（元）： 0.3880 0.3860 0.3630 0.4930 0.7049
（数据从windin网获取
http://www.windin.com/home/stock/html/000002.SZ.shtml?&t=1&q=%e4%b8%87%e7%a7%91A ）
万科最近5年（03-07年）净利润复合增长率计算：
07年万科净利润：48.44亿，
03年万科净利润：5.42亿
5年净利润复合增长率:
(现有价值/基础价值)^(1/年数)–1=（48.44/5.42）^1/5-1=0.5496=54.96%
取增长率54.96%为基准，取07年现有股本和每股摊薄收益0.70元为基准
08年万科的股价分析如下：
08年每股收益：（1+54.96％）×0.7049＝1.092元
对应08年每股目标价格：30×1.092＝32.77元
给予25％的安全边际，安全买入价格为：≦32.77×（1-25％）＝24.57元
结论：万科B的投资价值很具吸引力，万科A还可以玩玩。
自己的问题如下：
1.房地产行业是一个可持续性的行业，并且在未来的5年市场规模还将继续增长，行业集中度也有望继续提高,万科作为房地产龙头企业给予30倍的PE会不会低了？
2.以这种方法分析万科会有哪些问题？
兴业证券王嘉先生的调研报告里面有一段很有意思的话，摘抄如下：
我们拆分房地产公司利润增长的因素，发现规模增长对利润增长的贡献将近60%，涨价带来的贡献约40%。并且我们这种拆分方法中，除房价之外，费用率下滑等因素也都包含在每平米利润的增长上面，实际上房价上涨对利润增长的贡献更低。
万科A最近10年收入的复合增长率为41.5%，净利润的复合增长率为42.5%，由此可以看出，房地产行业净利润率在中国房地产市场化历程中基本保持了稳定。
长期来看，房价上涨的最大受益者不是房地产公司，规模扩张才是推动房地产公司利润增长的真正动力。
刚开始只是看股票栏特别是拙老师等人的股票分析，觉得受益匪浅。后来各个版面随意进出一下，才真正发现河里各方面的高人都很多，看到精彩处真让人有高山仰止的感觉，而且河里氛围非常好，不像网络上的大部分论坛乱糟糟，同时作为一个股市新人，越来越觉得投资水平的提高除了自己钻研之外，他人的指点帮助非常重要，终于决定注册西西河。小河虾恳请河内各位前辈不吝指正！
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如果现实真如计算出来的数据那样简单，那就不算是艺术了吧。但不管如何，对万科还是有种偏执的喜爱，或许处于相似行业也是原因之一，不管怎样，万科，越跌越买吧，对与错就让时间去验证
说的不理性一点的话：就冲着王石也要买万科
要不是老王卖拐，房价又不知道涨到哪里了
最近几天都是放量下跌,但是资金却是尽流入,我估计是基金们打压吸筹,毕竟确定增长同时安全边际高的股票不多,今天虽然大跌开盘,但是一路回升,之后大盘再度重挫,万科依旧保持微跌,目前价位应该比较坚实,除非出现大盘暴跌拖累,否则一波上攻就在眼前,今天在22.00位置出现一个一万手以上的单,我估计机构成本也就20-22之间,现在买,最起码机构不亏我们就不会亏.
每一年度激励基金以当年净利润净增加额为基数，根据净利润增长率确定提取比例，在一定幅度内提取。详情如下：
(一) 当净利润增长率超过15%但不超过30%时，以净利润增长率为提取百分比、以净利润净增加额为提取基数，计提当年度激励基金；
(二) 当净利润增长比例超过30%时，以30％为提取百分比、以净利润净增加额为提取基数，计提当年度激励基金；
(三) 计提的激励基金不超过当年净利润的10%。
考核条件：
（一）年净利润（NP）增长率超过15%
（二）全面摊薄的年净资产收益率（ROE）超过12%；
（三）公司如采用向社会公众增发股份方式或向原有股东配售股份，当年每股收益（EPS）增长率超过10%。除此之外的情形（如采用定向增发方式实施重大资产购并、换股、引进战略投资者，配售转债和股票衍生品种等）则不受此限制
第十四条： 激励基金采取预提方式操作。公司于T-1年度股东大会审议通过T-1年度报告及经审计的财务报告决议公告日（首年2006年为限制性股票激励计划获得通过的股东大会决议公告之日），以上一年度的净利润净增加额为基数，按30%的比例预提当年激励基金。
按照规定可得知，假设08年万科最终能够实行股票激励计划，只以净利润增长率最低额度15％计，以08年送股前股票数额为基础，
08年每股收益为：（1+15％）* 0.7049 ＝ 0.8106
给予30倍市盈率，对应股价为0.8106*30＝24.32元
PS：这几天在关注四川地震，今天突然看到“万科出资亿元支持灾区重建，寻求股东支持”的消息，顺便看看盘，万科A已跌破20元，万科B跌破17元，就算是为支持万科的这一决策，也去买万科！
以我丹心，祭我国殇.
房地产企业建议还是用现金流折现或者叫资产净值来评估比较好，建议参考中金公司的最新关于万科的评估报告，有很详尽的分析思路