主题：20250506野狐杂谈自此始 -- 夜如何其
家园 25补,多伦多公寓投资市场恶化 -- 补充帖 2022年,房地产达峰那年,多伦多公寓投资客,负现金流比例达到50%.
到了现在,2024七月,负现金流比例达到82%.月亏600多.
但更重要是现房价格暴跌,与当初它作为楼花(期房)时,价格腰斩.
踩踏效应难免.
匿名 关于forger 你不觉得他写的贴中关于阴暗面太多了吗？好像他接触的人和事都是阴暗的一面，那么问题是他人有问题？还上社会上的阴暗的东西太多了都被他碰见了？大概1年前他提到关于多伦多的贷款经济人王红雨的羡慕口气，我就知道forger是什么等级的人了。 我是王红雨当初拉的“加拿大财商讨论群1” 的成员，我只看过几次他的群内容，参加过他组织的1次讲演，以后就再也没有看里面的东西，也没有参加他的讲演会了。 为什么？因为一次就可以断定他就是一个告诉你片面之词广告商，宣传自己而已。 你forger不能识别骗子和职业经记人是你个人的水平问题。 对我来说骗子和职业经记人没有太大的区分，但是一切还是要你自己去判断。在他们给你的合同中他们都有一个模糊的警告语言，就是你得自己判断。 如果按我的严格标准，多伦多的经纪人99.99%是骗子，只不过华人的经纪人水平更低一些。而华人的建筑商更是把国内的那套骗术拿到这儿来使劲篇新来的华人。 我几年前就在河里说两个多伦多的房地产项目有问题，一个是“王府井”现在完了吧，另外一个是Markham东北角那个华人住宅项目。 当时河里还有人反驳我，说中国的基建这么厉害，他们不知道的是来这儿那些人净是国内骗完钱过来的骗子。
前两月，有个山东人过来找我合作，我认识他的时候觉得他人很老实，所以口头上答应他合作了，让他起草一份合同， 然后给我的合同里面暗藏了许多条对他有利的条款，玩心眼，我直接找个借口说这个项目我不干了。 国内新来的人（10年以内）几乎都不可信，这句话我二十多年前来的时候人家和我说，我觉得很冒犯，很不以为然，现在是深以为然。 其实老外的经纪人也好不到哪儿去， 多伦多这边还能找到不错的老外经纪人，forger他们法语区，就是一个骗子窝，尤其是对非讲法语的人更是恶劣。 我这几年受够了他们的欺骗，从政府，律师，银行，各种经纪人，各种商人都遇到过，他们倒是一个人情社会，和他们熟了，他们也帮你，但是利益足够大时，你就要小心他们宰你一刀。 相对来说，英语区的人更加死板，说话算话，比较公正。
至于华人社区的骗人事多，可能是真的，但我不知道，因为我很少和新移民接触，除了那些20多岁新毕业的学生。
家园 加拿大房贷利息可以抵税么？ 德国如果是出租房房贷利息部分算是支出，可以抵税，用来对冲房租收入。很多人都是买房申贷时按自住房申报，利率比出租房低，交房了出租出去，房贷利息抵消房租收入，房子满十年了卖出，规避高额的收入所得税。要不然很多人所得税边际税率40%，都给税务局打工了。
通宝推：夜如何其,家园 “自住房”相比于“常住住房” 不了解德国的情况，但"买房申贷时按自住房申报"这句话，在北墨操作起来能有多大好处要界定很多模糊性。米国这边，你要选择一个“常住住房”，而且任何一个既定的时间点上只能选一个，这个常住房有一些税收优惠；其它的房产不管你自住还是出租，都算次要住房，也就没有这些税收优惠。而银行决定利率时候，主要是看你还贷能力，如果相对房价加总你有足够的收入和资产，多买几个也可以拿到当时的低利率。银行的确会假设你还贷时对“常驻住房”会优先考虑，但银行对真正的“常驻住房”有实质性定义，你在贷款申请表上画个钩，能起到的作用是很有限的。某些情况下政府可能会补贴这个“常住住房”的利率，但这并不影响银行决定“基础利率”。这种情况下，理论上你可以来把这个“常住住房”来回倒，但政府和银行都是有应对手段的，具体说起来估计这里绝大多数人都不会有兴趣，但比键政换马甲的难度要大得多。
通宝推：夜如何其,家园 自住房和常住住房确实是两个概念 德国也是一样，不过不冲突。
自住房是申报给银行，贷款的时候用的，只是用来区分房产的用途的，填自住房一是可能有0.1%或0.2%的优惠，也可能没有，二是贷款成功的可能性更大，因为银行认为自住房比投资房弃贷的可能性低。德国的房贷一般是10年或15年，合同签了只要你按月还贷，银行是不会去查你是不是真的自住的。你现在的自住房是200平的别墅，买个50平的公寓，就算填自住，傻子都知道你是不可能搬去自住的，除非你的财务状况出了问题，但银行不在乎，只要你财务健康能还贷就行。而且填自住房是有限制的，你的登记地址，也就是常住住房必须在购房的一定范围之内才行，如果你住在慕尼黑，在柏林买房是申报不了自住的，因为不合理，当然理论上你可以临时把登记地址迁到柏林，但实际上没人这么干。
常住住房是申报给政府，报税的时候用的，税务局不看贷款的时候是报的自住还是投资，只看你实际的收入和支出。而且税务局对出租房的一些费用可以计算为支出，可以抵税，对自住房没有，大概的逻辑是自住房你就是最终消费者，得交税，而出租房你不是最终消费者，可以税务减免。
通宝推：夜如何其,
家园 也可以抵税的。讨论多了，帐会越算越清楚。 我翻译这个例子，是按高收入，无贷款的背景计算的。
低收入有贷款，又多了一个算法。
继续这个例子计算，补充失去的细节。
房价60万，房租3.6万，地税0.2万，管理费0.6万，其他费用0.2万
贷款利息5.5%，首付48万，年利息2.6万左右，年供3万。
以此计算的话：
报税时，房租性收入为0。
现金流为负的0.4万。（实际上会更高，多数撑不住）
但这个例子的核心倒不用改变：房价如不涨，投资收益率的确不高。
家园 别漏了地税，好几千。话说回来多伦多的公寓早在疫情前就较为鸡肋 了。当然小民投资渠道比较缺乏，炒股炒汇吧亏的几率更大(得多)，投资房产还算稳妥的，要求别太高就好
家园 2024第一次降息后房产走势的看法 -- 补充帖 房产中介上门塞传单。
他们的意思，既看好，又不看好房市。
他们的逻辑是，降息状态下，卖家买家心态波动太大，不好撮合了。
从卖家角度而言，降息房价该涨。
对买家而言，我再等等，利率太高。
中介头疼的是，如何说服卖家降价，别期望太高，然后头疼如何说服买家下单。
中介说，是个循环。
大批房贷到期，想趁机出手，不续房贷（现金流撑不住。）
房市特点就是买涨不买跌。
不消化完这批，就行不成平衡市。
长久来看，房产绝对是牛市，短期看，就是熊市无疑。
家园 第24 黄金的故事二,造假 话说有一年,有个厂家叫健力宝,宣布:
凡是获得奥运金牌的中国选手,一块金牌,奖励一个纯金的实心健力宝易拉罐.
团体金牌,好像不算.或者那届就没有团体金牌.
这事是认真干的.
好像委托上海老店＂老凤祥＂制作的．
有一位柔道选手，后来结婚，生了对双胞胎女儿．
不知道咋想的，经常拿出来金易拉罐教育闺女．
咱们不厚道憧憬一下画面：
谁学习好，这个就给谁了！
终于有个小丫头受不了啦：这是金的吗？乍生锈了呢？
我倒！
我靠！
真是假的！
接着又跳出来几个：我们的也生锈了！
但是奇怪的是，大部分还是真金的．
这可麻烦了．
健力宝这时候已经倒闭过一回了．找厂家补那是不可能了．
老凤祥倒有记录：真的，假的都是按厂家要求，我做的．
但是健力宝没预料到，那届金牌数超过了预期，就拿假的顶上去了．
问题的麻烦还在于，不是直接发给选手的，经过了体委转手．
最后不了了之．
这个假易拉罐基本上是铜做的．其实我怀疑这些罐子可能是为团体项目做的．
比如女排，发一个金的给集体．一个高仿给个人，拿回去玩．
后来银行卖金砖，也出过生锈的事．
金砖造假，还有个方式往里边加钨棒，一般是加左右两根．
这个是因为钨比较便宜，能买到成品，比较适用就是这个．
你有本事买得到贫铀合金，也行，但为这点钱，犯不上．
掺铂金也行，历史上俄罗斯曾经这么干过，这种金币已经是收藏届的珍品了．
据说除了美国GE搞材料基础研究，可能做过样品测试，没人再这么干过了．
金币参假，主要是加入黄铜，让金币比较坚硬．
其次是一种便宜的碱金属，可能是镁，它量很少，但能让黄金颜色更好看．
现在中国国内怎么样，不知道．
不过过去，听开金店的家属讲，含金量得打点折的．
以前有个传说，美军飞行员跳伞，万用包里都带点金子救命．
瑞士一直也有一种信用卡的金片，２５克切分２５个格子，每个一克，可以用手折断，用于应急．
金币供应主要是五大国家，美，加，澳，英和南非．
都是英语区的．英国的加勒比海小殖民地也发行过很多．
瑞士的黄金大都是公司发行的金条，没有国家背书．
加拿大发金币，造过几枚１００公斤的，其中一枚在德国被偷了，还是个大新闻．
后来澳大利亚造了个一吨的．
２０１７年，有个华人开首饰店，在银行买金条，不是金币．
发现是假的．
一是硬．
二是混合酸测试，含金量很低．
这个事蹊跷很多，买家，银行和造币厂都怀疑自己被阴了，都无证明自己无错．
那就是谁主张，谁举证了．
包装拆开了，警察也无可奈何．
因为是个金条，不是金币，全额价值１７００刀，影响也小，所以是个小案子．
现在值３千多．
实事求是地说，要是美元降息，黄金走强，买个金币的确吃不了亏．
但是买这玩意，有啥用呢？
这个还真不是矫情．
西方也经过通胀时期，那是也有一大批人买入黄金白银，然后到了老了，就发出这样疑问．
苹果最早的风投，出了１２００美元，后来把股份卖给老乔哥两，１２％的股份，大约３０００美金，买了金币．
然后小偷直接把保险柜，一起运走了．
名人传记都是有修饰的，好多传奇故事广为人知的时候，当事人已经不在了，是真是假，都不好说．
家园 瑞士那个就是现代版的郢爰阿 外链图片需谨慎，可能会被源头改通宝推：夜如何其,
家园 第23 华女外嫁和跨族问题 这个话题比较吸引眼球.
有历史原因．
改开后出现过一段时期，有很多非常令人尴尬的事情.
中国的电影女演员，歌手和运动员，出了名，上了杂志封面，就出国和外嫁.
甚至还有非常有前途的女演员去涉外饭店陪老外的事.
反正非常刺激人吧.
都是过去的事了．
现在只说国外这部分．
第一呢，跨族婚姻，华人的比例和其他比，实际上比较少的．跨族婚姻很不稳定．
第二呢，华人群体，女多男少．男同胞有的还跑国内去找．女性外嫁，也是无奈．
第三呢，现在国外女性学历平均高于男性．也是女多男少．好男人是真难找．
女孩找个相当的，没啥臭毛病的，还能当舔狗的，除了年轻时的情侣，真有点难．
很早前，说新加坡男人娇贵，女朋友得哄着他们．
当时还不相信．据说现在真出现被杨笠说的那种＂普信男＂的情况了．
想开了，看来女生没必要去追．
附带说一点，欧美国家都是原先的白人国家，有色人种受歧视，是挺正常的客观事实．
但是华人相对而言，受到的歧视，比其他种族少．
说直白了，还是经济基础问题．
穷人就是受歧视．
你再犯罪率高点，那就更没得说了．
再有自由主义倾向的白人，也不敢跑到廉租区安家置业．
华人也是不敢买，成片廉租房区边上的房子．
过去穆斯林被歧视时，有个从奥匈帝国时期传下来的说法：
穆斯林比例低于５％时，他们是很好相处的人．
据说奥地利现在也是欧洲最擅长管理穆斯林的国家（我怀疑这个说法的真实性．）
美国人其实对黑人，据说也有类似的说法．
黑人和其他人混在一起工作的时候，他们是很勤劳认真的工人，和别人没差别．
但一多扎堆，就完了．
当然这是资本家的看事角度．
毕竟种族问题是政治正确，不容公开讨论的．但私下里，大多数人都是非常坦率的．
家园 第22 买黄金的故事 前置声明，很多内容我是听别人说的，就是“我有个朋友”那种，不能保证真实。
我倒是对白银有点研究。
80年代，有批南方人（大概是浙江人），造假民国袁大头贩售。
他们可恶到哪里呢，他们收真的，卖假的。
学校发下来一个，各班男同学都鼓着腮帮吹，看看能分得出真假不？
女生也都很好奇地看。
我现在也很佩服某些同学的嘴，我有几枚加拿大的流通老银币，乍吹都不响。
扯远了。
以前河里面有位阔佬喜欢买金币，白金币，写过几篇，老铁翻翻河泥，挺有意思的。
2003年的时候，中国的熊猫金币一套，大概不到2盎司，中国银行卖，大约3500人民币。
好像是送礼专用的。可能记忆有出入，或者提前两年。
20年后，现在加拿大好市多，一盎司的枫叶金币，3300加元。十盎司的银砖485刀。
我们这里只有这两种，卖的不好。
但是关于金币知识，我倒是听印度人说的。
印度人特别爱买黄金。
卖黄金的，有一段专门坑他们。
卖那种有宗教标识的金币，溢价很高。
中国人对应的，就是生肖币。
印度人爱买黄金，据说到了什么地步，那个印度人给我说，一年买一盎司。
但是卖金币对银行来说，不赚钱，亏本买卖。
反而是邮局卖，和邮票一起。都是纪念币。
中国人买金币，有的时候直接去渥太华的造币厂。
造币厂可以参观，但得买门票。
但是不参观，直接去商店，不用买票。
据说有个华人售票员，看见不带孩子的同胞，直接用汉语告知：走那边！路近。
可见华人买金币，也挺多的。
有个黑哥们，负责融化金子，每次挖一勺，塞腚眼带出来，报警器总响，也拿他没办法。
结果这厮卖金丸，买了房子。银行流水对不起来。
以此可见，买房胜过买黄金。
嗯----
写到这里，我是在写不下去了。
逻辑乱了。
匿名 我是不敢买他们的金币 记得有一年报道，一个首饰店的老板花了他们的金币做首饰，发现金币是假的，星报报道后就没有下文了。据说当时造币厂的头是个阿叉。
家园 第21五年后，人们出行和交通工具变化 世界肯定不是同步的，谈论趋势得有个限制。
1，地理上多数人群的聚集区
2，社会发展程度相对成熟。
有句话“礼失求诸野”，就是说乡下地方和落后地区，改变慢，在后边。
预测未来，是个综合性考量。
第一是经济因数。
可以预见，大多数地方，大多数人口的相对收入，是下降的。
当然在这个问题上，可以理解使用自有交通的成本上升。
第二是技术因素。
无人驾驶技术的成熟。使得自己开车，不是必须的技能。
最重要的是，由于没有司机，省去人工费。
不仅导致短途租用汽车的价格下降。
长途使用，由于不需要人工归还，价格也会下降。
简单算一下成本，假设在全寿命成本，每公里1刀(Tesla 0.5左右）。
租用翻倍，那麽租车收益惊人。
第三是社会文化变迁
按第二点，拥有自用车才更合算。
因此必须就得有一批人，平时使用频率较少。
或者负担不起自用车。或者是买不起，或者用不起，或者没必要，其他原因。
目前来看，已经出现这种趋势。
比如在线办公，在线会议，出行减少。
其实最大原因还是第一条，大伙经济收入下降了。
这可能是长期的趋势。
基本预测，未来自有车比例下降，特别年轻人群体如此。
对车厂来说，竞争会更激烈。
同时由于相对利润上升，保护自己的金母鸡，关税壁垒会加强。
家园 第21 考数学和青少年人才选拔 这个选拔就是用一种公平的方法，有效地选出人才来。
一听就离谱是吧？
公平和效率兼顾？！
但事实是还真有这样的办法。
举例一下，就是只考数学物理。
用两天的时间，上下午各一场，只出大题，每场三个小时。
数学考三场，物理考一场。
绝对公平，不会的，就是不会。这个办法对穷人家的男孩子最有利。
数学竞赛就是起到类似的作用。
但是官办和普遍性的竞赛并不存在，应为这样对有些人不利。
文革前，资源紧缺，高中是采取“甲种本”的方式的。
那时候单论考试，是比较公平。但也是那时的政治不正确，说白了上学当国家干部，就是接班队伍的问题。
但是说清楚这个问题，得说明学数学的目的，过程，和评价。
先说评价，就是考试了。
但是这里就有个做题技巧训练的问题。
就会出现丘成桐不会做脑筋急转弯的事。
要减少这个的影响，就只能出大难题，会就是会，不会就是不会。
数学往往被认为，大学和高中是分野的。
你高中数学好，大学代数你不一定能够学好。
这既是部分事实，也是胡扯。
数学爬楼梯的过程，跳不过去。
为啥有人上了大学，就害怕数学呢？
第一，高考数学降低难度了，不是真学通了，是学会考高分的技巧了。
第二，大学数学内容多，你要是有高中那个精神，对同样内容，反复咀嚼，你也能学得会。
这个就导致两件事，
A，你就是混子，同样的时间你室友为啥看看，就明白理解呢。
B，你离开家长班主任，放飞自我了。就没学。
这个也就是说，要通过考数学选人，必须量大管饱式的考试。
这也是为啥竞赛的时间都长。
大致的意思，应该都说清楚了。
数学是是抽象的东西，越往后越如此，这种考试对善于刷题，提高分数的女生不利。
其实选拔人，后续培养也很重要，精英必须集中在一起学习，才能集中优质资源，互相促进。
大器免成，天才是无法培养的。
英才聚集，会让天才出现几率上升。
仅此而已，值不值得，各持己见吧。
