主题：【原创】美国房地产生意浅探 -- 大大可笑糖
家园 【原创】美国房地产生意浅探- C04-如何确保税收安全 我不想把这个帖子变成一个懒婆娘的裹脚布。必须在规定时间规定篇幅内完成。
因此现在就要设下成本线，不得突破。
家园 继续填这个大坑 既然前面是用屁哥做例子，那么下面就还是请屁哥出马。
我们这些人辛辛苦苦养猪杀猪卖肉，就有那市场管理部门来收费了。美国这边的很多工业业务都被伟大的政客们撵走了，就剩下房子搬不走，所以很多税都是要从这个屁哥肉上来想办法。
每年的地税收起来真的是很疯狂。曾经跟一个地税局的小官一起吃饭。他剔着牙缝说：我们这个公司是美国最赚钱的公司。每到地税上缴的截止日附近，雪片一样的支票就哗哗往我们这个部门寄。全加州650多万套独立住宅，每栋平均5千左右的地税，一年下来就是300多亿现金。洛杉矶县是120多万套独立住宅，一年的地税收入是60多个亿。我们收纳支票的仓库是一整栋大楼。还不算现在流行网上交地税的流量使得我们年年都要更新服务器和软件。
嗯，世界上确实有躺着就把钱赚了的行业。反正我是信了。
从前端设计的角度出发，老牌帝国主义国家通过各种剪羊毛的设计，改来改去，最终把这个剪刀插到了屁哥的屁股上。比起中国大陆来说，这个猪毛刮得是实在狠。
各位猪倌或者屁哥们，你们蝇营狗苟，披星带月，都在瞎忙什么啊？
一想到有人在刮猪毛，俺当下就躺下了。不想明白这个中道理，再可口的猪食俺也不吧唧嘴了。
什么？你竟然想把猪卖了？没有那么容易。无论是活的死的，无论是卖了还是送了，先到我这里来把猪毛刮一下。
不用瞎琢磨了，屁哥的前途就是那个屠宰场，沿途是没有岔道或旁门的，有杀猪刀，有绑猪绳，也有刮毛器。
各位同学，请认真从前端设计的角度思考一下。这个房地产的掏粪生涯，不就是一个生猪育成体验场吗？国家是靠什么生存的？如何精准地激励屁哥们奋勇抢食快速增肥？如何在育养杀卖等各个环节精准监管，不断撇浮油，不断推动正循环，不断扩大猪场的存栏及养殖规模？
哇咔咔咔咔，老爷从空中往下看，简直是乐不可支啊。
通宝推：秦波仁者,家园 【原创】美国房地产生意浅探- C05-如果确保法律公正 我不想把这个帖子变成一个懒婆娘的裹脚布。必须在规定时间规定篇幅内完成。
因此现在就要设下成本线，不得突破。
家园 继续填这个大坑 有一句话说的好：不要光看到贼吃肉，也要看到贼挨打。
初级地主变身为老地主，其实是惊险的一跃。跳好了，就是鲤鱼化龙。跳坏了，就是万丈深渊。我身边有各种奇奇怪怪的案例，都是被房客、保险公司、承包商、律师、政府、税务局甚至路人绑架了，不得不壮士断腕，把房子抛弃了，有些甚至会牵涉到刑事责任，被捕入狱。
其实，不幸的家庭各有不同，幸福的家庭索然无趣。凡是平平安安当地主当得很顺手的，其实真的是没有故事。而那些半吊子不知死活的初学者，大部分都被烫了手甚至丢了手指头。这就使得后来者望而生畏，却步不前。
有没有系统性的解决方案呢？其实是有的。
还是要从前端设计出发。我们必须假设所有参与这个游戏的人，其实都是最一般的普通人。只有找到了适合于最一般的普通人的方法，才是最好的方法。
一个有趣的事实是：我们大部分人的开车水平其实都不怎么样，如果是跟赛车手或者修车工相比的话，我们对自己的座驾的了解很肤浅，但是政府也允许我们这些菜鸟随便上路，考驾照几乎都是走过场。可以这么说：你会坐着吗？会的话就可以开车了。
这里就要发问了：凭什么菜鸟驾驶员可以上路？我们做房地产生意就要这个也会那个也会必须是专家呢？答案显然是否定的。
作为行路工具，汽车本身是一个非常完备的系统，很多汽车可以自动侦测油箱油位、胎压、水温、室内外温度、电瓶电量等等。越是高级的车越是智能化。使得驾驶人员完全不需要操心如何启动燃烧机、传递动能、减振刹车、过弯换档等等。菜鸟们只需要抓着盘子、踩着板子、坐在一个小沙发上东张张西望望，两手随意推拿，单脚轻轻点地，哼着小曲，喝着饮料，听着音乐，和邻座谈笑风生。开车完全是三心二意的，从来不用聚精会神。这是我们这些房建人需要仔细琢磨的。跟汽车相比，我们的房建体系简直就是个渣渣。住在房子里的安全度跟汽车相比，那简直是天上地下。
作为房建人，乃至屋主，我们是否可以像开车一样放心大胆，玩着就把房子盖好了？轻轻松松就搞定租客？永远不怕不良的建商、律师、政府、国税局乃至路人这些SOB们的骚扰呢？不解决这些问题的话，你有再多的房子，你也是睡不着觉的。我们论坛里有好多大地主，网名盖着脸他什么都敢说，但是一旦真实身份泄露，他就吓得缩回去了。无他，就是因为在法务上，他没有足够的自信，虽然他自认并没有干什么坏事。要知道：不怕贼偷，就怕贼惦记。癞蛤蟆不咬人，它跳到你脚背子上，你也是很不舒服的。
在我们的解决方案出来之前，针对这个法务安全的考量，有没有一个最初级的解决翻案呢？
也是有的。
那就是：人不是猪，千万别胖。
猪肥了会被杀，人肥了也会被宰。你有1-2栋房子，问题不是很大。如果有10-100栋，你自己就感到不太安全了。但是地主们都有些灯影下黑，减肥他是愿意的，虽然他的动力不是很足。但是你让他减房子他是万万不舍得的，虽然随着房子不断增多，他的危机意识也增加了，但是他还是明知山有虎，偏向虎山行。
能不能不要弄这么多？不要搞到10套以上？在持有的时候，可否把产权与个人剥离开来？能否把房子的现金流和长期增值配套起来？如果你只持有3个房子就可以保证今后无论是退休还是养老都万事无忧，你还需要操那么多心搞到30-300套吗？
先定下一个小目标，不要低于也不要超过，你能下这个决心，就已经在法务上立于不败之地了。
通宝推：秦波仁者,家园 【原创】美国房地产生意浅探- C06-如何提升社区价值 我不想把这个帖子变成一个懒婆娘的裹脚布。必须在规定时间规定篇幅内完成。
因此现在就要设下成本线，不得突破。
家园 继续填这个大坑 马上就要放出大招，提供解决方案了。
这里再绕着主题讲一篇。
我们华人在社区建设方面有时候吃相太难看。惹得本地人很不舒服。记得以前Arcadia地区都是白人在住，每到过节时就把街两边堵起来，家家都拿出来应景的美食鲜花，摆在街边小桌上，大家互相拜访，载歌载舞。刚搬去的华人小夫妇颇有些受宠若惊，也高高兴兴地加入其中。
但随着搬进去的华人家庭越来越多，纷纷加建扩建，邻里之间的楼层和住宅面积差距越来越大，加上华人不太合群，有时候大家都摆出小桌子，华人家几乎没动静。一来二去，白人纷纷搬走，剩下几个老头老太太无处可去，就那么守着一个小破屋子，被周围的华屋大宅挤得了无生气。
然后就是被盗贼盯上，不时发现有入室盗窃或抢劫，政府也不断加大力度打击犯罪、遏制私自加建，进而对合法加建也开始设置技术和行政门槛。昔日的社区氛围也渐渐改变了味道。
又比如尔湾周边，不断地盖新屋，6000尺的地，4000尺的房子。家庭成员越来越少，房子却盖得越来越大。租出去效益也就是5%不到，地税又那么重，还要自己花钱做院子。表面上看是增值了，其实都是自己的现金贴进去的，在套利方面也乏善可陈。
由于要自己做院子，华人精明过头的特点又发挥得淋漓尽致。首先是工价不断走低，低到执牌承包商无利可图的程度，屋主自己赤膊上阵，雇佣无证移民来做。其次是藐视法规，不遵守社区规范，甚至也不申请施工许可。在施工上总是希望能够跳出规范约束，故意做得比邻居家占公共区域更大，前脸更豪华，甚至在审批文件里使用假照片假图纸企图蒙混过关。这些都是让周围邻居侧目而社区管委会不得不严打的。在中国大陆这样做，可能显得屋主有能耐，有势力，可以践踏规则，但在美国也这么样，就容易吃到苦头了。
我们参观一些其他族裔开发的社区，对社区环境的重视程度远远比在美华人考虑得要周全，甚至一些韩国人开发的组团也要比我们华人的要好。国内很多组团的公共区域开发也比在美华人的档次高，用心也到位。这是我们这些在美华人值得考虑的地方。
如果说我们华人在美国可以踏入主流社会，社区建设就应该有我们的展示和贡献。不要形成这样一种刻板印象：只要华人进来了，这个社区总体就要向下滑落。至少到目前为止，还没有我们可以亮眼的风格，怎么办？靠大家呗。
通宝推：秦波仁者,家园 【原创】美国房地产生意浅探- C07-如果面向沧海桑田 我不想把这个帖子变成一个懒婆娘的裹脚布。必须在规定时间规定篇幅内完成。
因此现在就要设下成本线，不得突破。
家园 继续填这个大坑 C系列我们谈的主要是风险预控的问题，还没有涉及到解决方案的问题。
这里对整个C系列做一个阶段性的总结：其实千言万语就是一个词----现代焦虑综合症。
由于这个世界发展得太快，形势永远比人强，你今天的优势到了明天可能就是包袱或成本，使得人人自危，惶惶不可终日。有些人已经是腰缠万贯，还是感觉不够，非要弄得天怨人怒，人神共愤；或者就是披肝沥胆日夜奔忙，前半辈子玩命，后半辈子买药。这都是不可取的。
其实很多人有焦虑，不外乎两个层次，一个是认为自己能力有限，达不到个人的期望；这个层次的人最多，很多人都有挫败感；另一个层次是认为自己能力很强，奈何没有机遇。古代杨修最为典型。这两个层次不破，焦虑症无法解脱。其实每个人静下心来好好想想：你不必要能力超强，只要稳稳守住本分，安全感是可以获得的。另外也不要过于拘泥于抱负，哪怕是这辈子能力没有得到认可，又有多大关系？自己有多少能耐，还没有个避暑吗？
能认真看我这个帖子的，我想大多数都是中年人，中年人的三座大山：房子、孩子、病号，在在都考验着四十岁以上大叔大妈们的神经和定力。
马云说：一个月有个两三万、三四万块钱，有个小房子、有个车、有个好家庭，没有比这个更幸福的了。那是幸福生活。马云又补充说：（年收入）超过一两千万，麻烦就来了。
我们不一定需要相信这是杰克马说的，但这个表述有一定的道理。我们很多人可能还没有意识到：现代医学的指引下，我们目前还健在的所有人，如果15年之内没有死掉的话，大概率会活到100-150岁。以目前的社会结构体系来看，尚未对此有充分的准备。退休金体系肯定会有崩溃的可能，70岁退休，万一活到150岁，漫长的80年如何度过？大概率我们很多人都会进行器官移植或替代，膝关节坏了换个不锈钢的，白内障了换个人工晶体，慢慢的，除了脑子不能换，其它各个部件都有可能换掉。我们的生理和心理，对这样的结果有所准备吗？
生物医学的进步，我们只能是拭目以待；互联网经济的大潮，我们也只能是逆来顺受，总年人的总体焦虑必须靠我们自己来解决。未来的几十上百年的寿命，我们需要面对财务、法务、税务方面的严酷考验，请问各位都做好准备了么？
还是回到我的前端设计吧。任他千招会，我只一招先。解决所有上述困难的，肯定是一个法门就够。那种多因素加权综合疗法，忽悠的成分比较大。打蛇要打七寸，破题也只需要点睛一笔即可。
欲知后事如何？请关注我的D系列。
通宝推：秦波仁者,家园 大半年啦，花催