主题：【原创】美国房地产生意浅探 -- 大大可笑糖
家园 好吓人啊。竟然过了两年才开始填这个大坑。 本来想就在原来的帖子里继续，不想系统提示已经过了修改期了。只能是在下面发布回复来填坑了。
先试试看。如果可以回复就开始填坑了。
在2015年十月份的时候我也不知道哪根筋搭错了，不自量力要做这么大的一篇文章。现在一晃两年过去了，还没有填完坑。时间真是像钢刀一样快呀。不过这样的结果也是可以理解的，因为要想写这个题目还真就得要好好琢磨一下，花两年时间还是值得的。不然的话自己浪费大家的时间也把大家带到沟里去了。
这一章的题目叫决策有风险练好眼光，就是这个题目把我吓住了。因为当时我也确确实实没有真正的眼光可以看到有什么特殊的商机，所以在当时不敢贸然下笔继续深入。不然的话，针扎错了扎到了心脏上了可是要出人命了。?
现在一晃两年过去了，我是否找到了在美国开发房地产的命脉呢？经过这两年的沉淀，我们下了一些功夫，有惊无险地度过了一些经营上的难关，现在我们基本上找到了一条可以验证的房地产开发道路。
我相信在这个网站上都是聪明人，而且我相信西西河人在市场上肯定不是主流，我在这里所阐述的一些东西也未必会起到什么泄密的作用。当然一个好的营业模式是不需要保密的，如果能够在这里获得专家的指正，帮我们修正一些错误，减少一些经营上的风险，我这里也是感激不尽的。
在这之前的论述里,我介绍房地产的时候都是认为土地是一个完全没有用的东西才会成为社会价值的载体。现在我们对这个认识又有了新的推进。
我个人认为:房地产在人类的经营活动中具有以下三个功能:
第一是使用功能。这个是不言自明的。我们可以住在房子里,可以在房子里娱乐、休息、学习，也可以在这里面结婚生子。
第二是生产功能，如果我们用房子来做温室大棚，或者是用来出租，或者是用来经营商业活动，这都会给我们带来租金或者是农产品销售的收益，这可以被理解为它具有一定的价值生产功能。
第三是保值功能，由于土地具有完全无用的特性，也不容易磨损折旧，所以它也具有保值的功能，在任何国家地区都是抵抗通货膨胀的不二法门。
不要以为这样的特性很一般。世界上很少有一个物品能够同时兼具上述三种功能的。哪怕是黄金也比不上，因为黄金只有保值功能，不具备生产和使用功能。如果你买了一个汽车，它具有使用功能，也有一定的生产功能（如果你用它来开个小黑车出租或者是用它来充门面谈业务），但他不具备保值功能。
所以在决策的时候，你需要仔细练好自己的眼光。挑选业务或者是物品的时候，你要仔细考虑他是否具有上述三种功能。目前我还没有看到比房地产更好的标的物，如果有，务必要告诉我。这里先谢谢了。
在投身于美国房地产开发这个领域之前，我们一定要三思又三思，权衡又权衡，东张张西望望，仔细审核周边的业务和物品，确保我们已经找到了这个最优的有礼物，才值得投放人力物力和资源进去。
通宝推：明心灵竹,家园 【原创】美国房地产生意浅探- B06-效益有好坏规模吓人 先占坑。免得到时候又过度发挥。
通宝推：wxmang的书童甲,家园 继续来填这个坑。 在填这个坑的时候我想到了三种房地产开发模式。
第一种是新建房屋。就是去买空地，然后在政府那儿获得规划许可证，把大的土地划分成若干个小块，然后再申请立项、方案审批、施工图审批，然后再开始招标搞施工。这样的业务模式对于普通老百姓来说比较难，周期长、资金多、流程复杂，风险不可控。对新手是不可取的。
第二种是改建扩建房屋。就是去买一个旧房子，然后在政府那儿获得加改扩建的许可证，通过快速施工再销售出去。这样的业务流程已经比第一种大大简化，对于普通老百姓来说可操作性大大提高了。但是这样的流程也还是比较慢，虽然不用进行土地分割，建设周期也要六个月以上。对于老百姓来说可取的程度大概是在70%左右吧。
第三种是重新装修转卖Flipping。买一个旧房子，也未必去政府审批了，就是修旧如新。这样的方式操作的快的话一至两个月就可以重新上市。很多人都推崇这种方法，以为这种方法是快速致富的一个好渠道。殊不知这不仅仅不是一个好方法，甚至有可能会是一个陷阱。其主要原因是操作者必须要有丰富的经验、强有力的执行力度、敏感的市场嗅觉、对工人和材料要有精准把握。这几个环节缺一不可。重新装修有一个上市的期限，如果错过时间节点就可能造成滞销，从而严重压缩流动资金，这个业务越转越转不动，也就被困死了。
上述三种方法都是市场上很常见的开发策略，也都行之有效。但为什么在这样的业务流程中真正获益的人不多呢？
主要是因为这三种开发模式都已经行之有年，基本上回归了平均利润率。即使是一个成熟的开发商，在一个成熟的社区进行上述操作，大概率他也只是获得了一个温饱的回报。如果他是直接作业人员，也不过是赚到了自己的工资。对于一个初出茅庐的心思新人，他不能奢望在这样的业务流程里面获得超过平均值的效应。
因此，我们要在美国做地产开发，一定要注意上述三种开发模式的弊端。哪个业务流程都可取，需要注意的是针对自身条件要有可行性。
在这里我还是要说：卖大米和卖LV包，哪个赚钱？我来选的话还是卖大米。毕竟大米是天天吃，吃完就变成排泄物。哪怕每斤赚几分钱，架不住天天都能消耗掉。而LV包为啥卖的贵？因为它不容易坏，也不舍得用啊，那要不贵点儿，商家岂不是要喝西北风？
因此我们要做到地产开发，一定要有一定的规模，而且最好是有一定的现金流水。我们要养下金蛋的鸡，而不是卖下金蛋的鸡。就拿万科和万达来说，万科就是一直在卖鸡，不停地把优质资产生产出来然后卖掉。而万达就是一直在卖鸡蛋，大部分物业不卖只租，时至今日王健林成了首富，而王石成了下岗工人，岂不令人唏嘘。
我们要搞的房地产开发模式，一定不能跟上述三种一模一样。如果你不能创新，我劝你最好不要趟这个混水。
家园 先宝推预定再说 : ) 我这人一向是"一片蒜瓣都呛两回锅"的吝啬人,但看见好东西的时候勇于出价 : )
家园 【整理】1%房产税下的美国表面房价，累积房价，净现值房价 美国最近一个世纪每年房价上涨4%，终于从网易这个伪右派媒体里找到了论据了。
http://home.163.com/15/0714/06/AUFCAH9M00104J5U.html#p=AT9Q1VNI50CB0010
那么20万美元买的房子的历年涨价数据是：
初始房价及上涨的4%
200000
208000
216320
224972.8
233971.712
243330.5805
253063.8037
263186.3558
273713.8101
284662.3625
296048.857
307890.8113
320206.4437
333014.7015
346335.2895
360188.7011
374596.2491
389580.0991
405163.3031
421369.8352
438224.6286
455753.6138
473983.7583
492943.1086
512660.833
533167.2663
554493.9569
576673.7152
599740.6638
623730.2904
648679.502
674626.6821
701611.7494
729676.2193
758863.2681
789217.7988
820786.5108
853617.9712
887762.6901
923273.1977
960204.1256
998612.2906
1038556.782
1080099.054
1123303.016
1168235.136
1214964.542
1263563.123
1314105.648
1366669.874
1421336.669
1478190.136
1537317.741
1598810.451
1662762.869
1729273.384
1798444.319
1870382.092
1945197.376
2023005.271
2103925.482
2188082.501
2275605.801
2366630.033
2461295.234
2559747.044
2662136.925
2768622.402
2879367.298
2994541.99
以前在另一个文章里看过每年的房产税是0.5%到1.5%，取中算1%，从第二年开始的每年名义税金是
2080
2163.2
2249.728
2339.71712
2433.305805
2530.638037
2631.863558
2737.138101
2846.623625
2960.48857
3078.908113
3202.064437
3330.147015
3463.352895
3601.887011
3745.962491
3895.800991
4051.633031
4213.698352
4382.246286
4557.536138
4739.837583
4929.431086
5126.60833
5331.672663
5544.939569
5766.737152
5997.406638
6237.302904
6486.79502
6746.266821
7016.117494
7296.762193
7588.632681
7892.177988
8207.865108
8536.179712
8877.626901
9232.731977
9602.041256
9986.122906
10385.56782
10800.99054
11233.03016
11682.35136
12149.64542
12635.63123
13141.05648
13666.69874
14213.36669
14781.90136
15373.17741
15988.10451
16627.62869
17292.73384
17984.44319
18703.82092
19451.97376
20230.05271
21039.25482
21880.82501
22756.05801
23666.30033
24612.95234
25597.47044
26621.36925
27686.22402
28793.67298
29945.4199
那么70年里要交的税如上所述，最后总居住成本应该是所有保有税加第一年的购房费20万美元，最后是896635.49元。
也就是税占房价的77%，跟网易的文章中说的中国的税约占房价的70%差不多。
————
不过，经过一个会计专业的人的提醒，突然想到另一个问题，每年货币平均贬值3%，也就是说，第二年交的2080元保有税之相当于第一年的2017.6美元了，那么净现值计算要不断计算税金乘以0.97的n次方，n为年数-1，例如第二年是1次方，第三年是2次方。这样计算历年保有税的税金净现值为：
2017.6
2035.35488
2053.266003
2071.334744
2089.56249
2107.950639
2126.500605
2145.21381
2164.091692
2183.135699
2202.347293
2221.727949
2241.279155
2261.002412
2280.899233
2300.971146
2321.219692
2341.646425
2362.252914
2383.04074
2404.011498
2425.166799
2446.508267
2468.03754
2489.75627
2511.666125
2533.768787
2556.065953
2578.559333
2601.250655
2624.141661
2647.234108
2670.529768
2694.03043
2717.737898
2741.653991
2765.780546
2790.119415
2814.672466
2839.441583
2864.428669
2889.635642
2915.064435
2940.717002
2966.595312
2992.701351
3019.037123
3045.604649
3072.40597
3099.443143
3126.718242
3154.233363
3181.990617
3209.992134
3238.240065
3266.736577
3295.483859
3324.484117
3353.739577
3383.252486
3413.025108
3443.059728
3473.358654
3503.92421
3534.758743
3565.86462
3597.244229
3628.899978
3660.834298
总和是：190392.0045
200000+190392.0045=390392.0045
这种算法下70年美国一般住房整体居住成本中，假设是一次性付清房款，不考虑贷款，利息，银行利息税的情况，则190392.0045 /390392.0045约=0.4877，即美国房子的70年整体居住成本中，保有税占总成本48.77%。
————
不过这么算的话，如果民众贷款买中国的房子，每年货币贬值，且经济危机时银行利息也许会下调来刺激消费，那还款的净现值可能也会下降，导致税率搞不好也会下降，不过不知道该怎么算了。
******
其实房子会涨价的根本原因是周边设施提供的满意度使用价值在提升，荒山野岭的地方，如果没有人投资开发配套设施，居住不舒适，那么除非战乱避灾没人会去住，自然不会涨价。
黄金这东西的使用价值不高，但它蕴含了人类劳动厌恶度，且除非事先了8倍于太阳功率的超新星可控核聚变，否则在可见的未来，这玩意蕴含的人类劳动厌恶度都不会涨太多（含有大量黄金的陨石雨光临地球之类的小概率事件不考虑），那么可以作为人类劳动厌恶度的度量工具和记账凭证，也就是早期货币就不奇怪了。
但是由于使用价值不会提升，所以一般不会涨价，除非战乱会有一定量涨价（不过那时常规物资由于生产量大跌，稀缺性提高，变相提高使用价值也会涨价，也许武器、食物饮水涨价更快）。
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资本主义其实有个恶性问题，不能在系统内部解决经济危机，生产力发展后，资本家通过专利权等生产资料所有权，大量占有对应于利润的增量财富，
但其阶层由于总人数太少消费不了那么多增量产品，最后必然导致产品卖不光引发经济危机。然后只能开除工人，进而导致消费者和有效消费需求进一步减少，最终扩大经济危机，技术性失业不断加重。
然后只能打世界大战，摧毁别国生产力和消灭生产者，变相扩大市场了。
当然本国资本家的财产被消灭，管理者被消灭，生产工人被消灭，变相空出一部分国际市场给外国，也能减轻外国经济危机。
有核武器的世界轻易打不了世界大战，于是银行家们发明了信贷消费模式，消费者可以透支以后的信用和工资，提前消费现在买不起的产品然后还债。
于是可以延迟经济危机的总爆发，但要么是个人债务上升，要么就是国家债务上升了。
譬如苹果、微软游说国会对高科技产品的研发进行补贴，国货没钱，他们就自己买国债，然后补贴自己，国会赚点手续费。
等研究成功就把专利往加勒比、维尔京、开曼、塞浦路斯低价转移，高价授权给海外分公司逃避累进制所得税，同时游说国会海外利润转移回来之前不用征税。
但是国债到期是要用全美纳税人的联邦所得税来还的，纳税人买IT产品还要付专利费~~（说起来这个有点像全国农民交税研究成功杂交水稻，然后XX高科上市，明星研究员拥有5%股票资产上亿……其它一些人不知道是不是也有股票？
接下来农民使用自己交税研究出来的杂交种子还要付专利费，最多免除农业税以后不用农民参与投资了~~还没有累进制遗产税。苏联模式后期的问题是债权真空，美国模式的问题是债权倒置，本质上都差不多。）
奥巴马说明年要针对100家跨国公司，征收每家100亿美元的海外资本利得税，来弥补累进制所得税的漏洞，或者说提前征收累进制遗产税？
用二次调控，消灭不合理的债权，免除不合理的国家债务，改变分配不公。希望他能实现，而不是像肯尼迪一样被击毙，然后杀手也死掉，相关案件资料封锁30年。
当然也有可能是像克林顿一样弄点绯闻就下去了……
家园 【原创】美国房地产生意浅探- C01-如何管理一个国家 感谢顶贴，我先消化下。然后再继续。现在继续占坑。
我不想把这个帖子变成一个懒婆娘的裹脚布。必须在规定时间规定篇幅内完成。
因此现在就要设下成本线，不得突破。
家园 继续填这个大坑。 本来我已经有了另外的思路。但是之前已经打下了这个框架，我必须要在这个框架范围内先发挥一下。然后再回归我们的新思路。
这也是为了不忘初心。我也希望能够回忆一下当初为啥会有这么宏大的格局。
我是一个喜欢做前端设计的。什么是前端设计呢？就是跳出现有的格局，使劲儿往上走，使劲儿往上走，使劲儿往上走。一直走到谁也看不见的高度，然后往下看，就一目了然了。
这里举一个小例子。假设你有一批小竹篮卖不掉，怎么办呢？很多人会想出各种各样的办法来解决问题，但有的时候如果你一直盯着小竹篮是不够的，至少解决的方案不够多。我是四面八方看一看，如果凑巧发现有一些小黄鸭也卖不掉，我就很便宜地把小黄鸭买过来，每一个篮子里放两个小黄鸭，反而有可能高价全卖掉。通过加大销售难度来降低销售难度，这就是前端设计的威力了。
做房地产生意也是一样。你必须使劲地向上看，使劲儿向上看，使劲儿向上看。一直看到管理一个国家的高度，在我视力范围之内，没有比此更高的高度，那这个高度就可以了。还要再高？再高您就是整个宇宙的宙长啦。你从管理国家的高度往下看，如何做房地产生意也就一目了然了。
回到1978年，邓总刚刚上台的时候，国家形势一片危急，全体国民连饭也吃不上。面对这样的形式，如果你是国家领导人，手里一分钱也没有，你能够怎样做呢？
邓总只是微微一笑，说出来四个大字：包产到户。从全国范围之内挑出来两个典型，给他们发个奖状立个标杆。一个子儿也不花，全体中国农民就纷纷下地去种庄稼了，一举解决了中国人的吃饭问题。世界上还有别的比这个更高明的前端设计吗？后人尊称邓总为改革的总设计师，这个称号实至名归，当之无愧。
也就是说，我们在任何一个地方搞房地产开发，都要向上看。看看政府是怎么考虑的，哪些是政府鼓励的。有时候政府会挖坑，我们不要跳进去。有时候政府会竖梯子，我们就要大胆地往上冲。不要担心会掉下来，因为官员们在下面扶着呐，我们掉下来会打掉他们的乌纱帽，这种局面就很安全。放心爬没关系。
经过我们这么多年的市场历练，我突然发现在美国加州也出现了类似当年邓总的开发模式，也是一个子儿也不花就大搞开发。这个改革的总设计师是谁呢？我很好奇。总不会是邓总托生到加州来了吧？我对这个政策佩服得五体投地，也为很多人有眼不识泰山而感到可惜。这可是2017年1月1号正式颁布的一个特大利好消息，仅限加州哦，别的州没有的。这里先卖个关子不表，预知后事如何，且听下回分解。
总而言之，无论是美国还是中国，房地产还是深受政策影响的。我们在投身其中的时候，要不断抬头看路，不断抬头看路，不断抬头看路。只有看到政府高举的路牌，我们才能够安心遵照交通规则稳步前进。
家园 花催 家园 【原创】美国房地产生意浅探- C02-如何运行贷款公司 我不想把这个帖子变成一个懒婆娘的裹脚布。必须在规定时间规定篇幅内完成。
因此现在就要设下成本线，不得突破。
家园 继续填这个大坑 前面提到房地产开发要从国家经营的层面来看问题，才可能有的放矢。要知道这个黑市谁说了算。还要知道他为啥要说，怎么做到说了算。如果他说了做不得数，说明他还不是老大，或者说，肯定不是老大说的。
那么怎么说了算呢？我理解不外乎就是两个字：专政。
几个闲汉麻马上跳起来：你这个是在替某某主义翻案！
各位：毛总提出来无产阶级专政，是斑马的屁股——有一定（腚）的道理的。我们也不是什么政治家，就是普通老百姓。我从前端设计出发，发自内心地佩服毛总这个策略，因为用无产阶级专政，几乎一分钱不花，是最简单的说了算的方法啊。你们跟下面的方法对比一下就发现高下立判了。
资本主义社会用什么做专政手段呢？用资本嘛。谁说了也不算，钱说了算。这个其实也不差，属于单指标管理法，比那些多指标管理法高效很多。对比旧中国，你有钱也不太行，你还要跟官府有一腿，四乡八邻也要有好口碑，不能被当作土豪劣绅，你还要跟学术体系挂钩，四个儿子李总要选一个出来去求功名，这样的评价体系里，你要求个安稳太平需要考虑的因素就太多了。这样一来，你单纯拉一个资本做评价标准，确实是划时代的高科技，在管理学层面讲，算是巨大的革命性的进步了。
单指标控制的专政体系先进到今天，终于也露出来其不可调和的矛盾了。那就是钱的权利太大了，几乎把整个社会价值观全部控盘了。眼看着美国的选战越搞盘子越大，大家就是把现金往台面上一掼，那个钱少的就咽咽唾沫下去了。选战如此，我们开发房地产或买卖房子又何尝不是如此呢？
也因此，有些聪明人就开始做前端设计了。我干嘛要撅着屁股杀猪啊？弄得满手血满手土的。我可不可以卖杀猪刀啊？可不可以出租绑猪绳啊？
石破天惊！于是贷款公司就应运而生了。
贷款公司在美国房地产开发领域的作用实在是太大了。如果你做这个行业，不跟贷款公司打交道那你几乎是一个白丁门外汉。有了这把杀猪刀，你就敢于横着出门，看见猪你就一眼看到了猪下巴三寸那个地方。尤其是你这把刀还是租来的，用完了就还回去。比那些攒钱买刀的人效益高多了。50块钱一把杀猪刀，我租一个不过花5块钱。效果就是这么爽快。
解下围裙不杀猪，转而经营租刀铺，这就是贷款公司的路子。也是我作为前端设计重点关注的所在。这个业务如果搞得好，确实是要比亲自杀猪好多了。那些杀猪匠从我这里租了刀去，以为我听不见，在那里瞎嘀咕：这个租刀铺老板太傻啦。自己有刀不去杀猪，唉，我们是叫不醒这个睡梦中的笨蛋啦。。。
哈哈哈哈。租刀铺老板乐了。你以为我租给你的这把刀是我自己买的啊。我他妈也是租来的啊。
通宝推：秦波仁者,家园 【原创】美国房地产生意浅探- C03-如果运行保险公司 我不想把这个帖子变成一个懒婆娘的裹脚布。必须在规定时间规定篇幅内完成。
因此现在就要设下成本线，不得突破。
家园 继续填这个大坑 除了杀猪刀，还有一个绑猪绳的业务也值得说一下。
前文说了，因为喜欢吃猪肉所以下手去杀猪。自备杀猪刀是比较贵的，租一把比较划算。所以有人经营租刀铺。
但是这个刀本身毕竟还是有风险，所谓刀头舔血，还是有些令人怕怕的哦。
为了确保能够把屁哥干掉，也为了确保不要把自己的小指头削掉，有人会建议你：你杀猪怎么能够不绑猪绳呢？
一般人一听都会觉得很有道理：那就借一条！
我这种做前端设计的人肯定会白眼一翻：为啥我要杀猪？不杀猪不能吃猪肉啊？杀猪一定要我下手吗？我下手一定要我来捅吗？下刀子一定会割到手吗？一定会割到我的手吗？可能会割到手就一定要绑猪绳吗？绑猪绳一定要租吗？
一般而言，经过我这么几问，可能这个绑猪绳就未必租了，或者就未必是我自己租了。但是大部分人不会怎么反复往前推演，反正是屁哥也拖出来了，高声嘶鸣，垂死挣扎，人猪粪涌搏斗，慌乱中有人给你手里塞一把刀，你也就不要命地乱捅一气，屁哥圆滚滚滑溜溜，再有人塞你一条麻绳，你们这几个也就手忙脚乱地七手八脚把屁哥约束在一个网格状体系之内，白刀子进去红刀子出来，阿弥陀佛，屁哥翻蹄亮掌一命呜呼往生去也。你们几个也是大汗淋漓如释重负满心舒畅地点出票子来。绑猪绳的费用付了没有？不多不多，给我一副招风耳朵就好。
保险公司在房地产生意里面，那简直是躺着赚钱。如果市场上这几家都是我开的，只不过业务员不同，绕是你精如鬼，照样要喝老娘的洗脚水。你不买会怕，你要是买了肯定是要给我一副招风耳朵跑不掉。
嗯，这里面肯定又是哪里有些不太对劲。凭什么我们一身臭汗，你丫啥也不干两手干干净净就要拿走我们一副耳朵呢？你说你的绑猪绳是保险？确保我们不受损失？那屁哥的耳朵怎么归你了？
通宝推：脊梁硬,