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主题:【讨论】各位河友好久不见。先问个好,再问个国内房子的问题 -- puma2011

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  • 家园 【讨论】各位河友好久不见。先问个好,再问个国内房子的问题

    国内大部分的房子都是单元房,各户主拥有自己的产权等。我的问题是房子建成三十年或者五十年之后,若房子变得破败不堪,怎么办?推到重修么?如何能协调这么多户主的利益呢?

    无意于介入房市涨跌的话题,真心请教这个技术问题。

    • 家园 魔都现行的政策情况

      基本上,魔都的个人住宅产权类型分四种:国家产权的公房,公房改售个人的售后房和个人从市场上购买的商品房,以及宅基地上的私房。维修费用来源基本思路就是产权人负有对其住宅的维修责任,从这个角度出发,公房的维修费用由国家(政府)支付,私房由产权人个人承担,售后房和商品房都在购买该房屋时,按一定的标准缴纳维修资金用于上述用途,但政府对售后房的大规模修缮通常都是会进行一定比例的补贴的,如世博前遍地开花的旧住房改造项目;商品房则完全由业主们自己的维修资金支取。理论上,维修资金少于30%时,应该由业主们进行续筹,但目前成功续筹的很少。

    • 家园 个人例子

      在下有一套位于建造在1978年的旧楼里的房间,整栋房子共有8层,40户人左右,预制块结构,没人修缮维护,走道的窗户全部破败,电线外露,楼梯满是蜘蛛网,厨房漏水,主水管漏水、下雨走道楼梯水淹,阳台被白蚁吃坏。

      但这房子整体还很结实,推不倒。只好出租,但租金还不够租客走后对房间的维修费用,干脆空置。

      隔壁的老邻居相继搬离,也有不少新户买进来,装修一下就入住了,门一关姓什名谁都不知道。

      维修?没有物业,就算有,也收不到钱,想当初垃圾处理费不是水厂代收时,没有一家主动交的。

      总结:房子是能顶上4、50年的,小修是常有的。

    • 家园 这个问题目前应该没有权威解答

      因为开发商完全交房之后,整栋楼的所有人就不是一个实体了.业主委员会在这种问题上,恐怕没办法去申请相关的资格.而且国内的土地使用权是XX年内,你在这里盖容积率Y,高度Z的房子一栋.改造如何保证和当初的使用权授权一致,这里存在执行困难,对于困难的问题,估计提交上去最可能获得的答复是不许.

    • 家园 说说我的看法

      1、破败不堪了,要想重新修是可以的,只要符合城市规划。

      2、可以整栋住户统一意见,协商好,成立业委会来办理手续。

      3、有1户不同意,就搞不成。据说西方发达国家有个85%比例的说法?只要85%住户同意,就可以强拆?

      4、有些人操心太多,把70年后都操了,其实没有必要。70年后你在哪里?真希望自己的房子子子孙孙无穷尽?其实,当年地主也是这么想的,有必要吗?

      • 家园 未来如何不好说

        按现在的情况你这个说法不靠谱

        业主委员会应该没有改造的资质

        投票通过可能能拆

        但是绝对不允许你自己改

        • 家园 改造不需要资质

          开发或者施工才需要资质。如果改造不增加面积,业主是可以按照基本建设程序改造的。

          如果是小区内部其中一栋房屋,应该还需要小区其他房屋的业主同意才行。但原来有不少老小区只有一两幢建筑,需要协商的业主就少了,通过的可能性不小。

          • 家园 我知道的,也只有原来的工厂分房的楼

            由原企业统一部署的改造(虽然实际业主已经未必是该企业员工了)

            商品房时代的小区,业主委员会牵头做这个的还真没见过

            • 家园 时代不同了

              商品房是自己的,选择也是自己的。

              现在的情况往往是一两户绑架大多数住户的利益,所以业委会牵头做这个的的确很难。

              不过不是没有,汶川地震后,灾区很多房屋也是这个模式重建的,当然,更多的是扯皮之后搁置,都搞不成。

              • 家园 灾区应该是有些专门政策存在

                在大多数城市我觉得你这个模式很难推广

                因为和商品房开发商,福利房对应企业不同,业委会很难作为一个责任实体进行追责.所以组织起来集资修路修水管尚可,真正的大修甚至推倒重盖不太可能批准业委会去做.太容易出现违背最初土地使用权出让协议多建改建的问题了,而且出了问题也无人负责.

                土地使用权和增值税一样,是政府的命根子,这上面不会给你放松的.

    • 家园 你这个很像以前上海老巷子的破房子

      大家都是盼星星盼月亮的等着政府来拆迁,一拆迁就有新的大房子住了,前提是你这房子要在市中心,如果是偏远地区,那就有的等了。重修不太可能,成本太高。

    • 家园 说说看到的情况吧

      我在四川,上次汶川地震,这也有强震感。我至少看到两三栋不同企业的老旧宿舍成为危房被彻底放弃。原住户搬走,整栋房屋的门窗拆掉,就剩下空荡荡的房子,一楼的门窗口统一砌砖封掉无法进出。(有点象以前消防队训练攀爬用的楼房)

      地震后,闹市里破旧危房都给拆迁,上面说的是相对偏僻的位置,目前好几年过去了还孤零零的健在, 不再有人居住。(原住户居住问题怎解决的,我不清楚。)

    • 家园 政策不明

      现在的房屋产权和土地产权分离的政策是个糊弄政策

      理论上的不说了

      实际上的是:

      1。有大修基金的话,用大修基金进行一次整修

      2。大地方的核心地带政府帮你整修,北京现在就进行80年代前的房屋的加固整修,管网改造,还有小区环境改造,完全免费。多出的面积(为加固在老的砖混楼外面加个钢筋浇筑的框架,会多出面积)好像是5000一平,三环内这个价格跟中彩票差不多。之前北京的平改坡、奥运前的外立面更新都是这种。

      3。业主委员会协调,然后跑程序。不能私自改建或者推倒重建,必须有规划委建委等批准。

      4。要是都没有,只能等这个问题比较普遍迫在眉睫需要解决的时候到时候再说。如果是孤立事件,就像上海的楼脆脆,就把还没入住的业主的房钱退了,然后原来倒塌的楼变成了小区绿地。业主千百个不愿意,因为房价升值了。

      • 家园 谢谢解惑。

        两个评论:

        1. 大修基金十几年后肯定是不够的,没有例外

        2。这真是天下掉馅饼;

        唉,也难怪国人没有安全感。

    • 家园 你在哪个国家?

      如果在欧美,那里的高楼很多,相当一部分已经建成30年50年了,包括香港也是,你去了解下他们怎么处理的就可以了。

      香港我知道些,只要是钢筋水泥的房子,维护的好,即使50年后依然不会“破败不堪”的。又不是以前的砖瓦房。

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