主题：【原创】秋末的杂想-信贷员眼中的当下 -- 伪叔叔
家园 问几个问题 城市化率的问题，的确年轻人能进来的基本都进来了，这些能进来的年轻人数量是多少？2亿？
但有买房需求的却绝大部分都没买到房。这个绝大部分比例是多少？95%？
这部分需求就足够能支持房地产市场发展一二十年。这部分需求等于每年多少套房子？20年又是几套房子？
我很想看到你提供的数字--因为你是业内人士，你提供的这些数据一定会靠谱。
笨狼河友说过空置房是1亿套了，明显比我以前看到的6500万套更高--有人说6500万套空置房是胡掰--你能否提供空置房的数据？笨狼河友的数据是否靠谱？
家园 认最安全的信贷资产就是公司房地产贷款和个人房屋按揭贷款 百姓温顺与利益者的不温顺，确实悲哀
家园 考虑城市化的速度，未来供需在总量上大致是匹配的 以楼主用的数据为基础，城市化率的年均增长大致在1%（这个数据估计争议不大），换算过来，1千3百万人左右，按2-3人一套房子计算，大致年需求是600万--700万套，未来几年的年供给做到800万套以上问题不大，考虑到粗略估计，还是可以认为供需在总量上是匹配的。
当然，存量的需求（未买房的年轻人）还有一个很大的数目，但是存量的供给（空置房）也不少，这个没数据，不好说，姑且算大致能匹配。
个人比较认同lz的看法，从供需角度讲，房地产进入平稳发展的时期。但问题是进入平稳发展时期，房地产还能不能维持过高的估值，呵呵
银行业乐观也是有基础的，不过估值回归带来的社会整体的资产负债表的衰退，恐怕不是微观的风控能够预防的。
一点陋见，请不吝指教。
家园 先花，我也赞成要多盖才是解决房价问题的正道 但觉得您关于需求的部分也许少了正常房屋的更替部分。正常房屋的更替也许应该占现有房屋的百分之一左右吧。
家园 系统内对明年的信贷规模都表示悲观 关于货币政策中的对应通胀管理，我国目前实行的是通货膨胀目标制，即INFLATION TARGETING。简单的说，就是在年初宣布一个通胀目标（比如3%），或一个目标区间（比如3%上下浮动N个基点），当目前的通胀指数或是趋势有可能预示着要突破这一个目标或目标区间的时候，就要采取降低通胀的措施（比如紧缩的货币政策和具有中国特色的价格管制）。这个政策（INFLATION TARGETING）是透明的，是宣示性质的，外界对于形势和政策的判断的误差是非常小的，也就是说外界笃信政府会这么做，政府也笃信外界会这么判断，大家在这样一种互动的信任当中，来共同减少TRANSACTION COST，一起顺利的把通胀压下去。这个互信机制是通货膨胀目标制的核心，失去这个互信，INFLATION TARGETING就玩不下去了。
当前比较严峻的通胀形势，即国内通胀+国际被通胀，使得大家一致的认为货币政策将从紧。虽然明年INFLATION TARGETING会采用哪个数字或者数值区间作为Target还不得而知，并且金融危机的二次探底到底什么时候到来会不会到来也不好确定，但是总体来说，系统内对明年的信贷规模都表示悲观。
以上是我们觉得比较根本的理由之一。
还有河里的达人们所提示的：譬如十二五报告已经不再提及“以经济建设为中心”，也明确不再提出具体的GDP数值指标，渐渐的以“再分配”为主要工作等等。。。
这些都预示着大干快上的背景的渐行渐远，和金融危机时典型的小学数学题（大进水口减去小出水口）的投资拉动的放缓（存量暂且不提，至少新增放缓）。
但是反过来说，信贷放缓或是紧缩并不是绝对的和一刀切的，还有一些新兴产业需要重点投入重点支持，存量的项目也要在流动性方面予以保障，总体而言中国还是处于“乘机追赶”的好时期。
家园 花谢楼主。 家园 鲜花，请教下 大致上讲
明年是存贷利率双上升的
（根据通胀的情况）
你也讲总规模该是有个限制的
1.既然总量有控制
你们会不会趁机涨价，或者加点数，或者加管理费
似乎外资银行都这么干
记得川流大海前几天有个说法，就是利率市场化
这个加点或者加管理费
是不是预示你们的日子更好过啦
2.明年通胀，估计会几次加息
这个加息会不会预示着你们的收入的增加
请教下，如果不出小概率事件
11年的你们的银行是不是会比10年多收那么三五斗？
- 复 鲜花，请教下
家园 人微言轻，回答仅供参考 【声明】人微言轻，关于决策性的问题的回答，仅供参考，请不要作为银行业绩啊收入啊什么的小道消息，更不要以此作为购买或是沽出银行股的（哪怕些许）理由。
【涨价】银行，特别是国有银行，是有上级主管部门的，价格不是自身根据市场状况可以随意定制的，比方说今年就曾发生过跨行取款收费风波。单就信贷部门而言，如果存贷款利率同时上涨、利差没有拉开，而因为内部资金成本上升而使得收益率有所下降，当然会从别的地方找回来，理论上银行作为上市公司，对于财务指标是很关注的。但是涨价并不仅仅是管理费啊投资顾问费啊之类的旁门，我们大可以大大方方的把贷款利率参照人行基准上浮N%，借口如内部评级权重调整导致企业评级变动或者其他什么的可以很轻松的找到。
【好过】好过？这个很难讲，只能说信贷规模收紧的情况下，银行选择企业的主客地位可能会稍微强势些，受追捧的时候可能相对会多些。但是银行毕竟是靠业绩吃饭的，做多做少很不一样，从总量受控这一角度来说，不会好过。
【加息】前文有说到，在“通货膨胀目标制”之下，货币政策实际上是比较透明的，通胀意味着政府一定会采取措施，但不一定意味着加息。有鉴于我们国家的政治体制不太一样，政府实在是有相较于西方国家更多得多的手段和工具来抑制通胀，谁也不敢说加息一定是大概率事件。甚至在阴谋论的背景下，加息的利益相关者众多，其中更包括热钱啦套利秃鹰啦敌对势力啦，这使得加息的政策考量更加复杂，增加了不确定性。
【三五斗】银行是一定会一年比一年多收三五斗的，这并不稀奇，因为银行和地方政府是一样的（行政级别有时都差不多），数字难看了谁都不好过，谁都有绩效考核的压力，所谓“进步”（你也可以理解为多收三五斗）都快成了只能成功不许失败的政治任务了。中国的财务数字是很神奇的，政治任务的完成率是很高的。
家园 【整理】抓紧远离房地产比较好 “扩大内需是我国经济发展的基本立足点和长期战略方针，也是转方式、调结构的重要任务。从国际经验看，以内需为主导，是大国经济发展的必然途径。我国人口众多，地域辽阔，内需潜力是促进我国长期平稳较快发展的最大优势……核心是要大力提高居民消费能力，建立起促进消费和扩大内需的长效机制，鼓励和引导居民消费。”
“中国正处于经济快速发展的阶段，需要保持适当的投资增长速度，但如果投资率过高，各方面条件难以承受。应当把政策重点放在优化投资结构、提高投资效益上，把增投资与扩消费、惠民生更多地结合起来，实现一举多得。”
“要把促进基本公共服务逐步均等化作为社会建设的重要目标……建立健全符合国情、比较完整、覆盖城乡、可持续的基本公共服务体系，努力使发展成果惠及全体人民。做好这方面工作，应当区分“基本”和“非基本”两类性质的服务。基本的部分属于公共产品，保基本是政府义不容辞的责任……非基本的部分，应当交给市场和社会。”
家园 代表广大买不起房的感谢笨狼 呵呵，地产党有任大嘴，咱有笨狼
经济这东西，讲政治风向，讲社会心理需求，讲舆论的
所以你要想政府压房价，你就得鼓吹现在房价有多么的高，对社会对中央有多大的危害，还要拉着一堆没房子的一起呐喊，会哭的孩子有奶吃
一个没房子的人在网上冷静的说，“房价还得涨”，活该他买不起房
澳门那哥么问的好，可惜总经理再也不是那个废除农业税的总经理了
家园 【整理】现在这个情况要从政治理解 2★雪里蕻
乐善:3990
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2010-05-27 21:05:03
2925204 复 2858066 现在这个情况要从政治理解 120
有的人想到接班后的炸弹就发毛，怎么都想现在把泡沫戳破。有的人想平安落地，带着光环退休，拚死也不会让泡沫破掉。
这就是政策摇摆性和观望的由来，也是某人在天津放话给房地产打气的由来。