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主题:炒房炒出GDP -- 陈经

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    • 家园 重庆现在的方向应该是正确的

      http://www.ckxx.info/focus/focus_2010-2-27_26836/

      推动保障性住房,政府的目的不在于打压房价,而在于能让人们有房可居。其它的,就让市场去调节吧。

      但是,要注意到的是,这个政策的执行,如何保证保障性住房里面的公平,以及,让夹心阶层的资金在脱离房地产的时候,能够有相应的投资渠道。

    • 家园 不能把GDP绝对化

      GDP是在一定时间内在一国内所有最终产品和消费的市场价值总和。既然是市场价值,那么所有产品和消费是由市场价格决定,但我们知道市场价格是会波动的,任何一种产品或消费可能涨价,也可能跌价。新房的市场价值也不例外。这些波动也会反映在GDP计算中。

      那么有没有可能市场对某种产品在一个时期内定价错误(mispricing)?当然可能。如果一个社会的绝大多数成员认为某个产品的市场价值很高(如新房,普洱茶等),他们完全可能把这种产品价格炒高,从而增加GDP。这从GDP本身的逻辑而言没有错。如果说我们觉得什么地方不对的话,只能说这个社会的大多数成员有问题。由此炒高的GDP最终会跌下来。这种事在不同国家经常发生。从这个意义上讲,一个国家的GDP有点儿像一个上市公司的市值。

      在我看来,你的文中犯了两个概念错误。一是混淆了市场价值和使用价值,二是没有区分市值增值和通货膨胀(也即平减指数)。

      你认为同一小区的新房一年之内价格上涨50%离谱,不值(使用价值),即使算上小区环境的改善在内,那是你的观点。只要有人愿意出这个价格,那它的市值就是如此。GDP算的是市场价值,不是主观的使用价值,因为同一产品的使用价值对不同的人是不同的。

      当然,这50%的涨价中不完全是市值升值,有可能包括5%的通货膨胀在内,这就属于GDP平减指数调整的范围了。GDP平减指数主要是调整价格普遍上涨的问题,也就是通货膨胀的问题。一般GDP平减指数的计算不包括投资产品价格(新房属于投资品)。

      GDP概念有很多缺陷。但在这一点上,它还是基本自洽的。

    • 家园 【原创】炒房炒出GDP?

      关于房产,我把几个认识总结如下:

      1、房子是不是公共事务、是不是政治?住房连接千家万户,人人切身利益相关,无疑是公共事务;同时住房经营连接生产、消费、银行、政府等诸方面,只要在公共利益即政治的认识上取得认同,无疑住房也是政治。

      2、现行的地产开发符合我们标榜的所有制关系,开发商讲政治吗?如果我们将房产营销的诸要素一一剥离,地产的营销要点无非围绕着交通便利、学位、地理位置等公共资源,换言之,住房商品化实质是公共资源私有化的过程;既然是公共资源私有化,那么号称当家做主的人民的我们在这个过程获得了什么利益?

      3、用市场化的观点去支持炒房、用炒房炒出GDP的观点经营城市,注定了会营造普通百姓共输的格局。炒房的要点一是要区分投资还是投机;二是要界定政府的职能、定位。从宏观上而言,投资和投机最大的区别在于是共享增量财富还是瓜分存量财富。前者在于共享经济增长带动的地产增值;后者就是赤裸裸地哄抬房价。居者有其屋,住房权是生存权的基本要素,保障最广大人民的利益,限制投机是政府公共职能的应有之义。投资和投机的区别一个重要的依据就在于房租比及租金的折现价值。即如果价格远远超过经济预期偏好经济环境所能提供租金的折现值。这就超出了投资的范畴。第二,政府的职能和范围是什么?政府的职能是维护公共利益,可以货币、财政、行政等各种手段共举,其要义在于限制炒作和规范房地产市场的种种乱象。对于房地产而言,最有作用的其实是税收与货币政策。环顾2004年以来的地产调控,政策间的互相对立、主管部门间的立场不一、税收政策的蜻蜓点水,怎么能够看到政府的诚意?

      4、炒房炒出GDP?国民经济生产体系诸环节,生产,交换,分配,消费。承认炒房炒出GDP,就意味着交换在生产体系诸环节中可以起决定作用。换言之,发改委宣布现有物价,工资后面都加几个0,我们的GDP就能独步全球了?

      5、正是因为房地产在中国经济中在生产环节中的价值贡献不大,其起到的是分配和消费功能,所以我们可以看到政府号召保地产、保消费;我们看到开发商在富豪排行榜上一骑绝尘。

      6、市场经济有其规律。房地产市场的狂欢给中国留下了什么?一是银行被其绑架;二是过度市场化所形成的货币供给过多,通货膨胀压力巨大;三是为社会培育了过多的房奴,消解发展消费、内需的基础。当然,政治上是官商勾结、腐败横行,百姓对政府的信任消减;道德和文化上,对生产的扬弃对分配的崇拜,现实主义与拜金主义的横行。

      地产问题就此为止,以后不再评论。

      通宝推:谷品三斋,
    • 家园 对住宅内在价值的粗略看法

      因为房子你不一定非要购买才能消费,租房也可以消费。所以,房子作为一种商品,既有消费品的属性,也有投资品的属性。

      从投资的角度看,房子是否值得买入,取决于租金长期折现值,如果折现值高于目前房价,则应买入;反之则应卖出。租金长期折现值取决于当前租金和未来租金,以及当前利率和未来利率。

      从消费的角度看,租金水平则取决于消费水平,而消费水平取决于收入水平。美国CPI里面,房租大约占40%权重。中国很多人的情况,基本也符合这个值。这也许是个规律——我也不知道其根据是什么——大家有兴趣可以搞个调研。大概人们生活水平发展到一定阶段,其支出分配是有一个规律的。

      总之,房子的价值取决于租金水平,而租金水平取决于收入水平。大家经常用租售比、房价收入比来评价价格,还是有一定道理的。当然,这是个粗略的模型,因为这些比值不能只与当前比,还要考虑未来的增长或下降。

    • 家园 古有蒲鲁东今有陈经

      过去,小资产阶级不拥有地产,所以幻想取消房租

      如今,土地所有者一次性出卖多年使用权给人虚幻的拥有感后,自命小资的人竟然希望房价涨……

      恩格斯的《论住宅问题》读过没?没读过赶紧去读,读了就不会说这样的傻话了

    • 家园 (四)房地产问题是全社会的事

      中国关于房价的舆论成为现在这样子,政府是有很大责任的。应该分两面来看,也不全是坏的。

      好的一面是,通过大搞建设提升房子的内在价值,中国做得其实相当成功。部分群众其实买得起房,但是没注意到内在价值的提升,错过了机会,没买、买得不够多不够大,所以有痛苦。但因为内在价值是真的得到提升了,不再有机会,所以才痛苦。要是跟股票似的能跌回来,踏空的也就安心了。

      政府的错误在于,既然能“炒房炒出GDP”,群众又喜欢炒,那就搞群众运动,放任炒房。通过炒房,资金盘活了,各种建设有钱了,发展经济容易。终于发展到“房地产捆绑经济”的地步。这方面的分析相当多了,我也写过一些较深入的讨论,认为政府应该眼光长远一些,早就应该真正控制房价。

      现在也不能光搞批评,还是要想些办法。已经这个样子了,说它必然崩溃,也不是办法。我本来认为,就是两个出路。一个是房价继续涨高,靠炒房搞经济,最后高点崩盘。另一个早日痛下杀手,付出代价脱离炒房搞GDP的模式。现在看来,有些极端,可能有写个文痛快骂一下的意图。平心静气地想,如果全社会能慢慢转变观念,也不用搞得这么激烈。

      就是前面讨论的,中国房价上涨,还是内在价值合理增长的成分的。如果一面内在价值下跌,一面炒房,那才是真正完蛋了。美国就是这样的,实体经济其实衰退了,房地产内在价值下跌,靠炒房硬撑,终于炒出了大祸。中国“炒房炒出GDP”,虽然也透支了,但应该比美国要强多了,不是毫无出路。

      首要的任务,是房价不要再涨了。如果实在要涨,涨幅绝不能超出内在价值的增长幅度。这样时间一长,理论上内在价值与房价的差值会缩小到安全范围内。这也包括继续大搞建设提升房产的内在价值。

      作为资本品的房产,由于建设搞得好,内在价值不断增长,这确实是给人民群众财产性收入。这应该是正当的,不是空手炒来炒去虚拟经济,而是靠搞建设。我认为这是“财产性收入”的真正含义。政府应该大力宣扬这个理念,这是合理的出路。而不是让“房价崩盘在即”之类的非理性想法成为社会主流。不要一味唱空房价,让群众产生不切实际的心理预期。

      打低房价不是出路,这条路麻烦太大,大搞紧缩对全社会都不好。暂时性地打低并没有好处,可能反弹更高。还是应该以发展的眼光,关注内在价值的增长。现在就算是骂得最狠的北京,普通房子2-3万的均价,也还没有超出其内在价值太多。如果不再涨,以后随着收入慢慢增加,就会显得合理了。

      通过建设提升房子内在价值是正路,但通过炒作拉升房子价格,就真的不要再搞了。实在经济有困难了,需要富人的钱了,也要想别的办法。但凡有办法都不要用这种招数,2009年用过头了。发国债、发股票,资本市场并不只有房地产。房子内在价值提升了,社会上钱很多,自然就会有成交,用不着猛放房贷。地方上缺钱,就先用别的法子顶一顶,炒房不能再搞了,宁肯增长慢一些。社会看到房地产有了出路,正常成交会有的,也可以弄到不少钱。这需要政府拿出办法来,我认为是有办法的,不行就发国债等房产成交又上来。

      以前为什么调控失败?我认为中央也是要调房价的,并不是没有注意到,年年都长篇大论。但是,调控意图看来是没有认真研究。我认为是搞成了“多空大战”,空方要求中央打低房价,调不成就骂娘。由于内在价值不断增长,多方不断胜利,空方不断失败,底线越退越高。这种“多空大战”其实是错误的,正确的方法是多建房解决住房问题,而不是以调房价为中心。搞紧缩暂时性地打低房价,只是给人抄底的机会,不是办法。不要让群众产生房价降了才买房的依赖心理。

      群众对住房有需求,要多建房,限制富人购买。等面向普通民众的房子多起来,交通也搞好,社会矛盾就能降低。还是要靠搞建设,这是中国解决问题的办法。

      对于全社会,也要慢慢转变观念。富人可以去买豪宅,去海南买,不要把一般人买的中低档房炒高。穷人要相信房价能控制住,会与内在价值慢慢接近。既不要企图超出自身能力冒风险炒房,也不要一味等待房价崩盘,应该作出可行的买入计划,先买小的,再换大的。如果实在买不起,就先租房,或者到外地发展。女青年及其家庭,也要面对现实,降低预期,不要一味关注房子,免得拖太长时间变成剩女。

      随着社会发展,穷人的收入慢慢上来,房价收入比会下降,房租可以提高,租售比也会下降。各地都发展起来,不要全盯着一线城市。如果有必要,就在一线城市收物业税。

      房子是一种特殊商品,并不天生罪恶。它的价值,随着经济发展,是可以正常增值的,这本来是一个好事。对于房子与GDP的关系,要辩证看待。房子是可以帮助GDP加快增长的,这是以合理内在价值为基础的。另一方面,这种正常的事,也不要搞过头成了“炒房GDP”,还得统计局用难以解释的逻辑去凑数据。

      本文修正了观念,指出了房价问题的两面性。由于房子内在价值上涨的真实性,“财产性收入”成为可能,不应该迎合群众舆论,提出不切实际的调控目标。解决房价问题,一方面要限制炒作,另一方面也要让全社会建立正确的观念与心理预期,指望涨太高不好,也不能一味唱空。房子的内在价值,以及人们的心理预期,再加上实际市场价格,这三者互相接近,才是正确的发展方向。

      (完)

      • 家园 不怜惜花

        才有机会得宝。人生处处如此。

      • 家园 所谓“内在价值”是没意义的东西,供需决定价格

        任何能够自由在市场上交易的商品,其价格无非取决于供需关系,供给大于需求则价格下降,需求大于供给则价格上升。一套房子n个人想买,抢着报价,房主当然要涨价。一个人要买房子发现n套在挂牌卖却乏人问津,那必然要狠狠砍价。

        而正常逻辑下,价格对供需关系又有反作用力,价格上升促进供给增加、需求下降,形成负反馈,于是价格涨到一定水平的时候供需形成新的平衡,上涨停止。这就是所谓“看不见的手”。

        这几年国内房价的快速上涨,首先在于货币总额迅速膨胀、制造业环境恶化导致资金流向炒房炒地,这两点推动需求扩张。即便如此,如果“看不见的手”还在起作用,就能在更高的平衡点上稳定价格。但在我们今天的环境下,“看不见的手”恰恰失效了。

        为什么失效呢?首先由于供给是严格人为控制的,价格上升并不能促进供给增加。每年供多少住宅用地,多少商业办公用地,多少工业用地,国土局有严格的规划,至于农地则是完全不允许流入市场的,“小产权”房要被强行拆除。可以想象一下,假如不存在土地用途的限制,现在商业办公地产比住宅卖的便宜还卖不出去,“看不见的手”应该推动开发商拿到地都去建住宅,而不是商业,现在很多商业项目挂羊头卖狗肉实际建成住宅来卖,就是如此。但对不起,在中国,商业项目第一不能落户口,第二土地使用年限短,第三不能走民用水电价格,因此不能真正成为住宅产品。再假如农村土地、企业事业单位的生产办公用地都可以自由入市交易,那么卖掉这一块地抵得上他们现有经营活动数十年,甚至数百年的利润,作为“经济人”当然会选择卖出土地,搬去远郊——可是,仍然对不起,经营性用地的出让必须通过当地的土地储备中心,你看价钱合适,找个开发商把厂区、办公楼、宅基地卖了拿钱走人,门都没有。

        我们姑且不谈严格的规划控制利大于弊还是弊大于利(实际上正面作用也有很多),但它客观上切断了“看不见的手”在供给方的作用。

        其次再看需求方,由于没有物业税制度,持有成本接近0,因此目前的需求中投资需求占很大部分。而投资品的需求关系,就更加取决于对未来价格的预期,而不是价格本身。我们可以清楚地看到2008年价格低而成交量萎缩,2009年价格高而成交量上升,即“越涨越买”,“买涨不买跌”。

        这样,价格上升不能促进供给增加,又不能压制需求减少,甚至相反,推高价格预期,进一步刺激需求(中短期)。这样,一个可以稳定的负反馈体系就变成了不稳定的正反馈体系,不断自我加强。

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