主题：炒房炒出GDP -- 陈经

http://www.ckxx.info/focus/focus_2010-2-27_26836/

推动保障性住房,政府的目的不在于打压房价，而在于能让人们有房可居。其它的，就让市场去调节吧。

但是，要注意到的是，这个政策的执行，如何保证保障性住房里面的公平，以及，让夹心阶层的资金在脱离房地产的时候，能够有相应的投资渠道。

GDP是在一定时间内在一国内所有最终产品和消费的市场价值总和。既然是市场价值，那么所有产品和消费是由市场价格决定，但我们知道市场价格是会波动的，任何一种产品或消费可能涨价，也可能跌价。新房的市场价值也不例外。这些波动也会反映在GDP计算中。

那么有没有可能市场对某种产品在一个时期内定价错误(mispricing)？当然可能。如果一个社会的绝大多数成员认为某个产品的市场价值很高（如新房，普洱茶等），他们完全可能把这种产品价格炒高，从而增加GDP。这从GDP本身的逻辑而言没有错。如果说我们觉得什么地方不对的话，只能说这个社会的大多数成员有问题。由此炒高的GDP最终会跌下来。这种事在不同国家经常发生。从这个意义上讲，一个国家的GDP有点儿像一个上市公司的市值。

在我看来，你的文中犯了两个概念错误。一是混淆了市场价值和使用价值，二是没有区分市值增值和通货膨胀（也即平减指数）。

你认为同一小区的新房一年之内价格上涨50%离谱，不值（使用价值），即使算上小区环境的改善在内，那是你的观点。只要有人愿意出这个价格，那它的市值就是如此。GDP算的是市场价值，不是主观的使用价值，因为同一产品的使用价值对不同的人是不同的。

当然，这50%的涨价中不完全是市值升值，有可能包括5%的通货膨胀在内，这就属于GDP平减指数调整的范围了。GDP平减指数主要是调整价格普遍上涨的问题，也就是通货膨胀的问题。一般GDP平减指数的计算不包括投资产品价格（新房属于投资品）。

GDP概念有很多缺陷。但在这一点上，它还是基本自洽的。

关于房产，我把几个认识总结如下：

1、房子是不是公共事务、是不是政治？住房连接千家万户，人人切身利益相关，无疑是公共事务；同时住房经营连接生产、消费、银行、政府等诸方面，只要在公共利益即政治的认识上取得认同，无疑住房也是政治。

2、现行的地产开发符合我们标榜的所有制关系，开发商讲政治吗？如果我们将房产营销的诸要素一一剥离，地产的营销要点无非围绕着交通便利、学位、地理位置等公共资源，换言之，住房商品化实质是公共资源私有化的过程；既然是公共资源私有化，那么号称当家做主的人民的我们在这个过程获得了什么利益？

3、用市场化的观点去支持炒房、用炒房炒出GDP的观点经营城市，注定了会营造普通百姓共输的格局。炒房的要点一是要区分投资还是投机；二是要界定政府的职能、定位。从宏观上而言，投资和投机最大的区别在于是共享增量财富还是瓜分存量财富。前者在于共享经济增长带动的地产增值；后者就是赤裸裸地哄抬房价。居者有其屋，住房权是生存权的基本要素，保障最广大人民的利益，限制投机是政府公共职能的应有之义。投资和投机的区别一个重要的依据就在于房租比及租金的折现价值。即如果价格远远超过经济预期偏好经济环境所能提供租金的折现值。这就超出了投资的范畴。第二，政府的职能和范围是什么？政府的职能是维护公共利益，可以货币、财政、行政等各种手段共举，其要义在于限制炒作和规范房地产市场的种种乱象。对于房地产而言，最有作用的其实是税收与货币政策。环顾2004年以来的地产调控，政策间的互相对立、主管部门间的立场不一、税收政策的蜻蜓点水，怎么能够看到政府的诚意？

4、炒房炒出ＧＤＰ？国民经济生产体系诸环节，生产，交换，分配，消费。承认炒房炒出ＧＤＰ，就意味着交换在生产体系诸环节中可以起决定作用。换言之，发改委宣布现有物价，工资后面都加几个０，我们的ＧＤＰ就能独步全球了？

５、正是因为房地产在中国经济中在生产环节中的价值贡献不大，其起到的是分配和消费功能，所以我们可以看到政府号召保地产、保消费；我们看到开发商在富豪排行榜上一骑绝尘。

6、市场经济有其规律。房地产市场的狂欢给中国留下了什么？一是银行被其绑架；二是过度市场化所形成的货币供给过多，通货膨胀压力巨大；三是为社会培育了过多的房奴，消解发展消费、内需的基础。当然，政治上是官商勾结、腐败横行，百姓对政府的信任消减；道德和文化上，对生产的扬弃对分配的崇拜，现实主义与拜金主义的横行。

地产问题就此为止，以后不再评论。

因为房子你不一定非要购买才能消费，租房也可以消费。所以，房子作为一种商品，既有消费品的属性，也有投资品的属性。

从投资的角度看，房子是否值得买入，取决于租金长期折现值，如果折现值高于目前房价，则应买入；反之则应卖出。租金长期折现值取决于当前租金和未来租金，以及当前利率和未来利率。

从消费的角度看，租金水平则取决于消费水平，而消费水平取决于收入水平。美国CPI里面，房租大约占40%权重。中国很多人的情况，基本也符合这个值。这也许是个规律——我也不知道其根据是什么——大家有兴趣可以搞个调研。大概人们生活水平发展到一定阶段，其支出分配是有一个规律的。

总之，房子的价值取决于租金水平，而租金水平取决于收入水平。大家经常用租售比、房价收入比来评价价格，还是有一定道理的。当然，这是个粗略的模型，因为这些比值不能只与当前比，还要考虑未来的增长或下降。

过去,小资产阶级不拥有地产,所以幻想取消房租

如今,土地所有者一次性出卖多年使用权给人虚幻的拥有感后,自命小资的人竟然希望房价涨……

恩格斯的《论住宅问题》读过没？没读过赶紧去读，读了就不会说这样的傻话了

中国关于房价的舆论成为现在这样子，政府是有很大责任的。应该分两面来看，也不全是坏的。

好的一面是，通过大搞建设提升房子的内在价值，中国做得其实相当成功。部分群众其实买得起房，但是没注意到内在价值的提升，错过了机会，没买、买得不够多不够大，所以有痛苦。但因为内在价值是真的得到提升了，不再有机会，所以才痛苦。要是跟股票似的能跌回来，踏空的也就安心了。

政府的错误在于，既然能“炒房炒出GDP”，群众又喜欢炒，那就搞群众运动，放任炒房。通过炒房，资金盘活了，各种建设有钱了，发展经济容易。终于发展到“房地产捆绑经济”的地步。这方面的分析相当多了，我也写过一些较深入的讨论，认为政府应该眼光长远一些，早就应该真正控制房价。

现在也不能光搞批评，还是要想些办法。已经这个样子了，说它必然崩溃，也不是办法。我本来认为，就是两个出路。一个是房价继续涨高，靠炒房搞经济，最后高点崩盘。另一个早日痛下杀手，付出代价脱离炒房搞GDP的模式。现在看来，有些极端，可能有写个文痛快骂一下的意图。平心静气地想，如果全社会能慢慢转变观念，也不用搞得这么激烈。

就是前面讨论的，中国房价上涨，还是内在价值合理增长的成分的。如果一面内在价值下跌，一面炒房，那才是真正完蛋了。美国就是这样的，实体经济其实衰退了，房地产内在价值下跌，靠炒房硬撑，终于炒出了大祸。中国“炒房炒出GDP”，虽然也透支了，但应该比美国要强多了，不是毫无出路。

首要的任务，是房价不要再涨了。如果实在要涨，涨幅绝不能超出内在价值的增长幅度。这样时间一长，理论上内在价值与房价的差值会缩小到安全范围内。这也包括继续大搞建设提升房产的内在价值。

作为资本品的房产，由于建设搞得好，内在价值不断增长，这确实是给人民群众财产性收入。这应该是正当的，不是空手炒来炒去虚拟经济，而是靠搞建设。我认为这是“财产性收入”的真正含义。政府应该大力宣扬这个理念，这是合理的出路。而不是让“房价崩盘在即”之类的非理性想法成为社会主流。不要一味唱空房价，让群众产生不切实际的心理预期。

打低房价不是出路，这条路麻烦太大，大搞紧缩对全社会都不好。暂时性地打低并没有好处，可能反弹更高。还是应该以发展的眼光，关注内在价值的增长。现在就算是骂得最狠的北京，普通房子2-3万的均价，也还没有超出其内在价值太多。如果不再涨，以后随着收入慢慢增加，就会显得合理了。

通过建设提升房子内在价值是正路，但通过炒作拉升房子价格，就真的不要再搞了。实在经济有困难了，需要富人的钱了，也要想别的办法。但凡有办法都不要用这种招数，2009年用过头了。发国债、发股票，资本市场并不只有房地产。房子内在价值提升了，社会上钱很多，自然就会有成交，用不着猛放房贷。地方上缺钱，就先用别的法子顶一顶，炒房不能再搞了，宁肯增长慢一些。社会看到房地产有了出路，正常成交会有的，也可以弄到不少钱。这需要政府拿出办法来，我认为是有办法的，不行就发国债等房产成交又上来。

以前为什么调控失败？我认为中央也是要调房价的，并不是没有注意到，年年都长篇大论。但是，调控意图看来是没有认真研究。我认为是搞成了“多空大战”，空方要求中央打低房价，调不成就骂娘。由于内在价值不断增长，多方不断胜利，空方不断失败，底线越退越高。这种“多空大战”其实是错误的，正确的方法是多建房解决住房问题，而不是以调房价为中心。搞紧缩暂时性地打低房价，只是给人抄底的机会，不是办法。不要让群众产生房价降了才买房的依赖心理。

群众对住房有需求，要多建房，限制富人购买。等面向普通民众的房子多起来，交通也搞好，社会矛盾就能降低。还是要靠搞建设，这是中国解决问题的办法。

对于全社会，也要慢慢转变观念。富人可以去买豪宅，去海南买，不要把一般人买的中低档房炒高。穷人要相信房价能控制住，会与内在价值慢慢接近。既不要企图超出自身能力冒风险炒房，也不要一味等待房价崩盘，应该作出可行的买入计划，先买小的，再换大的。如果实在买不起，就先租房，或者到外地发展。女青年及其家庭，也要面对现实，降低预期，不要一味关注房子，免得拖太长时间变成剩女。

随着社会发展，穷人的收入慢慢上来，房价收入比会下降，房租可以提高，租售比也会下降。各地都发展起来，不要全盯着一线城市。如果有必要，就在一线城市收物业税。

房子是一种特殊商品，并不天生罪恶。它的价值，随着经济发展，是可以正常增值的，这本来是一个好事。对于房子与GDP的关系，要辩证看待。房子是可以帮助GDP加快增长的，这是以合理内在价值为基础的。另一方面，这种正常的事，也不要搞过头成了“炒房GDP”，还得统计局用难以解释的逻辑去凑数据。

本文修正了观念，指出了房价问题的两面性。由于房子内在价值上涨的真实性，“财产性收入”成为可能，不应该迎合群众舆论，提出不切实际的调控目标。解决房价问题，一方面要限制炒作，另一方面也要让全社会建立正确的观念与心理预期，指望涨太高不好，也不能一味唱空。房子的内在价值，以及人们的心理预期，再加上实际市场价格，这三者互相接近，才是正确的发展方向。

（完）