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主题:炒房炒出GDP -- 陈经

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家园 (四)房地产问题是全社会的事

中国关于房价的舆论成为现在这样子,政府是有很大责任的。应该分两面来看,也不全是坏的。

好的一面是,通过大搞建设提升房子的内在价值,中国做得其实相当成功。部分群众其实买得起房,但是没注意到内在价值的提升,错过了机会,没买、买得不够多不够大,所以有痛苦。但因为内在价值是真的得到提升了,不再有机会,所以才痛苦。要是跟股票似的能跌回来,踏空的也就安心了。

政府的错误在于,既然能“炒房炒出GDP”,群众又喜欢炒,那就搞群众运动,放任炒房。通过炒房,资金盘活了,各种建设有钱了,发展经济容易。终于发展到“房地产捆绑经济”的地步。这方面的分析相当多了,我也写过一些较深入的讨论,认为政府应该眼光长远一些,早就应该真正控制房价。

现在也不能光搞批评,还是要想些办法。已经这个样子了,说它必然崩溃,也不是办法。我本来认为,就是两个出路。一个是房价继续涨高,靠炒房搞经济,最后高点崩盘。另一个早日痛下杀手,付出代价脱离炒房搞GDP的模式。现在看来,有些极端,可能有写个文痛快骂一下的意图。平心静气地想,如果全社会能慢慢转变观念,也不用搞得这么激烈。

就是前面讨论的,中国房价上涨,还是内在价值合理增长的成分的。如果一面内在价值下跌,一面炒房,那才是真正完蛋了。美国就是这样的,实体经济其实衰退了,房地产内在价值下跌,靠炒房硬撑,终于炒出了大祸。中国“炒房炒出GDP”,虽然也透支了,但应该比美国要强多了,不是毫无出路。

首要的任务,是房价不要再涨了。如果实在要涨,涨幅绝不能超出内在价值的增长幅度。这样时间一长,理论上内在价值与房价的差值会缩小到安全范围内。这也包括继续大搞建设提升房产的内在价值。

作为资本品的房产,由于建设搞得好,内在价值不断增长,这确实是给人民群众财产性收入。这应该是正当的,不是空手炒来炒去虚拟经济,而是靠搞建设。我认为这是“财产性收入”的真正含义。政府应该大力宣扬这个理念,这是合理的出路。而不是让“房价崩盘在即”之类的非理性想法成为社会主流。不要一味唱空房价,让群众产生不切实际的心理预期。

打低房价不是出路,这条路麻烦太大,大搞紧缩对全社会都不好。暂时性地打低并没有好处,可能反弹更高。还是应该以发展的眼光,关注内在价值的增长。现在就算是骂得最狠的北京,普通房子2-3万的均价,也还没有超出其内在价值太多。如果不再涨,以后随着收入慢慢增加,就会显得合理了。

通过建设提升房子内在价值是正路,但通过炒作拉升房子价格,就真的不要再搞了。实在经济有困难了,需要富人的钱了,也要想别的办法。但凡有办法都不要用这种招数,2009年用过头了。发国债、发股票,资本市场并不只有房地产。房子内在价值提升了,社会上钱很多,自然就会有成交,用不着猛放房贷。地方上缺钱,就先用别的法子顶一顶,炒房不能再搞了,宁肯增长慢一些。社会看到房地产有了出路,正常成交会有的,也可以弄到不少钱。这需要政府拿出办法来,我认为是有办法的,不行就发国债等房产成交又上来。

以前为什么调控失败?我认为中央也是要调房价的,并不是没有注意到,年年都长篇大论。但是,调控意图看来是没有认真研究。我认为是搞成了“多空大战”,空方要求中央打低房价,调不成就骂娘。由于内在价值不断增长,多方不断胜利,空方不断失败,底线越退越高。这种“多空大战”其实是错误的,正确的方法是多建房解决住房问题,而不是以调房价为中心。搞紧缩暂时性地打低房价,只是给人抄底的机会,不是办法。不要让群众产生房价降了才买房的依赖心理。

群众对住房有需求,要多建房,限制富人购买。等面向普通民众的房子多起来,交通也搞好,社会矛盾就能降低。还是要靠搞建设,这是中国解决问题的办法。

对于全社会,也要慢慢转变观念。富人可以去买豪宅,去海南买,不要把一般人买的中低档房炒高。穷人要相信房价能控制住,会与内在价值慢慢接近。既不要企图超出自身能力冒风险炒房,也不要一味等待房价崩盘,应该作出可行的买入计划,先买小的,再换大的。如果实在买不起,就先租房,或者到外地发展。女青年及其家庭,也要面对现实,降低预期,不要一味关注房子,免得拖太长时间变成剩女。

随着社会发展,穷人的收入慢慢上来,房价收入比会下降,房租可以提高,租售比也会下降。各地都发展起来,不要全盯着一线城市。如果有必要,就在一线城市收物业税。

房子是一种特殊商品,并不天生罪恶。它的价值,随着经济发展,是可以正常增值的,这本来是一个好事。对于房子与GDP的关系,要辩证看待。房子是可以帮助GDP加快增长的,这是以合理内在价值为基础的。另一方面,这种正常的事,也不要搞过头成了“炒房GDP”,还得统计局用难以解释的逻辑去凑数据。

本文修正了观念,指出了房价问题的两面性。由于房子内在价值上涨的真实性,“财产性收入”成为可能,不应该迎合群众舆论,提出不切实际的调控目标。解决房价问题,一方面要限制炒作,另一方面也要让全社会建立正确的观念与心理预期,指望涨太高不好,也不能一味唱空。房子的内在价值,以及人们的心理预期,再加上实际市场价格,这三者互相接近,才是正确的发展方向。

(完)

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