主题：炒房炒出GDP -- 陈经

任何能够自由在市场上交易的商品，其价格无非取决于供需关系，供给大于需求则价格下降，需求大于供给则价格上升。一套房子n个人想买，抢着报价，房主当然要涨价。一个人要买房子发现n套在挂牌卖却乏人问津，那必然要狠狠砍价。

而正常逻辑下，价格对供需关系又有反作用力，价格上升促进供给增加、需求下降，形成负反馈，于是价格涨到一定水平的时候供需形成新的平衡，上涨停止。这就是所谓“看不见的手”。

这几年国内房价的快速上涨，首先在于货币总额迅速膨胀、制造业环境恶化导致资金流向炒房炒地，这两点推动需求扩张。即便如此，如果“看不见的手”还在起作用，就能在更高的平衡点上稳定价格。但在我们今天的环境下，“看不见的手”恰恰失效了。

为什么失效呢？首先由于供给是严格人为控制的，价格上升并不能促进供给增加。每年供多少住宅用地，多少商业办公用地，多少工业用地，国土局有严格的规划，至于农地则是完全不允许流入市场的，“小产权”房要被强行拆除。可以想象一下，假如不存在土地用途的限制，现在商业办公地产比住宅卖的便宜还卖不出去，“看不见的手”应该推动开发商拿到地都去建住宅，而不是商业，现在很多商业项目挂羊头卖狗肉实际建成住宅来卖，就是如此。但对不起，在中国，商业项目第一不能落户口，第二土地使用年限短，第三不能走民用水电价格，因此不能真正成为住宅产品。再假如农村土地、企业事业单位的生产办公用地都可以自由入市交易，那么卖掉这一块地抵得上他们现有经营活动数十年，甚至数百年的利润，作为“经济人”当然会选择卖出土地，搬去远郊——可是，仍然对不起，经营性用地的出让必须通过当地的土地储备中心，你看价钱合适，找个开发商把厂区、办公楼、宅基地卖了拿钱走人，门都没有。

我们姑且不谈严格的规划控制利大于弊还是弊大于利(实际上正面作用也有很多)，但它客观上切断了“看不见的手”在供给方的作用。

其次再看需求方，由于没有物业税制度，持有成本接近0，因此目前的需求中投资需求占很大部分。而投资品的需求关系，就更加取决于对未来价格的预期，而不是价格本身。我们可以清楚地看到2008年价格低而成交量萎缩，2009年价格高而成交量上升，即“越涨越买”，“买涨不买跌”。

这样，价格上升不能促进供给增加，又不能压制需求减少，甚至相反，推高价格预期，进一步刺激需求(中短期)。这样，一个可以稳定的负反馈体系就变成了不稳定的正反馈体系，不断自我加强。