主题：请教高手，中国楼市走向。。。 -- sniper1990
家园 请教高手，中国楼市走向。。。 想买房子又没底，不想帮银行打一辈子工，想投资，国内的股市不可理喻
家园 搞笑一下。 20XX年。美国凭借其强大的军事优势偷袭入侵中国，居然深入到了北京。伟大的中国人民奋起反击，将美军赶出了中国领土。
下面是美军参谋部分析失败的三大原因：
1。中国人民的勇敢还击（无疑最主要的）。
2。美侦察员大意地使用的房地产开发商广告上的地图。
如立水桥的空降兵落入中方在北苑桥的埋伏圈，全军覆没。
美将军误以为回龙观20分钟可以杀入天安门，还没到达轻轨就被歼灭了。美军的重型轰炸机根本就未能到达五环。
3。打巷战时，使用的户型图严重失真。所有户型类部尺寸偏小，重型大炮均无法装入将军选为要塞的房间。
事后，美将军感叹：
中国的房地产开发商，太狠了！
家园 纸上谈兵试一下： 因为很多年不在国内了，对实际情况没有了解，算抛砖引玉。仅仅从大趋势上做个推理，我比较看好投资买房，原因比较如下：
1 投资回报是个相对概念，是比较不同投资机会的风险和收益，寻找适合自己风险偏好的收益最大的投资。对中国老百姓来说，个人投资选择可能中包括黄金、储蓄、国债、外汇、股票、房产。
黄金在动乱年代作为安全保证外，和平年代收益太低，风险太小。
储蓄、国债的风险低，但是把通货膨胀算上，很多时候是负收益。就相当于你借钱给银行，还要付给它钱，至少没有升值。
股票：过去十年上证A股指数，如过山车一般，又回到十年前的水平。相当于十年投资零回报。考虑到中国股市目前监管无章审计无力欺诈成风，基本是个圈钱的地方。上市的国有企业大多没有大的动力或者压力创造财富，而民营企业骗子成群。目前看投资者已经对股市产生极度不信任的情绪，因此股市非久留之地。
而此时，至少在大城市房地产的投资相对回报比较高。
2 大趋势看，房地产的需求会越来越大，从某种程度上帮助降低了风险。
一是收入水平提高后，对大房子的需求增加；二是城市化是既定政策和必然的社会变迁，土地和房屋的需求一定上涨。
当然所以这些成立是由相当多的假设在背后，比如政治稳定，宏观经济持续发展，没有台海战争等等。
结论是，在目前可选择的范围内，房地产是收益/风险比较高的投资。
- 复 纸上谈兵试一下：
家园 个人认为大宗商品的收益率会更好点。中国的经济需要的是修养生息， 房价过高或过低都不好。房价垮下来，经济必然硬着陆；房价暴涨，经济必然过热。土地政策收紧“土根”会导致供给减少；但利率长期趋势上涨，又会影响有效需求。综合来看，宏观调控的意图是要让房价稳中有升，毕竟人民生活水平提高后对房产的需求是真实的。但不以安居置业为目的的过度的市场炒做显然政府不能坐视不管。
- 复 纸上谈兵试一下：
家园 俺觉得现在在上海买房等于买个炸弹 随时要炸的，危险了。
家园 查理何出此言，能否多说两条风险。 我还打算在北京或者上海买套房子呢，过些年回去。
家园 【文摘】上海楼价的非理性与合理性 看空上海楼市已经一年有余，随着社会经济大环境的改变，现在到了应该重新审视自己对楼市看法的时候了。一年前我认为，如此短时间内迅猛涨势一定充满了投机成分，而且当时的楼价已经超出了民众的承受能力，所以提出了两个可能，1，楼价回归，2，迅速提升民众收入待遇。经过这短时间对楼市发展的观察，有些情况的发展在预测之中，有些情况却出乎意料之外。
上海楼价的非合理性愈发严重。一年来楼价涨幅虽不能和去年相比，但数字也是高的让人瞠目结舌。楼价整体水平已经远远超过原先估计的市场承受能力，特别是众人看好的期房限转等措施也并没有取到真正实际的效果。非合理性体现在以下几点：
1，居民购买力不足更加明显，虽然现在房价依然高奏凯歌，而且成交量也不能算是萎缩。但这些看似“盛世”的现象都依仗于银行的赊账。现在不单单贷款余额高涨连存款余额都开始减少，可见这种对未来消费能力的透支已经逐步走向一个极点。
2，社会资源被大量消耗，随着房子等生活用品的费用直线上升，人们由于生活压力的增长对社会的认同感成反比下降，产生了大量的不稳定因素。这些因素不会随时释放，但会逐渐囤积。
3，投机成分依然相当严重，新房特别是市中心楼盘的换手率相当高，以炒房作为职业的人也不在少数。甚至现在很多老百姓都拿房子作为保值对象，“只涨不跌”的错误想法在很多人脑子里已经成型。
所以从根本上说，上海的楼价其实已经到了一个非常虚空的水平，缺乏实际能力的支撑，但这是不是说明明天或者后天就会崩盘呢？我看是不见得，任何一个空头在尊重事实的基础上应该分析为何原本看似摇摇欲坠的楼市为何还能依然回光返照，这其中必然有它的经济规律。
上海的楼价也具有其合理性，但是这绝对不是对普通消费者而言的，而是对于整个宏观经济而言的。我遇到过许多多头狂喊上海的前途如何如何光明所以房价合理，这是很可笑的，而且经不起推敲。与他们说的恰恰相反，房价可能长时间保持在高位运行的支撑点在于国家经济的腐烂。下面具体说明：
房产的功能已经扩展。在普通人看来房子的功能就是用来住的，其实很多年来我们的政府也是这么认为的，直到这几年，卖地创收成为了填补财政赤字的重要渠道。其实政府出卖点土地来获取财政收入也是无可厚非的，也不会造成房价突涨。但问题在于，我们国家庞大的国家机器和效率极低的企业们大量吞噬着税收等正常财政收入来源，而要维持我国按照现有粗狂式经济模式发展下去还需要更加多得多的资金（比方说要出口退税，要给外资优惠政策，这些都要政府出钱）这怎么办呢？靠政府大楼里面的几个人是创造不出财富的，那只能向民索取了，加重税收必须要有个限度，所以只能另辟蹊径，发国债，从股市中捞钱，从地产中捞钱。
这样，地产已经逐步成为支持政府运作的一根大动脉，除去官员自身利益关系不谈，就单单从结构上来说，现在的地方政府对地产已经有了很大的依赖性。所以一块地不仅仅再是一块地的价钱，而是要加上大量变相税收。这就如同一张钞票，其本质就是一张纸头，但是政府在上面画了花，就能换100元的东西了，而且谁都不会怀疑它本身是否值100块钱。所以我们看到了不断高涨的地价，和不断喊涨的官员们。这已经不是某个官员自己对楼价的一厢情愿，而是整个机制上的必然关系。
然而政府的意志却无法改变购买力不足的根本矛盾，所以即使房价能在高位长时间停留也不代表风险的消失和市场的认同。那又出现了一个问题，既然居民消费能力已经不足了，为什么还不会马上崩盘呢？其实道理很简单，房地产商的还有很大的利润空间可以压缩。要解决供销矛盾，房地产商必须要割让利润，问题是到底割让给谁。割让给普通消费者的话那我们就会看到楼价下跌的局面。可事实并非如此，这些利润被政府收去，然后返还给拆迁户。这样看似政府只是经手了一下没有获得任何利益，其实他们这样做既能控制了社会的稳定（拆迁户是最容易闹事的，家都没了很容易去找人拚命的）又保证了有效的购买力增长（对他们来说买房子是必需的）。所以我们现在会看到三十个平方拆迁费上百万的现象，而且我相信还会继续下去。
据我个人观点，在很长一段时间内，开发商的利润会被逐步压缩。若没有重大事件发生楼价会2，3年内维持在现有水平，崩盘的风险进一步积累。
家园 谢查理兄。
家园 上海房价在三年内翻了一番 透支了未来10年内的所有利好因素，房价远高于收入可以承担的标准，现在处于顶部盘整时期，销售量已经萎缩，市场处于观望阶段。
未来的升息、限贷已经发生了作用，此时入市不是好的时机，风雨兄不妨再观望一下。另外，要买，就得买市中心的黄金地段，抗跌强，都在1万5/平方以上了，不过以风雨兄的实力，是没问题的。
- 复 纸上谈兵试一下：
家园 嗯，从长期看投资房地产会不错，但从短期看，我觉得现在的时机不太好。 嗯，这完全是从宏观面上来讲。具体的个例就不知道了，呵呵。
- 复 纸上谈兵试一下：
家园 我知道买房后唯一升值了的地方是上海,北京的特殊政策房因为是 以低于市价卖给职工,所以也算升值了.深圳的房地产市场是一塌糊涂,10年前买的现在只有一半价格,主要是新地盘很多,不过,买不起的还是买不起.
国内的房子买了后,房价就只能当租金算了,因为不象国外有FREE HOLD, 国内全部是LEASE HOLD 50年或者70年.那么,50年或者70年以后呢?
所以现在大量有钱人投资到小孩身上,让孩子出国念书,甚至跑国外买地产.
家园 蝴蝶说的精彩，我没有把教育看成一个投资机会， 教育投资看来恐怕是回报最高的。他的pricing可以用real option的方式来计算。
一是代用Black Shole Model的公式，主要参数为：
--现在出去的工资收入的所有年份现金折扣；
--未来读书后工资收入的所有年份现金折扣；
--国债无风险回报率；
--市场工资变动率；
--读书时间
二是用DCF直接估算 value at risk
蝴蝶果然高！
家园 我就是深圳长大的，深圳赚到钱的投资出路是 移民出国。深圳人出国后回国的首选地点是 - 香港，次选是上海。因为深圳不是人呆的地方，赚到了就要跑路，走路还不够快。
家园 潮州人控制的地下钱庄很发达啊,专门往香港转钱,不知道用什么门道. 每个潮州人家里都是4个以上的孩子的感觉.