主题：【原创】楼市观察：十年风雨路，翻云覆雨手（续完） -- 拳拳

前文拳拳:【原创】楼市观察：十年风雨路，翻云覆雨手

续篇早拟了大概，听大家对房地产多有微词，寄望免于争论才好。西河是我们十分珍惜的环境，我有时候分外追求和谐。：）

房地产行业风口浪尖，唱唱阴谋论远比给行业说话更赚同情心，然而本质上我十分不赞同这种做法。唱衰楼市的主流观点中，很重要的一点就是“房价收入比”：辛苦一年买不到个卫生间，长期下去势必不和谐，所以房价必须要降，必定会降。

我们的住房私有化历程不过十年，道路很短，斗争史却很长。纵观房价推手，投资土地、一手房、二手房无不获利，连中介公司也赚的盆满钵满。开放的市场中，“房价收入比”是情理法则，却不是能左右价格的关键。草民需安身立命，个人的闲余资产要流转逐利，企业大资本追求合纵连横。市场走势其实很好判断，哪股力量实力更强劲，哪股力量的意愿利益就是后市风云。

江湖戏言，出来混，总要还的。长期以来，房开企业自有资金比例普遍较低，其它大半需要融资滚动开发。市场游资充裕，播种钱立马长出钱，羊毛长在兔身上，总是一派欣欣向荣。是以从03年起一系列宏观调控政策粉墨登场，从调控供应、需求以及供需双向供应，始终收效甚微。但此次在国际经济环境趋下，实体经济受损的大背景下，银根收紧政策终于真正扼住了房地产业的咽喉，歪打正着，行业一举跌入了漫长的低迷观望期。

2007年，时值宏观调控屡出重拳，舆论普遍认为泡沫很大水份很多，发达地区的房价实在没有理由再高了，观望情绪十分浓厚。7月9日，位于杭州市学院区绝版地段的浙江工商大学地块挂牌出让。这块地早在出让前就受到了业内普遍关注，出让当天不负众望，包括万科、绿城、凯德新运、雅戈尔、广厦等众多实力房企参与竞价，经过两个小时、90轮的漫长竞价，雅戈尔最终以14.76亿元的价格夺得该地块，楼面地价（每平方米建筑面积所分摊到的土地价格）高达15712元/平方米，市场一片哗然。

当时周边住宅项目在售均价1.3-1.4万/㎡，已是不得了的高价，纵然地段优良，销售一直不温不火。工商大学地块拍出以后，周边楼盘纷纷封盘停售，后重新开盘调价至2.2万/㎡起，仍被抢购一空。此后严峻的政策市打开观望局面，开发商投资人如梦初醒，压抑已久的消费投资一朝井喷：地王频出，房价飚升，更得益于股市疯狂，为数不少的项目捂盘惜售。经过08年风雨飘摇成交惨淡，这波回暖又仿佛南柯一梦。

最近有句名言叫信心比黄金更可贵。诚不欺也。

岔开去说几句。基于种种原因，并不是大多数房产项目地价成本都很高。在欠发达地区，三四线城市的地方政府欠缺资金，借房地产开发推动城市基础建设，或者直接以代建公建项目抵土地费用等都很常见。招商引资首先采用就是土地政策优惠。这些地区龙头房开企业，多是地方转制大企业与大规模注资的外来和尚，储地成本要低的多。

及到一个城市房价跑近3000元/㎡，步入居民自用住宅大规模置换期，吸引越来越多的投资商，土地（商住用地）进入招牌挂程序，价格才不免水涨船高。在发达城市周边，亦有许多农村的宅基地统一规划，打包委托给开发商建设，内中隐含的产权属性与分割问题。以及发达城市市区郊区稀缺、绝版、副城中心等地块，它们才是高土地成本房产的中坚力量。房地产长期低迷，受灾最深就是这些项目，一旦市场变幻，其弹性伸缩空间是十分有限的。本欲天气晴好借船出海，谁料风头攸转，一个浪来拍死在沙滩。

供需两旺，销售红火回款及时，地款建设款销售款连接，雪球越滚越大，项目就活了。反之下有销售萎缩，上有银根紧缩，资金链一断难以为继，日子难过到五根指头要挑个短的贱卖，是所谓死了。若果宏观一昧向下，死的程度大约就取决于市场开放的程度。房地产长期低迷，将迅速波及到原材料领域，引发相关行业就业问题，乃至运转轴线断流，对民生的打击远非政府卖地收入减少那样简单。

回望宏观调控政策的节奏，时常显得即晚又狠。尤其是银根收紧双防的回调，给大众投资朝令夕改的错觉，极度打击信心。然综观多年调控之路，主旨始终围绕着“健康”与“稳定”。当前负面信息四起，供需矛盾尚未根本解决，行业发展已遇瓶颈。宏观政策面积极助推出台托市之举，也不过为市场争取了一点喘息之机。中国疆域辽阔，各地发展情况各不相同，一二线发达城市如火如荼，内陆地区也许方才迈出一小步，不能一概论之，一概医之，是调控的艰难所在。

行业分化与整合，将成为今后长时间的主题。

续完。