主题：【原创】楼市观察：十年风雨路，翻云覆雨手 -- 拳拳

看不见的手：政策变化之推－压－托

1998年下半年，中国房地产市场全面开放住房私有化，取消福利分房，开放个人按揭贷款业务，出台降息、税收减免政策，取消价格限制等一系列政策实施后，使房地产有效需求全面爆发。供给、需求全面超过市场体量，直接导致了价格大幅飙升。98年至03年可谓是房地产的黄金增长期。

步入2003年，房地产行业持续高速增长攀升到了新的高峰。也逐渐暴露出结构不合理，房价过高等社会矛盾。房地产行业顿成社会焦点。03年6月，人民银行发布《关于进一步加强房地产房贷业务的政策》，揭开了宏观调控的序幕。

2004年实施第二波宏观调控，主要面向供给，收紧土地与信贷两大闸门。房地产市场愈走愈热，土地供应减少的直接后果就是地价居高难下，以杭州市滨江区土地成交价格为例，2000-2001跳跃式上涨，由50万/亩跃升到200万每亩，以后仍是逐年跃升，2002年400万/亩，2003年700万/亩。土地价格如此涨幅，一举成了开放成本的大头，尤其是发达城市，房价更是水涨船高，何况当时经济适用房开发力度远不及现在。

2005年，国家进一步加大了宏观调控力度，并转向了供给、需求的双向调控。05年3月至06年5月，“国六条”，“国八条”先后出台，直至07年又有新动向：结构调整，总量控制，贷款从紧，抑制投资过热（提高第二套住房、大户型物业的首付比例与利率等）。继而39号令与《外商投资指导目录》，限制外资进入房地产市场。11月16日，央行第九次提高准备金率至13.5％。07年12月中央实施从紧的货币政策。预防经济过热与通货膨胀。

十年风雨路，经历了调控供给－调控（投资）需求－供给与需求双向调控长时间的宏观调控期。然而，由于有效需求始终不能得到解决，房地产业却在紧张的政策环境中迂回走高，虽然舆论关于房地产业的泡沫论愈演愈烈，土地，一、二手房多级市场供需两旺，价格连年递增。

从2005年-2007年底，尽管屡出重拳，却并没有把房价打压下去，往往是打压锤声刚落，房价就应声而涨。外部环境低利率，外贸出口创汇大幅增长，人民币升值，股市走牛，境外热钱不断涌入都可归结为旺市柴火……在国内，由于国人传统的置业投资心理与理财渠道，楼市与股市并不是一边倒，股市里赚了钱会涌进楼市，因此股市楼市一片兴旺共荣。

与此同时，一些已上市的欲上市的房地产开发企业，更得益于股市融资效应，急剧扩张土地储备，疯狂高价吃地，催生了不少“地王”，楼市唱衰的多，追涨的更多，不觉中埋下隐患。

多年以来，房地产企业滚动开发，融资贷款已成惯例。自有资金雄厚的企业少之又少。长期宏观调控的防过热防通胀主旨，宏观政策不断抽紧银根。07年下半年以来国际金融环境风声鹤唳，宏观经济内外交困。之前2年的股市大牛，错误引导了许多企业大规模高价储地。房地产业在上有资金紧张，下是消费萎缩的形势下，纷纷难以为继，已成扼喉之争。

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待续

• 【原创】楼市观察：十年风雨路，翻云覆雨手（续完）