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主题：【原创】房价下降40%对银行体系影响不大 -- 郁郁
家园 【原创】房价下降40%对银行体系影响不大 最近看到有很多讨论房价和国民经济关系的言论，最常见的一种说法是房地产价格下降将造成银行坏账增加，拖累宏观经济。真的是这样吗？工作之余，查了些数据，算了一笔账，结论比较出乎意料：房价下跌40%对银行体系影响不大。
第一，房价下降40%个人按揭贷款风险不大。大略估计，从2006年底到现在，全国房价上涨70%左右（这个估计平均来看比较合理，国家统计局公布的新房价格涨幅是有问题的），那么房价下跌40%就是大概回到了2006年底略高的水平。如果这种情况出现，那么：
1.2006年底之前买房的人不会断供，这一点毋庸置疑。
2.真正有断供风险的房地产抵押贷款是2006年底到现在发放的，这部分贷款金额约为11000亿。（2008年一季度末余额减去2006年底的余额约1万亿，加上2008年二季度估计数约1000亿）。
大略估计这个时段的购房者中自住者占70%，投资者占30%（全国来看这个比例已经高估了，深圳毕竟是个别情况），也就是说自住者贷款7700亿，投资者贷款3300亿。即使房价下跌40%，绝大多数自住购房者也不会选择断供，因为一旦断供，就以为着再也无法获得银行贷款，以后也不会有自己的房子；况且房价长期来看是看涨的，最多6-8年，就可以恢复到原价，所以没有必要断供。从香港的经验来看，1997-2003年房价下跌超过70%，但绝大多数的自助购房者没有断供，除非是个人破产。
我们做一个悲观的假设，假设房价下跌40%，会有50%的自住购房者和100%的投资购房者选择断供（事实上根本不会这么高），那么个人按揭贷款会出现7700*50%+3300=7150亿元的不良贷款。
3.银行收回抵押房屋之后会进行处理，我们再做一个悲观的假设，假设只能收回50%的现金。那么，房价下跌40%将会给银行带来3600亿元的坏账损失。
4.2008年中期银行贷款余额为28万亿左右，也就是说，房价跌40%会使银行的坏账率增加约1.25%。现在商业银行体系的坏账率约在8%左右（含农行、信用社），增量有限。历史上中国商业银行的坏账率最多到40%，也没有出大问题。3600亿元的损失，如果按5年提取拨备，每年提取720亿元，占2007年全国商业银行利润的10%左右，影响不大。
第二，房价下跌40%对房地产开发贷款影响有限。房地产行业是个暴利行业，目前说什么的都有，但没人说房价下跌之后房地产商就会亏损，因为历史上拿地成本是很低的，只有2007年拿地的一部分项目会亏损。对于房地产商来说，更多的是资金周转问题，而不是利润问题。
第三，房价下跌40%对房地产相关产业影响偏正面。房地产行业的发展能够带动钢铁、机械、建材、家用电器等行业的发展，这也是有些人认为房价下跌对国民经济影响很大的原因。但是不要忘了，真正关系到这些相关行业发展的是房地产的量而不是房地产的价。只要开工量、销售量能上去，对上游行业就是好消息，而不是房价。对于上游行业来说，最理想的结果就是价跌量升。
总结：
前几天和深圳一家银行的管理人员聊天，他说，现在银行喊得很高，好像房价下跌就活不下去了，但是事实上，压力并不大。他估算，只有房价跌掉60%，才会出现大量房子落到银行手中的情况。而如果房价真跌60%，银行很愿意持有房子，如果能够大量收购更好，因为房价长期是看涨的，持有几年房子，投资收益将非常可观。
中国的房价2007年出现疯涨，虽然价格涨幅很大，但是量并不大，这时候房价下跌，从房价曲线上来看，损失的只不过是一个锐角三角形的面积。而如果高位运行，过几年再下跌，损失的是一个等腰梯形的面积，这个损失反而大多了。所以，对政府而言，正确的决策是放手让房价调整，及早调整到位。到位的越早，损失越小。这也许是房地产领域的休克疗法，呵呵。
家园 提几个意见哦。不是来吵架的 我不爱写原创文，就喜欢跟人屁股后边挑错，其实挺不受人待见的
我们做一个悲观的假设，假设房价下跌40%，会有50%的自住购房者和100%的投资购房者选择断供（事实上根本不会这么高），那么个人按揭贷款会出现7700*50%+3300=7150亿元的不良贷款。3.银行收回抵押房屋之后会进行处理，我们再做一个悲观的假设，假设只能收回50%的现金。那么，房价下跌40%将会给银行带来3600亿元的坏账损失。
第一：算术错了。如果房价下跌40%，银行收回来房子就只值60%。承销房地产的公司纯利润率也就60%吧，所以银行把这些房子换成钱，就算是全部都能卖出去，就算以专业手法，也就只能拿回36%的钱，再除去国企低效，折旧什么的，能拿到手25%就不错了（原来缴的房贷利息算原来盈利），所以还账率可能比你算得高一倍2.5%，跟8%比不小了。
第二，跟美国银行的问题一样，有坏账意味着要冲销，冲销以后银行的净资产就少了，相应的准备金也就少了，相应的贷款就要减少，然后银行的盈利也就减少。所以就算银行捂着盖着，坏账还是很难用盈利填上，最后没准那天资不抵债就盖不住了。当然我们社会主义社会是不会有挤兑这%
家园 房价虚高不代表利润率高 要是行业平均10+%的利润率也能叫暴利的话....
房地产行业是个暴利行业，目前说什么的都有，但没人说房价下跌之后房地产商就会亏损，因为历史上拿地成本是很低的，只有2007年拿地的一部分项目会亏损。对于房地产商来说，更多的是资金周转问题，而不是利润问题。家园 同意楼主分析，补充两点自己的看法 真正有断供风险的房地产抵押贷款是2006年底到现在发放的，这部分贷款金额约为11000亿。这点完全同意
我们做一个悲观的假设，假设房价下跌40%，会有50%的自住购房者和100%的投资购房者选择断供这个假设太悲观了，因为购房者是否选择断供和房价下跌多少没有直接联系。购房者选择断供的前提是当前房价低于未来所需偿还的贷款总额。可以这样认为，购房者付出的首付和已经偿还的贷款其实是沉没成本。
手头上没有现成数据，但是 从周围情况来看，大部分购房自住者的首付比例大于50%。再算上装修和信用成本，即便是房价比最高位下降40%，断供者不会达到搂住所说的程度
另外，我非常同意楼主后面的分析。 但我不同意把房地产作为一个支柱型产业来看待，过去十年的经验证明了，房地产拉动不了经济，世界上没有一个国家是靠房地产发达的。有人说房地产拉动钢铁等产业，实际情况是拉动的仅仅是产量，中国钢铁产量第一很久了，但是产值呢？我们一吨钢前两年卖3000，今年卖5000。即便是报纸上宣传的那些“高附加值”的所谓汽车用钢，也就是些车身钢板，8000块一吨打到南天门了。日本和韩国的钢铁，别的不说，单铁素体不锈钢一类，最低的也能卖到12000元一吨。你卖三吨比不过人家卖一吨（除掉成本的纯利润）。现在铁矿石和其他成本涨的很厉害，成本压力不可能全部转移到下游产业，所以利润越来越薄，和人家的差距也越来越大。房地产业对其他产业的"拉动"作用也是类似。
总而言之一句话，妄图靠房地产业拉动内需的如果不是在白日做梦，那就是民贼。
家园 国内主要城市新建住宅成交量最新数据 失去联系的这一个多月，国内的房地产市场发生了一些变化，最突出的表现是成交量的萎缩。今天刚刚搜集了上周（8月第一周）的数据，供大家参考。
上周成交量 今年累计成交量 今年累计成交涨幅 周同比涨幅 周环比涨幅
北京 106408平方米 6442091平方米 -43% -73% -32%
天津 78200平方米 3095903平方米 -34% -65% -5%
济南 17011平方米 932415平方米 N.A. -51% -3%
青岛 57348平方米 2192144平方米 56% -23% -10%
上海 234497平方米 11098932平方米 -32% -58% -6%
杭州 503套 15580套 -43% -34% 2%
苏州 64585平方米 2280552平方米 -45% -63% -27%
南京 547套 26231套 N.A. N.A. -40%
深圳 69867平方米 1948921平方米 -47% 10% 2%
广州 1131套 27473套 N.A. 18% -17%
珠海 28677平方米 879500平方米 -16% N.A. N.A.
重庆 421600平方米 7158830平方米 -30% -2% 58%
成都 110974平方米 4028687平方米 N.A. -58% -5%
武汉 643套 26485套 -53% -63% -30%
长沙 1264套 53290套 -19% -35% -24%
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家园 也别太乐观，许多事情都是有个雪崩效应的。 看看股市，6千点往上的时候，你曾经能够想到现在的2000多点？或者反过来，你能在1千点的时候，想象后面的6千点。房地产的本质，就是金融，金融的本质之一就是信心，信心崩溃了，不是打个八折七折能够停得住的。
银行不害怕？现在中国银行的业绩大概主要靠那么高的存贷利差顶着，这个利差能够一直保持下去？金融开放竞争之后，这个能保持的住？
总之，别太乐观。
家园 以我妈九十年代炒股票的经历 她4500多点就早早抛掉说迟早要跌回3000.。。。。
家园 主要是开发商和地方财政 开发商的问题是很多人的资金链要断。当初的利润多少已经没有关系了，因为都被他们又投进去了。资金链一断就是倒闭，银行拿到房和地之后，一时是无法周转的，多半要等到下一次经济景气才能脱手。关键是，下一次景气是什么时候？
个人贷款和开放商比起来，安全很多，不过，风险也不小。我也问过银行信贷部门的人，说现在的情况让他们很紧张，因为个人房贷当初卡的很松，里面的不实记录很多。
地价下跌，地方财政也会出现困难。
休克疗法肯定可以用，也肯定能有效，但是，结果是不可逆转的。国家要用的话，肯定很谨慎。
我很希望房价多跌一点，买套大些的房子给父母，但是，估计没有这么容易。
家园 主要风险来自于开发商的贷款 而不是个人贷款。
只看看个人房贷来估计银行风险是没意义的。
家园 同意，其实最让人担心的是楼主无法量化分析的第二点。 房地产商跟银行的捆绑体现在这里。
家园 分析得好,放心买银行股... 家园 烂贷款都是好年景放出去的 楼主的意思是房价下跌（40%以内）对银行运营不会造成灾难，也就是不会搞垮银行。仅此而已
说银行股可以放心买。。。还早