主题：【原创】粗看开发商 -- 超级拖拉机

假设开发商和政府达成旧城改造协议，拆除老式的六层住宅，改建高层。政府的条件是居民按面积1：1回迁即可，剩下的都是开发商赚的，那么以现在的技术条件，开发商盖多高的楼比较合适，在保障质量的前提下最低售价是多少？

四，如何正常的节省成本

整个开发过程中到处都可以省钱，开发商有聪明的也有笨的，自然有的用聪明的法子，有的用笨一点的。

1.资金流。

省钱的最大道理就是资金流了。如果能用1块钱做2块钱的事，不就相当于省了一块钱么？资金流方面的方法多种多样，跟税费什么的关联也很大。我不是学金融的，就不现眼了。这里说一个古老的经典例子，怎样把资金流节省到极致，不过近年来这么干已经不可以了。

以前认识个人，手里只有20万，比郭德刚相声里的2000块要多一点，不过在他那块地旁边买个两居室还是不够的。他先和地块原所有单位达成协议，算是拿到开发权，然后请一家设计院的老总吃了个饭，谈成了设计款拖延支付。再找银行，用地皮抵押，争取到了第一笔贷款。用第一笔款项盖了地下基础和部分地上底商，再利用底商继续贷款来盖地上部分，同时开始销售底商。当商业部分全部销售完成的时候，销售额正好足够支付之前所有的贷款和拖欠款项。于是16层住宅全部为净赚利润。启动资金20万都干什么了呢？租办公室、请客吃饭大约花了10万，剩下的都送礼了。

2.时间

时间就是金钱。这句话从开发商看银行的角度来说，无疑是血淋淋的。也是，哪个开发商不欠银行一屁股债呢？俺的老板的项目遍布中国14个城市，他是本民营地产公司最大的股东，可是根据我们同事小道消息，风光的老总现在口袋里的资金几乎都是借的。老板倒不穷—他还有好多房子没有卖掉呢。俺这个同事就是因为她妈掌握某银行贷款大权，于是把她安排到我们公司白拿一份薪水。

开发商欠的帐单总是有好多零，于是每个月的利息也很可观的了。因此，大多数开发商在可能的情况下，总是不停的赶工期。只要能把进度提前4个月，基本上所有人员的工资就都出来了。

3.地价：

这个有点纯粹靠开发商的后台了。如果纯粹做商业开发，开发商通常拿不到什么好处。那些贿金不过就是通常的例行公事了。政府无论是将土地招牌挂还是让开发商从一级开发做起，开发商的投入都差不多。再精明的商人算账也算不过共产党政府。

那么，有没有可能便宜一点拿到土地呢？有。因为历史问题，很多国营单位手里掌握大量土地。只要跟他们关系搞好了，土地还是可以很便宜拿到手的。当然，差不多开发商获得一半以上的好处要返还到相关负责人太太的手中。

如果开发商的后台足够硬，地价可以更低。但例子很不普遍。因为这种情况多是某中央领导的某位亲戚拿着国务院的批文办的。不过根据官场规则，每位领导的亲戚数量是有限制的。我到目前也只见过一起中央领导亲戚，一起北京市领导的兄弟。

4.土建工程

土建工程似乎是可以省钱的大头，大家买的不就是你这个房子么。其实不然。土建工程在省钱上做的文章还真不是很多。

首先，建筑本身已有的特点已经决定了建筑的基本形式。说得有点专业了。这么说吧，房子盖在哪里，有多高，那么他用砖头还是水泥，用柱子还是墙来支撑这栋房子基本上就已经定下来了。相应的，建筑成本的底线也画出来了。

其次，土建上跟成本最相关的有两个，钢筋和门窗/栏杆。钢筋，就是贵州倒塌的电线杆里面应该有的那个东西。一立方米的混凝土400块，一立方米的钢筋可是好几万。门窗栏杆的材料和门窗的大小导致价格上的差别巨大。Low-e玻璃的铝合金门窗每平米1200，双层玻璃塑钢窗我见过200的，质量基本上没办法比。普通北方建筑，600不到的双层断桥铝合金就相当棒了。不过一般情况下业主请放心，土建再省，房子也不能塌。国家有专门的机构负责对这几部分得设计和施工进行监督。

其他方面就省不下什么大钱了。普通的涂料和瓷砖在成本上折合建筑平米最多也就相差10块，住宅建筑又通常用不到石材幕墙。大一点的开发商大多不喜欢瓷砖，工期长，入住之后还肯定会往下掉，砸到小朋友开发商要负责的。不过瓷砖这个东西确实比涂料的效果要好一点，比较样子货。我见过很多山东的无良开发商在外墙上贴不合格瓷砖，我估计3年内至少要掉下来一大片。反正那种干一锤子买卖的，把房子卖了之后你也找不到它。

但是并不意味着土建真的省不下什么大钱，主要问题是政府监管部门在很多关键节点上把关。国内一、二线城市想要在这些地方上搞点猫腻还真是挺难的，但是到了三线城市就难说了。各级政府的底线都一样，就是不出人命。

5.园林景观

我还真敢说，在园林景观上省钱的都是傻蛋。一个所谓的高档住宅小区，由于建筑高密度，导致仅有的绿地仅占建筑面积的20%或者更低。如果园林能够多花100块，给成本的压力只带来20元的上升，但却可以给小区环境造成质的变化，售价也可以提高一大截，你说，这个钱为什么不花？

因此，悄悄地说，园林景观做的不好的开发商，通常比较抠门，经常在不该省钱的地方琢磨成本。业主买这种房子的时候通常比较郁闷。

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三，那些便宜的房子是怎么盖出来的。

本来想写节约资金的正规方法，但是看了几篇回帖，很多人对于特别低的房价都有些不理解，因此看来有些事情不得不说。

楼下有一篇说山东的地级市房价1500，正好我曾经也管过一个山东地级市的项目。当地最便宜的房子应该是金融小区的房子，内部价1400，我当时都觉得不可思议，后来调研了一番才算明白一二。

当地开发商的关系比较硬。当地很多项目的开发商本身就是政府官员参股，甚至前政府官员领导，现官员兼职。很多别人干不了的事情人家都敢干。比如景观。当地好多小区的景观用水是当地的水库用水，而这是国家严令禁止的，更何况当地多盐碱地，土壤里的盐要是泛回到水库里，损失有多大。再比如地价。俺们公司的成本是每建筑平米200块，当地有门路的项目地价是多少呢？没人知道。

如果您觉得以上问题可能给业主带来的是优惠，那么往下可就开始是弊端了。有关系的开发商通常在规划方面审查就比较松，我考察了当地很多项目，凡不是外来开发商做的（比如万达，阳光100），当地项目的建筑间距大多在1.0-1.2之间，而当地政府对板楼间距要求是1.7-1.8（当地目前还没有塔楼住宅）。只要售价超过建安费用+景观费用+相应得税费，本土开发商就可以获得更多的利润。更何况楼多了，留下的景观面积自然就少了。至于税费，开发商只要能打通“缓征”这一条，多年以后资金产生的利息，估计就足够缴纳了。

再说土建本身，我见过的本土开发商算是够牛了。当地设计院在设计上本身就基本上按着经验做，钢筋在非关键的地方稍微少做一点也无所谓。如果哪里开裂的比较多，多抹一点面层就糊弄过去了。我们当初一直奇怪市设计院的图纸里那么多砂浆抹灰，后来才想明白。建筑基础处理也按照当地一般做法，让他们拿这些部分的计算书是拿不出来的。反正楼塌不了，结构设计只是没考虑山东地震的影响，这两年也裂不到哪去。凭着当地规划局就在设计院楼下，任何开发商显然搞定各种关节并不困难。

至于建筑材料，当地很多9-11层住宅没有采用通常的较为费钱的剪力墙结构，而是采用框架结构，在钢筋上省了一大块。填充材料还采用的粘土砖（别跟我说禁止使用实心粘土砖的事情，反正人家就是用了），砖结构的造价大约200多，连钢筋混凝土的一半都不到，又省了一大笔。外墙保温材料用的是2-3公分厚的泡沫聚苯板，按照挤塑聚苯板的计算数据通过相关部门检验的，造价上大约差5-8倍。电梯等等其他的设备，当然也不会用你知道的那几个牌子了。至于门窗，当地检验部门根本连国家标准要检验哪些项目都不知道，这章还不是胡盖？

至此，别的开发商通常不太冒险的区域，当地开发商都能想的出主意。也是，房间里有根柱子，窗户前立根柱子，普通业主肯定很理解，而不会考虑房间内部的使用受到一定阻碍。门窗和外墙保温做不好，业主肯定只会埋怨暖气供应不好，谁会想到是早期的建筑问题？至于小区水系里的鱼能不能活，业主是根本不会想到开发商应该在池塘底部满铺隔离层的。一句话，很多底线由于政府监督的缺失，开发商是真的敢冒这个险的。

就此计算，9-11层的建筑，本土开发商完全可以把土建+景观成本控制在1000之内；1500块售价带来的管理/销售成本100块之内；其他的税费除拖延的之外，控制在100块左右；地勘设计之类的成本差不多20块就可以全包；利息投入大约50-80块，开发商剩下的利润还是很可观的。如果是单位内部销售，连销售成本都可以省了。

如果是6-7层的普通住宅，土建费用可以进一步压到600-700之间，再往下还有不到100的当地人工费压缩空间。能真的压下来的话，开发商的销售价格可以控制在1000左右，不过通常景观、物业什么的不要期望太多了。

一句话，便宜的房子，基本是在多盖房子、胡用材料、打点关系的基础上鼓捣出来的。以上为我调研的小区用的办法。换个地区的开发商会换个做法。但是万变不离其宗。其实我一直在犹豫，这篇回文该不该叫“无良的开发商”？从技术人员的角度讲，以上行为才算是真正的无良。

不好意思,这两天有点感冒，可能会写的比较慢。