主题：【原创】粗看开发商 -- 超级拖拉机
家园 大概业内就是这说法. 俺爹也算是业内人士,也说他们那里的人好像都看多本地房市,理由就是现在济南的房价开发商没钱赚,而成本肯定要上涨.
家园 我也怀疑花早了 2. 土建成本：1500元/m2该成本随地域不同，建筑高度不同而不同。
北京一般7层-12层可以控制在1300-1700之间，12-18层约1500-1800左右，19-24约1800-2400。6层以下本应可以将成本降低更多，但由于别墅等户型对结构的要求，通常也维持在1300-1700左右。
其他地区由于地方建材市场价格因素，当地相对禁止使用的建材种类不同，通常成本会出现一些降低因素，但是不大。案例中由于处在民风彪悍的山东，连挖砂子都要找当地黑社会摆平，综合成本与北京持平或略高。
我给爸妈买的房子才1500一平，还是山东地级市。合计着kfs亏大了
家园 如果结构差不多，建安成本相差不大，就是地价这块没个准数 俺是做工程造价的，建安成本是多少还有点概念，至多2000元/m2（包括结构、安装、园林等等）。土地成本俺就搞不清了，这块也是相对保密的部分。
家园 老兄这个算法。。。。 看来我花早了。。。。。。
家园 【原创】二，成本中的不确定因素 二， 成本中的不确定因素。
不确定因素，肯定是成本方面要多考虑一下，资金上留点富裕的地方。至于有哪些猫腻可以省钱？咱们以后再说。
1. 地价。
最近炒得最凶的就要算地价了。开发商一但受指责，总是拿地价说事。一是确有其事，二来其它的问题开发商也不敢说。那么地价占多少呢？
上文案例中地价折合楼面每平米才200，这个几乎只能算零头了。2003年昌平沙河最大的一块地拍卖价格折合楼面价大约6500元。再考虑到其他成本，现在回龙观的商品房在一万以上几乎已经是一定的了。这还只是03年的价格基础上开发商无私奉献的计算结果。这几年cpi蹭蹭往上涨，开发商也不能只挨骂不挣钱啊。于是现在那边都已经普遍一万二了。
2. 拆迁。
如果你的项目涉及到拆迁，这一条绝对是重中之重。通常北京地区这种涉及拆迁的项目，拆迁费用常常要占到所有成本的40%-60%。如果是政府招牌挂拍卖的土地，通常政府都把拆迁工作做好。但是现实情况中政府希望省事，毕竟拆迁是个很容易得罪人的事情。相当一部分项目中政府都把拆迁大权交给开发商，拆迁费回头从土地出让金里扣好了。
以前政府为人民谋福利搞旧城改造，内部就有过计算。哪怕只安置30%的原有居民，政府都要承受不起。所以牛街那一带回民聚居区的回民是越来越少了。
3. 黑道
北京这种情况很少，多见于外地。最常见的是黑社会控制了当地的建材市场，让你不得不从他那里进货。其他领域也有可能。我们公司山东项目就遇到了收过路费的事情。怎么摆平？一般找带头大哥喝顿酒，送上几万块也就差不多了。要不他们上门收保护费，自己也嫌麻烦的。
4. 白道
好像没这个词？人们不是总说黑白两道么。
不过值得说明的是，这种事情已经完全半公开化了。白道上也很好摆平，人家就认一个字：钱。白道要钱的地方存在于各方面，都认为你开发商有钱，不宰你宰谁？得把所有山头的菩萨都拜到，要不人家伸伸小指头就够喝一壶的了。我们一个老总曾经跟我们说，俺们这种上班的是干累活的，他们是干脏活得。有多脏？地方县政府领导带着一个政府代表团来人民大会堂招商引资，两百多号人的行程由当地各地产公司分组包干，从吃饭喝酒到泡吧嫖妓都有开发商买单。这还是在北京，要是回到他们一亩三分地，开发商贡献的小姐不满意还要找开发商的小鞋穿。
所以一般开发商在跟政府打交道的时候都很小心，一旦有风吹草动就得捉摸是不是有什么进贡的项目遗漏了。
5. 人民
人民的智慧是无穷的。所以在面对人民的时候要加倍小心。
忘情同学好像是湖南人吧？在湖南，地产公司在与人民协调的时候表现的最有趣。或许与当地民风有关。我看过一个湖南公司的老总的工作总结，第一年的标题是《在我战斗的一年里》，第一眼望去还以为回到了红卫兵时代。看了后面几年的标题就习惯了：第二年是《不怕万难，继续战斗》，第三年则干脆就是《战斗，战斗，再战斗》。
不过主席说的没错，“与人斗，其乐无穷”。长沙公司想根据原有规划方案，拆掉一些工地围墙，把住宅底层商业部分向社区外部开放；楼上的业主认为商业会干扰他们的生活，联合起来闹事，拆了三个月都没拆掉。后来开发商把拆围墙的钱直接给了一楼的业主，他们拿着钱一天就把围墙拆光了。楼上的业主刚喊了两嗓子抗议，就被楼下的拿着棍子给吓回去了。