主题：【讨论】研究[珠江实业]600684 -- 老拙

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如题，就害怕公司管理上有问题，各项费用如果大幅增加的话，那就不妙了。。。

在地产业中，就潜力而言，所在的地区是房产涨跌的主因。地区发展态势，人口结构，临近城市，购房的人员来源分布等。。

华发地处珠海，一个获人居奖的城市，经济从落后转为快速发展。珠海近三年GDP平均增速15.3%，人均可支配收入在广东省位列第四。随着铁路，轻轨，港珠澳大桥的兴建，以及在9＋2框架下的横琴岛金融试验区的规划落实。前景看好。

华发公司的08年业绩已经锁定（已入帐，待结算状态2007年底公司预收账款为33.69亿元 07年为21亿）。2005至2007年间，华发在珠海按销售额和销售面积计算的平均市场占有率分别为16%和13.9%，市场地位难以动摇。后两年的建房已陆续铺开。

价值投资首先排除风险。针对目前的情况，主要的风险因素如下：

1、负债率

在银行收紧信贷的背景下，房地产企业第一位的风险来自于负债，如果负债率过大，造成资金周转不灵，就有“烂尾”的可能。

查看公司07年3季度报告，发现资产负债率仅为42%，在房地产企业（甚至可以说在任何行业）中都是不高的。12月4日，公司公告以不超过6500万元资金用于认购新股，截止时间为2008年12月31日；12月20日，公司又公告以3000万元认购广东农信社股权。可见公司“闲”钱不少，而且是当前3个项目用不上的现钱。资金比较宽余。

2、大规模恶意“圈钱”

中国平安把大家都搞怕了，以后价值投资中长期选股，这是必须排除的风险。

查看有关资料，公司自97年配股以来没有再融资。实际上，公司用自有资金去打新股，等于声明一年内没有再融资计划。因为有钱打新股的，发审委通常不会批准再融资。

3、大小非减持

公司没有小非。大非是广州国资委，承诺期3年，到2009年4月才解禁。而且，公司是广州国资委唯一一家房地产上市企业。研究机构认为，广州国资委未来很可能向公司注入资产。有两种可能：

定向增发：向广州国资委定向增发，收购其房地产资产。只要收购价格合理，这是好事。

公开增发：取得资金，用现金向大股东收购资产。这就不是太好，除非收购的价格较低。不过上面说了，有钱打新股，中期公开增发的可能较小。

基本风险排除之后，就看市场了。

我们会发现，小公司有小公司的好处。因为它的盘子小，情况比较容易掌握。比如[珠江实业]，实际上2008年的主要在售楼盘只有2个，就是广州的珠江新岸和长沙的珠江花城。只要掌握这两个楼盘的基本销售状况，就能把握2008年公司的基本业绩。而2008年的业绩正是我们投资的关键。我们从海通的报告中看到，2008年每股业绩预测增长达到5倍（0.16元/股——0.98元/股），这个指标能否达到呢？

我们应该相信海通研究人员的专业能力，基本的数据计算应该不会出大的差错，问题在于，海通预测的（或者干脆说是公司计划的）年度销售额在当前的市道下能否完成？由于长沙珠江花城毛利率较低，所以2008年预测利润能否实现，关键就看广州珠江新岸能否以较高价格完成销售额计划了。

海通的报告预测，2008年广州珠江新岸销售32936万元（售价按16000元/平米预测）。这个预测数能否完成呢？

为此，我查到广州市房地产管理局的“阳光家缘”网站，根据官方资料统计，到目前为止，珠江新岸已销售8222平米，均价18500元/平米。根据海通调研的数据，2007年珠江新岸销售约800平米。也就是说，2008年前3个月，珠江新岸已销售7422平米，销售额13360万元，相当于海通预测年度销售额的40%。我们知道，第一季度通常是一年中房产销售的淡季，加上去年底的大力调控，大大降低了购房的热度，尚且能够完成全年预测的40%，那么全年销售额很有可能超过海通的预测。简单把1季度销售额乘以4，再乘80%（留一定余地），全年销售额可达42750万元，超过海通预测数30%。

珠江新岸以一居室为主，属于市区内小户型酒店式公寓，是外地白领所爱，好卖又好租，所以本身就不应该受很大的调控影响。