主题：【原创】办家家、造房子的问题（一） -- 晨枫

condo是指对公用设施或建筑公用部分的一种管理方式，符合这种方式的都可以叫condo。所以apartment可以有condo，townhouse也可以有condo。自住的apartment可以是condo，出租的apartment也可以是condo。condo一般是由所有业主按一定比例缴钱到共用基金，由业主们自组或受业主们监督的committee管理。基金在使用上大致分两类：日常性，比如楼道照明的电费；积累性，比如停车场的翻修。下面举几个例子，请大家对号入座。

1。townhouse，外墙和屋顶由committee负责维护

2。townhouse，房契精确划出外墙和屋顶中属于你的那部分

3。自住的apartment，你的产权仅限于屋内，外部公用部分归第三方拥有，与你无关

4。出租的apartment，整幢楼有landlord多人，他们根据每个landlord拥有的单元数缴钱，交给committee管理楼道、电梯、游泳池等公用设施

这一节有点先后倒置了，不过想到哪里写到哪里，大家就请不要苛求了，哈哈。其实应该先确定一个问题：买房子还是造房子。买房子是现成的，别人已经住了若干年，内外的状态一目了然，有什么潜在问题也比较容易发现。要是原房主隐瞒结构缺陷或者曾经浸水之类的事情，各地法律有规定的，可以索赔，也可以取消deal，一切损失由原房主赔偿。不过买现成房子的问题也是大大的，地点、式样、大小都比较受限，容易MM要不是对原房子不尽满意，也不会这么大动干戈重新装修了。

第二种买房子是开发商正在建造但尚未完工的房子。开发商买下若干地块，按照他们对市场的理解，一面开造房子，一面上市推销。如果你买得早，还可以在建造过程中作一些修改，比如挪一挪墙，加开一扇门，诸如此类，只要需要修改的部分还没有开始，开发商一般愿意修改的，如果已经动工或者已经完成了要返工更改，那买家就要额外支出修改费用。这种房子也比较确定，一般有样板房可以看，也有图纸，可以理论结合实际地提出修改。至于地毯颜色、挂橱样式、家电等，选择的余地就更大了。这个方法比买现成房子的选择余地大一点，但风险依然比较小，大的东西都已经事先为你固定好了。

第三种买房子是介于买房子和造房子的中间。开发商买下了若干地块，还没有动工，每一个地块最后造什么样式甚至房子的大小都有更改余地。由于什么都还没有开始，更改就是按工论价，没有额外的更改费。通常人们也是在同一个开发商的几个样板房或者基本设计方案之间挑选作为基础，然后加大这个房间，敲掉那堵墙，增加一个French door（落地玻璃门），诸如此类。这个方法比第二种的风险稍微大一点，因为有的更改的效果要的造好了才能看到，这也是大多数人造房子的路子。

最后一种就是真正造房子了，从开发商那里买一块地，然后自己设计，或者请专业建筑师设计，再请承包商造。如果有本事，自己从“生地”（农业用地或者规划中尚未成为居住用地）做成“熟地”（规划居住用地），那就更牛了。这种方法具有最大限度的灵活性，理论上可以最大限度地实现房主的设想，但在实际中风险也最大，如果对房子没有经验的话，想象的可以和事实天差地远，但这是你设计的，按照你的要求造的，不满意的话只有向自己投诉。但是要是弄好了，这样的房子最有特色，也最反映个性。真正优秀的房子只可能是这样造出来的，而不是cookie cutter（指一个模子里出来的意思）出来的。

哪一个方法最好呢？这和天下很多事情一样，哪一个方法都不是最好，只有最适合你的。这和买汽车一样，如果只想有一辆汽车，先开起来再说，买二手车最容易的门槛最低。兜里有钱了，就琢磨着买新车了，那通常是走进汽车商，看中一辆交钱交货。口味要求更高，就会在catalogue上研究，最后order一辆，需要等若干日子才能提车。最牛的就在catalogue之外，还要专门的coach builder特别改装了。不过房子和汽车也不完全是一回事情。除了古董外，旧汽车是不大值钱的。但旧房子只要状态好，一般都是升值的。所以也不能说买二手房子就是买便宜货。有的地区是最佳地点，但也是成熟区域，根本没有新房子，二手房子就是很正常的选择。话还是说回来，要是钱无穷多的话，即使在成熟地区买下一座房子，也有推倒重建的，这说到底还是对原设计不尽满意，连大规模装修都难以解决心愿问题了。

从另一个角度来说，买二手房子费心思最少，看一看，想一想，要了就要了，除非大装修，否则也就是这个样子了。买已经造了一半的房子（spec home，是speculation home的简称）费心思也不太多，只有后面尚未动工部分可以修改，可以修改的范围也有限。以开发商的图纸为基础从头造，这费的功夫要多了。你可以把所有的事情全委托开发商/承包商去做，他们确实也拿了钱，就是干这个的，但在实际中，你如果不是经常在施工现场确保按照协议和你的心思在做，到事后再扯皮，麻烦就大了。这倒不一定是开发商或者工人偷奸耍滑，当然这个因素不能排除，主要是施工中自由解释的余地太大了。你想想，签合同的时候，对房子的技术指标（spedification）只有几页纸，图纸也只标明主要尺寸，如果在标准图纸上做过修改，很多细节可能对不拢，在实际中，很多地方完全由工人或者工头决定具体怎么做，他想的和你想得常常不一样，他想的是在不违反协议和buidling code的情况下最简单、最省料，你想的是日后使用最舒适、结构最牢固，或者他认为图纸有错（这倒不是没有的），或者不符合常规，所以经常沟通是绝对必要的。这个问题在自己设计或者建筑师设计的时候更大，如果没有相当的思想准备，对造房子的过程没有兴趣或者没有时间多沟通，那自己设计的所谓custom home还是不要搞的好。