主题：【周末股市观察】 房地产市场也需要国家做庄 -- 陈经
家园 【周末股市观察】 房地产市场也需要国家做庄 本周股市不开，我用相同原理研究一下房地产市场。
到上周末收盘，两年过去，A股流通市值1万亿升到85555亿，总市值3万亿升到了253156亿。2006年底高盛的预计是，到2010年，A股市场的总市值和自由流通市值可能分别达到2万亿美元和6000亿美元。这个预测十分离谱，大大低估了中国资本市场财富创造的速度。过去的一年里，炒股的人30万变120万挣三倍不是个特难的事，老拙炒30万能变成180多万。
同样的现象也发生在房地产市场。以深圳为例，房价一年多涨一倍，首付30万贷款七成买房的人拥有了价值200万的房产，除去还银行利息及手续费，约120万净资产，挣三倍，不比股市差。中国的房地产总价值目前没有数据，我估算一下。广东省房地产协会今年六月估算本省居民房产总值超过存款，为2.46万亿。如果这个估计是合理的，全国居民房地产总价值将与居民存款总额18万亿差不多。中国的城镇人均建筑面积是23平米，农村27平米。全国算320亿平米的房子，每平米只算1000元，也有32万亿元，我认为广东的估算偏小了。我们以30万亿元以上来计算房产总值。到今年六月末，全国个人住房贷款2.6万亿，相对不多，这30多万亿可算是居民的净资产。一家三口，卖掉房子弄出10万元，即使考虑大量农村人口，这也不算离谱。
粗粗地看，18万亿居民存款对应了30多万亿房地产市值，8万多亿股市流通市值，25万亿总市值，另有18万亿企业存款。中国有资格站上台面的的资本游戏主角就是这三个，如果不是A股暴涨了一下，本来也没资格的。中国债券市场规模只有6万亿，主要是机构在玩，一般人也不熟，影响力不够。如果要去境外玩资本游戏，就还要算外汇管理局持有的约1万五千亿美元的外汇储备，加上企业及居民自有的外汇，再考虑每年赚进的外汇，算2万亿美元资金实力，并在不断增加。由于每年还要赚进4000亿美元以上，欠的外债4000亿美元忽略不计。
中国的金融资产大发展最多也就十年，发端是商品房。这之前全民的金融观念相当落后，通货膨胀了居然去抢购实物商品，实在是太原始。但那时人不去抢购粮油电器（从保值角度来说，还不如留钱），也确实不知道能靠什么保值。我想，当时无论如何都避免不了被政府用通货膨胀强行收税，到黑市换外汇只对少数个人可行。后来政府放开生产，全国没有一种主要商品短缺，这才解决了通货膨胀的问题，现金成为大众可靠的选择。政府多印了很多钞票，远多于GDP增幅，银行存款超速增长，成为居民资产大头。但由于商品过剩，没有引发通货膨胀，很多经济学家胡乱担心的“笼中虎”问题（老百姓取钱出来买东西怎么办）就是这么解决的。所以从金融角度来说，市场经济过剩比计划经济短缺或平衡要容易变富。
但不管怎么说，十多万亿存在银行里，相对其它居民资产，世界主要国家里，中国的存款是有了名的比例高。以前世界舆论要唱衰中国，说中国政府靠亏空老百姓存款过日子，银行早烂透了。但真相是，中国将迎来资本大扩张时代，“笼中虎”将令资产价格将迅速上涨。这似乎是一个盲点，可能当时人们忙于争论中国会不会崩溃。
商品房出来以后（不是海南北海瞎炒房地产那种），富人们直觉地选择了将主要资产配置到房产上（换汇外逃势头没多长时间，富人还是觉得中国好挣），早在一般人有能力买商品房之前。和以前的地主有钱就买地一样，富人猛买房是天生的直觉，并不需要太高明的分析。由于政府对这个问题缺乏远见，后来这造成了严重的后果。
房地产是长线确定上涨的大宗商品，是世界各国居民的主要资产，中国的房地产价格将有极大上涨空间。即使已经大涨了一段，按我上面的估计，均价也不过1000左右，还能涨很多。这个属性当时政府没有正确认识到，没有注意房地产是财富分配极端重要的调节手段。在房地产市场上，用市场经济原则进行分配是极端错误的。由于房地产在长线保值上的巨大优势，一段时间以来，在大众忙于生活无力买房的时候，富人们自发地有钱就买房，既不炒股也不存钱。富人的支付能力相当的好，做庄能力非常强，也有耐心等待足够的时间。他们的心理上确实可以把房产按当时价格看成有效资产，缺钱需要变现的时候不多，永远不变现也可以。外资、海外人士认识到以后，他们也跑到中国来疯狂买房。政府与银行贪图短期利益，只要给钱就卖地，只要给首付就放贷。因此，富人群体对房地产资本市场不谋而合形成了有效的做庄。
与我鼓吹的股市国家做庄类似，房地产本来也应该由国家做庄的，政府也完全做得起来。但政府缺乏远见，做得很不好。各地方政府只满足于高价卖地，已经是喜出望外，结果没有去做庄，而是给富人群体帮庄。让富人甚至外资低价扫房，甚至借银行的钱扫，我们最终会发现，政府亏大了，卖地的钱只是小头。这也不是富人的错，大家都是图利，无可厚非，只是富人的直觉战胜了政府的短视。
数年前，这并未引起人们的注意，当时不少房产还降价打折发售，因为普通人购买力不足。当普通民众的收入上升、财富积累到一定程度后，对房地产有了更高要求，房地产忽然成了紧缺商品，全国各地终于兴起了房地产疯涨的狂潮。这个势头是止不住的，中央用温柔手法调控屡次无效。因为富人群体做庄是无敌的，他们就是不降价卖，也挺得下去，可能连出租都不需要，卖房税费高就搞“实收”。但一般人结婚、改善居住条件等刚需等不起，只好投降。中央的调控试图通过加收税费减少炒房的利润，由于上面的原理，只会让价格上涨更快，相当于政府多捞些，买房人更惨，不是向高房价就是向高房租投降。形成现在的局面，原因是之前让富人随便低成本买房了，让他们低位建仓成功。开发商也迎合富人心理，声称“只为富人造房”，主要资源用去建大房子。大房子多，富人其实住得少或者根本不住，但他们不在乎，仍然可以当有效资产。这就形成了全社会的资源错配，富人越来越有钱，占有土地房产不使用却不断升值，图个心理满足。更不可容忍的是，银行体系甚至长时期贷款给富人们不停买房。虽然从经济角度来看是可行的，银行的收入会改善，但造成资源错配更可怕。一段时间内，全国很多地方租售比看上去很不合理，似乎高价买房是错的。但结果只会是租金上涨，全社会痛苦度升高。更痛苦的是，不少普通民众判断错误，能买房时不买，涨上去了才知道被逼空了，直到彻底买不起。这个过程中有不少炒房的，但我认为很难界定谁是炒房的，做庄主力还是富人群体，幸运地抢了个房的自动跟庄。
要注意，目前的房价并非泡沫，我认为和中国股市一样，还能涨很多。上海深圳北京这样的焦点城市，经常暴涨，一般市民是买不起了。但时间一长，通货膨胀，人的收入会跟上来，存的钱慢慢多了，或者靠父母亲戚帮，又能买得起。钱多，不仅对股市是正确的，房地产也一样，都跌不下去。要知道，18万亿存款，仅仅贷了2.6万亿买房，购买力根本没有发挥出来，全国均价还很低。如果算一千万个家庭买房，每户只贷26万，根本没有什么风险。所以房贷确实是银行最优质的资产，这是冷冰冰的事实，不能凭情绪乱想。胡贷一堆款乱买房的只是很少一些人，中国没有次级债，收房拍卖银行还会挣大。焦点地区涨得太吓人，人们心理接受不了，暂时涨不动了，别的地区会涨。象深圳二手房套现的人，手里大把现钱，自然会杀向其它地区的“价值洼地”，又开炒。中国只有涨不动和正在涨两种，不会有大跌的地区。前些年上海涨过头了，也只小跌一些又重新开涨。
房地产的上涨过程是一个很强的正反馈循环，远超人们想象。钱投到房子里，涨了卖出去，可以从银行里套出很多钱，卖房人等于利用买房人后面数十年的收入，直接就变现了。这又是一个与股市类似的向未来借发展。炒房炒股，不是花钱，而是创造钱。房市比股市更厉害，房子卖出去，市场上现钱更多，更好炒房。只要让炒，这个过程就会一直进行下去，直到房价离谱到人们不相信房子是资产了。全国此起彼伏转圈炒，螺旋式上升，现在还早得很。穷人买不起房是另外一回事，富人的钱完全够炒翻天，没理由不炒。
我对温总理很不满意，他可能不太懂这些道理，把房子当商品，以为是个通货膨胀问题，顺应民意启图稳住房价。调控方向错误，几轮房地产调控下来，政府威信严重受损。现在房地产市场的症结就是富人把房地产当主要有效资产，有钱就买房，不断自我强化做庄，市场迎合这种心理。这和古代土地兼并的原理有些类似，贫富差距迅速拉大。政府应该去强行抢庄，把利润丰厚的房地产市场自己占下来，自己做庄平稳拉高挣大钱，而不是让富人去做庄自己挣点地皮费。国家做庄捞到钱，分下来和谐还有指望。富人做庄捞到钱，就没办法了，物权法都有了，难道回头搞阶段斗争？
既然是做庄，那就有出货的时候。富人们不介意长线持房，很多富人仍然会一直持有下去，这也是对的。但如果局部地区利润丰厚得不好意思，不少人也愿意卖出。用股票市场做比喻，富人们拉高“沪房”出货，再炒“深房”又出货，“京房”也快出货了，然后低位建仓“二线股”，真的很类似。从普通民众的反应来看，经常有出货的好时机。前几年很多年青人工作数年后自己存够钱买房，也买得起，觉得不好意思靠父母。但近来这个模式已经变了，年青人刚工作就要父母亲戚帮忙出大钱抢房，还觉得天经地义。买房有时夸张到要排两三天队等开发商开盘，抢到了还自吹眼光好，讽刺观望的人。却不知最近一段时间全民财富借房地产市场已经发生了规模宏大的转移，低位建仓的富人们（包括幸运跟庄的）套现获取暴利，抢房的普通民众存款大头被清空，还背上巨额房贷，财务上将很长一段时间翻不了身。有些人觉得是机会来短炒，房价大涨了还投机买入期望卖更高，有些侥幸成功，但我估计失败者更多，账面不一定有损失，但想套现不容易。最大受益者还是低位建仓的富人群体，以及运气好提前买房的民众。被房子陷住的虽然说是“房奴”，但其实时间长些还是值的，最惨的可能是干脆没钱买房或者不敢买的，如果不会炒股买基，存的钱相对资产升值的狂潮，将迅速沦入财富阶梯下层。
我并不怕房地产崩溃出事，但房地产市场会加速贫富分化。有钱的不停造房买房炒房，越来越有钱。国家财富上层被房产利益集团把持，很没意思，香港就是这样，是一个实质生活质量不高的畸形社会。相对来说，股市的国家做庄要和谐得多。富人相对穷人有些资金优势，但没有太大作用。都买基金的话，等于一样。现在私募做庄不是主流了，监管强多了，富人的大钱想在股市中暴发不太容易，长线到还有可行性。富人也无法在某些股票上自发齐心合力做庄。这样一个全民受益的和谐股市，党和国家有义务把它维持下去，有余力，就时不时拉高。不要管什么市盈率不市盈率的，外资私募看不懂害怕扔光了，反正国家有办法以大把现钱和国家政权为依托撑住，就把股市做成全民财富宝库，还有充足的流动性，真的可以凭空变出钱来一样。我认为所有国家都一样，只要撑住了就是本事，撑得越高越是本事，就可以比没有股市时富得多。客观来看，中国创造股市奇迹的条件最好，全球股市最牛很正常。
同样的道理，政府也应该坚决在房地产市场搞国家做庄，让财富分配更公平。中国经济怪事太多，房地产调控也要创新，加息、提高首付、二手房交易税之类的老套不解决根本问题。只要允许富人群体自发联手做庄，就会贫富分化，就是股票市场黑庄横行的黑暗时代。
已经写了不少，房地产应该怎么搞，日后慢慢再加，也是很有趣的一个领域。
家园 银行继续关紧水龙头，深圳房价持续降温 可能陈大最近忙看股市，最近深圳的楼市明显出现崩盘以前的迹象。连前几年囤积的所谓售磬的楼盘最近又冒出来号称又一手楼出售。
大户出货的迹象明显，这明显就是受到银行关龙头的影响。
从这个迹象看，2008年楼市随时可能在奥运前后崩盘
家园 个人觉得，崩盘的可能性不大。 如果经济发展正常，股票和楼市崩盘的可能性都不大。
简单的来说，如果明年没有什么突发事件导致国内，失业人数增加、个人收入大幅下降。楼市和股市不会崩盘。
家园 还有一点，中国的房租收入现在还是不交税的吧？ 家园 是应该缴税的 我没记错的话，今年或去年，政府还专门明确这一点。但在实际中，往往受不上来。因为房租一直在涨，如果要缴税，房东会把它转嫁给房客。所以目前往往房东和房客一起对付政府。
家园 【原创】国家其实很容易解决这个问题，就是让房产持有人 的成本上升，这本质上是各种利益的大博弈，国家其实被有钱人的代理人把持了。
国家的主要功能其实就是保安等公共服务和收税。如果采用类似美国德州的那种结构，大收房产税，比如3%一年，炒房难度就加大很多了，不住那里的人就绝对不会去买房了。对于搞逃房产交易税之类的事情，发现一个就处以五倍以上的罚款，是大人物就报纸上大力宣传。这些会带来各种利益的大调整，当然不容易实行，问题是政府没这个调整的能力的话早晚要出大问题。
中国的大富翁的人数已经列全球第二位了。不搞点个人收入资产透明和公平的税收的话，马上就会有人超过盖兹和巴菲特。问题是他们对社会的贡献远远不能与人家相提并论。如果不能搞出合理的税收制度，像现在这样的经济扩张期还好说，因为大多数人的饼都大了，也能暂时平安。一旦有台海或者SARS那样的危机，社会是没有凝聚力的。
家园 【文摘】物业税拟明年选部分试点城市“实转” 肯定会包括深圳了。不过究竟怎样征收，影响如何，还是不好说。
家园 好，看来国家是谨慎推出，中国的经济管理是正面的，应该有 一定信心
家园 美加收财产税是有前提的 土地永久私有。香港也是这样啊。而大陆只有70年的使用权，没有所有权。这种条件下如果还要收房产税，非常的不公平。个人觉得还是要学习韩国汉城的方法，把炒房当作一种犯罪行为来处理。
家园 我觉得财产税是拥有财产的人为国家提供保护和服务所缴纳的费用，美国 就是汽车也要交财产税的吧（当然跟道路交通有关），因此有无土地都是可以交的。没有土地所有权，价值低，少缴就是了。但是这就如同股市的印花税和资本利得一样。不能，国家可能不愿马上就干。一是即得利益集团肯定不干。如同有人刚买了一大把股票准备升值，突然如果来个资本利得，那还不得赔死。而且也并不公平，因为相当于突然改变了游戏规则。很多人要用各种方法抵制。二是，国家只是想让房价降到大部分人能买得起的地步，并不想降到大家都觉得很便宜的地步。这样对整个房地产以及国民经济都是打击。开发房地产还是很重要的经济支柱。一人一套，规模就小多了。中国比日本和韩国土地资源还是要多，因此措施程度也不同。
财产税还是很厉害的，别说3%， 1%现在那些屯了几套房子的人，一年就得多交好几万。国家再出廉租房，房价一不涨，握着很烫手的。我们这里有些人不敢买第二套房，房产税是很重要的原因。
我觉得这种方法中央肯定指导，问题是出不出，怎么出，出了后怎么管。别最后富人，权贵都避开了，中产阶级反而断了一条理财路。
家园 对！国家有权对任何行为征税甚至没收合法的财产（比如战时 如果有必要可以征用甚至没收盖兹的豪宅来做参谋总部的办公室啥的，只要有相应级别的程序就行了）。马岛战争时候一些正在运营的英国民船就直接被国家征用成了海军的运输船，那些船也有被阿根廷空军报销的，不知道国家后来赔了没有。国家本身就是游戏规则的制定者。当然，大多数国家一般比较注意规则的严肃性，避免突然改变规则。
国家总是要收税的，关键是税从哪里来。现在的问题是有人一年挣了几十亿国家不去征税，吃猪肉的老百姓负担了很多税收。这点是我估计的，希望看到详细的统计资料。我看过美国的税收分布图，收入头20-30%的人负担了大部分的税收。
家园 汉城。。。 记得以前看过一篇新闻，说是汉城一政府官员买了2套房子而被停职调查。现在找不到了。google了一下，好像汉城现在的做法是尽可能的限制贷款买房。不过这种措施还是不能限制富人买房，房价依然飙升。
另外美国的房价升幅很大，3%的房产税究竟有多少作用，难说。
还是动用专制武器比较好。
家园 关于房地产中央的政策调控以及执行难度上与股市的比较 我觉得房地产主要是中央想强力调控，其政策性还要强于股市。地方政府就如政委和脖子所说的，不但不帮忙，现在还是博弈的对象。
就我所看到的关于房地产调控的方法来看，我觉得各种方法还是比较系统的了。如果，都实施到位，房地产肯定降温了。但是政府能否有足够强的执行力却是个疑问。下面通过与股市的比较。我觉得难度要远远大于股市。另外，现阶段，政府未必希望看到房地产市场的迅速冷却，就如不希望见到股市大跌一样。
调控的方法大致从3个方面入手，需求，供给和行政限制。
需求：
这次提高第二套房的首付就是一个方法。很多人都认为效果可能不显著，因此是一种很温和的方法。
增收财产税是另一个办法，美国好像就对超过金额限制的第二套房增收几乎双倍的财产税。我觉得这个方法最有威慑力。
我觉得就房地产而言，由于第一套房的需求是刚性的，土地面地有限，是不能完全按照市场规律来办事的，必须由行政干预保证。中外一样。举例而言，上海第四季度将供应700万平米住房，人均30平米的话可以解决20多万人，一年将近100万人。按理是差不多的，但是却依然不够。因为有人多占。那么如果有人要操控市场需要多少资金呢。就算一平米15000，总共是1050亿，首付20%, 仅需200多亿。如果加上跟随者，中小投资者，估计控制第四季度的房源100亿都不一定需要，一年400亿。这对目前满天飞的人民币来说，问题不大。房市与股市有两点不同：除了需求刚性外，还有就是不能灵活选择。股市只要总供给大，股民选择哪个股票无所谓，中国铝业高了，就买中信证券。庄家控盘不易。但是房子不同，如果控制了比如上海的房价，上海人是不太可能立刻搬到别的地方去的。只能挨宰。
供给：
现在增加供给的建议也很多，国家也下文重申普通商品房的比例。另外，还要大量建设出租用房。现在老百姓租的私人用房没有安全感，因此不能构成对买房的有效替代。一旦有商品化的出租房，价格就是比现在稍高，也会抑制房价。国外，房租每月大约是房价的1/100。也就是一套房不到十年回本。现在北京每平米房价15000是少的，70平米的小房子得100万。但是谁能月租到5000（租给5-6个人的不算，对房子损害很大）？
行政限制
比如不让老外买房子。
上面的方法综合利用，我觉得房市是可以降温的。但是执行力却是障碍，与股市相比：
中央缺乏简单的管理体系。温总管股市，只要管好证监会，证监会管发审委和证券公司，需求，供给就能把握。要收印花税，直接就扣了。层级少，涉及部门也少。监管上，千万股民盯着，会计师事务所查着。真出了事，事件重大，大动干戈成本也值了。定价上，有相对统一的标准。无论是第二套房首付也好，财产税也好。都有认定，交钱的问题。执行单位可能是离温总十万八千里的一个银行小部门或者是县里的小部门。建个房子，有人说了，得盖100多个章，涉及很多部门，建房子的条件，定价也千差万别。监管更难，当地政府和开发商与中央博弈，当地居民敢怎样。别的地方的居民不知道，也不会管。不会像股民一样团结，股权分置方案不好，就不让你过。当年为了关一个铁本，前后两任的总理都去了。可见，难度。
因此，我觉得房市不是中央要不要坐庄的问题，也不是方法的问题。而是能否有力执行的问题。
此外，中央现在手段温和，多半还有程度和时机的考虑。就如，调控股市一样，先用软的，不断加码。如果一上来就增收财产税或者是高压调控。在人们的恐慌情绪下，房市立刻走软，中央政府也不愿意看到。中央也需要房地产的兴旺来拉动经济。因此，我们还可以再期望一段时间。最近上海的炒房区长被抓，可以是中央加大执行力度的表现。也是抓典型。
房地产是中国经济的命脉，前一段我觉得调控方法都不够，我现在关心的就是国家调控的执行力和管理技巧问题。长期而言，我还是有信心的。毕竟，没有人希望看到最后民怨沸腾。要捞钱，如政委所说。现在的虚拟经济，办法多的是。没必要，把自己放到所有人的对立面。地方政府也一样。人心稳定了，其他经济才发展得快。
不知各位有什么高见。