主题：【原创】土地证传奇(一) -- 月色溶溶
家园 【原创】土地证传奇(一) 周末跟一些朋友聊天，说着说着，就聊到了热门话题：房子。一位朋友说，他家的房子其实是买亏的，因为买房子的时候，七十年的使用期其实已经只剩下六十三年了。也就是说，开发商拿了土地老不建房子，等弄好把房子卖出来，这中间花了整整七年的时间！
这事情我理解，虽然我没买过房子，可早听说过，商品房是有七十年使用期限的。七十年以后，这个房子属不属于你，怎么处理还不知道呢。因为房子虽然是你的，可是你这房子不能是空中楼阁，得座落在一定的土地上。在我的常识、印象里，咱们国家的土地是公有制，土地不是国家就是集体的，一般造商品房的土地都是国家的吧？国家拥有土地所有权，然后把使用权卖给开放商去造房子。问题是，这出卖的使用权不是永久的，现在的规定是只有七十年。七十年以后怎么样，谁都不知道，好象国家也还没有具体政策。
当然，七十年，一般人算他三十岁买房，那也是长命百岁了，不想做太老的老寿星的话，住着也够了。所以，现在担心七十年以后或者六十三年以后的事情有点杞人忧天，谁知道六七十年以后是什么世界。
可是问题是，我突然想到我家的老房子了。那老房子，我和爸爸妈妈一起从小到现在都一直住着，是从祖辈传下来的，怎么算也正好有七十年左右的历史了。国家规定土地的使用权是七十年，那我生于斯长于斯的可爱的老房子不是大限将至了吗？
土地是国家的，使用权七十年也到了，我家老房子下面的土地会被收回吗？我们会被赶出去吗？我忧心忡忡起来。朋友们听了大笑，说这事不可能，老房子不会被收回。因为，我理解的土地基础概念就是不完整的：除了农村土地是集体的，城市土地是国家的，还有一种特殊的土地关系，那就是：民权所有，属于历史遗留问题。我家祖辈传下的房产，土地归个人所有，没有什么期限不期限的限制。
我听了又高兴又还是有点不确定，没有期限？那太好了，比商品房好多了。可这能是真的吗，会有这么好的事？有人就说了，知道重庆的“史上最牛钉子户”吧？他们凭什么那么牛？
“史上最牛钉子户”？这我听说过一点，不就是好象市中心的一户人家，拆迁到他家门口了他们也雷打不动吗？他们凭什么那么牛？不就是因为他们人难弄、要求高、趁机敲竹杠吗？可结果还不是给拆了？
人又说了：他们那么牛，最重要的是因为，他们有历史清晰明确的“地契”！那不是能乱动的！最后虽然还是给拆了，但开发商补偿了很多，他们进账了五百万！
哇，五百万，真不少啊，发了！朋友们又问了，你家有地契吗？
地契？我家有啊。好象是几年以前，我爸爸在整理文件的时候，我还见过土地证呢，随手翻了几下。印象最深的是有什么“四至”，也就是我家的占地东南西北四个方位都到什么地方。那个土地证应该是90年代初当地重新测量后，发下来的。
土地证？那就是现代的“地契”！朋友们说，其实你家跟重庆那家一样，以后万一拆迁到了，也可以做最牛钉子户！真的吗？由于土地国家所有对我是一个根深蒂固的概念，我还是很怀疑。
我看着最牛钉子户的图估摸着，我家比最牛钉子户看上去要大不少，要也能有拆迁这种好事，那不得几个五百万？宁波肯定比重庆房价高，是不是可以再高些？听说上海有十几平米的钉子户，拆迁时弄到了二三百万！
因为想着那天上飞的好几个五百万，我一晚上没睡好。可第二天一起来，我还是马上问爸爸咱家有土地证吗，在哪儿呢？爸爸问我问那个干嘛，我说要研究国家土地政策！他就把保险箱钥匙给我了。
爸爸有事出去了，我马上打开保险箱一通乱翻，还真给我翻到了两本证。一本“房屋所有权证”，一本“国有土地使用证”。我先把封面拍上来大家看看。
不过我还是很糊涂。要有开发商来我家这建房子，我家能当钉子户么？能不能把这两个证抵给银行抵出很多钱来啊？买商品房的，是不是也有这两个证，还是一个证？我家有没有70年的问题？我家能把这老房子卖给别人吗？如果能，买了的人有没有70年的问题？我家能不能自己在地皮上建房子？如果能，建起来的房子能不能几间几间地卖给别人？
要是大伙帮我弄明白这些问题，我就接着讲我家这老房子的来历。
本帖一共被 1 帖 引用 (帖内工具实现)家园 唉，又是一个法律中毒者 我在土地部门干了好几年，填了上万本证书
关于这个证书的问题么
其实我悄悄说一句，拆起房子来没多大用处的，
关键是你够牛，敢顶，有坚持的决心！
没土地证，没房产证，一样陪的不老少！
家园 GCD通过立法剥夺了人民的土地~ 虽然土改曾经分过田地，但是合作社一搞把老百姓手中的土地通通骗走，现在全国的土地都属于国家，GCD中国成为世界上最大的地主了~
家园 从天朝土地权属制度的根本上来回答月色的几个问题 第一，天朝的土地没有私有的。从法理上来说，土地是生产资料；而我天朝是个社会主义国家，天朝的“社会主义经济制度的基础是生产资料的社会主义公有制”（参见天朝《宪法》第一章，第六条）这是个根本原则问题。如果这个规定被改动了，那就是江山变色的大问题了。
第二，土地的社会主义公有制实现其实是有两种形式，一个是城镇土地是国有（“即全民所有制”引自天朝《宪法》同章同条），另一个是农村集体土地是由农民集体所有（“劳动群众集体所有制”引自天朝《宪法》同章同条）。前一个所有权的确立是在1982年的宪法里面完成的。宪法里面一句话，所有城镇土地就收归国有了，不管您家里是否还存有以前的老地契，都宣布无效了。从这个角度说，文化大革命的效果无异于改朝换代。后一个所有权的确立，到是农民土地私有的延续。只不过是经历了土改分地，到自愿拿地入股组建农业合作社，到后来合作社演变到生产队，生产队（大队）变成乡，就是现在的格局了。所以80年代的农村改革，从农村生产结构的组织上不是简单走回头路，承包单干的时候，分了牲口，分了农具，可是土地所有权没有再分回去，而是走了承包经营的路线。这也是当年的农村改革可以推行的一个条件－－保证共产党的领导，保证江山不能变色。
扯的有点远了。回来说说月色关心的问题：1，只要江山不变色，您就不要指望能拥有土地所有权。2，70年的土地使用权也没啥了不起的，到期再续就是了。3，老房子现在没有70年的问题。4，老房子现在没有70年的问题是因为还没有被开发商看上，没有经过被政府征用再出让的过程。 但是关于老房子，朋友们的理解太过乐观了。因为地已经绝对不是您的了（您的那个证封皮上都写清了，是“国有土地使用证”），一旦遇到拆迁，就连房带地一锅端了，而且土地部分政府收回不用付给你补偿。房子是你的家的，可以按照每平方米的造价折算补偿给你（大概每平米几百块吧。啥？不服？你家房子又不是金子做的，你还打算要多少？
。。。。。。听上去要哭吧
）4，先别哭，因为拆迁的时候除了“补偿”之外还有另外一件事叫“安置”。政府拆了你的房子，总不能让你住到街上去吧，那样就会造成新的社会问题，所以除了补偿给你原来那些木头板子，碎砖头钱之外，还要再另外寻觅一处房子给你居住。以前在拆迁的时候，补偿和安置是分别进行的。补偿款一般是小头（砖头，木头板子能值多少钱？），安置费用可是大头，翻开老的拆迁条例里面的安置规定，有安置的人均面积标准啦、家里有小孩的多大需要分室安置（就是能不能多要一居室）、当兵，上学在外的孩子如何安置了等等等等诸如此类的详细规定。家里有经过当年拆迁的可能还能记得，一得到拆迁的消息，派出所是最忙的，大量的七姑八姨，投亲靠友的就全来落户了，就图的的是安置的时候按照人口能多分些安置房。不过这些都是老皇历了，自天朝施行房改以来，拆迁安置的规矩也开始变了，现在的章程是叫个货币化了。等到将来再有开发公司来拆月色的房子的时候，你大可跟开发公司讨价还价。不过你可得知道，那个行为叫做“就拆迁补偿款和开发公司进行交涉”，地有没有契，房有没有本，是不是违章建筑，都只是讨价还价的条件而已，做不做钉子户，要看你对补偿款满意不满意了。捡了几个自以为重要问题回答，您还满意吗？
家园 这是是名义不同而已。 西方国家不要交土地税？纯私人的为什么要交税？
家园 但是土地名义上是属于私人的 如果是作为遗产是可以传给子孙后代的~中国的行吗？想盖房子哪怕是个猪圈都是不可能的~
家园 我不知道别的地方 我住的这里，对房子的改动也是要得到批准的。如前几个月我们这暴雨，弄坏了篱笆，要换个新的，就得先申请，然后才能动工的，不是想做就能做的。
家园 外面也不是想干啥就干啥的 也需要这个审那个批的，只不过手续比国内简单，但是审批周期可不一定比国内短，也不是什么都能批的。
继承的时候，还有遗产税呢，那个玩意也不是小数字。
其实使用权最重要，所有权么，就这么回事吧。
国内的做法已经比较变通了，在不允许有私有财产的情况下（物权法通过之前），要进行房产买卖，就导致了现在的方法。
家园 国内买下了一样可以继承。 到期再续，交使用费与交土地税只是名义不同。
另外，许多国家遗产税很高，据说在英国来个三四回就等于全交国家了，国内现在还没有遗产税。