主题：【原创】美国房地产生意浅探 -- 大大可笑糖

在填这个坑的时候我想到了三种房地产开发模式。

第一种是新建房屋。就是去买空地，然后在政府那儿获得规划许可证，把大的土地划分成若干个小块，然后再申请立项、方案审批、施工图审批，然后再开始招标搞施工。这样的业务模式对于普通老百姓来说比较难，周期长、资金多、流程复杂，风险不可控。对新手是不可取的。

第二种是改建扩建房屋。就是去买一个旧房子，然后在政府那儿获得加改扩建的许可证，通过快速施工再销售出去。这样的业务流程已经比第一种大大简化，对于普通老百姓来说可操作性大大提高了。但是这样的流程也还是比较慢，虽然不用进行土地分割，建设周期也要六个月以上。对于老百姓来说可取的程度大概是在70%左右吧。

第三种是重新装修转卖Flipping。买一个旧房子，也未必去政府审批了，就是修旧如新。这样的方式操作的快的话一至两个月就可以重新上市。很多人都推崇这种方法，以为这种方法是快速致富的一个好渠道。殊不知这不仅仅不是一个好方法，甚至有可能会是一个陷阱。其主要原因是操作者必须要有丰富的经验、强有力的执行力度、敏感的市场嗅觉、对工人和材料要有精准把握。这几个环节缺一不可。重新装修有一个上市的期限，如果错过时间节点就可能造成滞销，从而严重压缩流动资金，这个业务越转越转不动，也就被困死了。

上述三种方法都是市场上很常见的开发策略，也都行之有效。但为什么在这样的业务流程中真正获益的人不多呢？

主要是因为这三种开发模式都已经行之有年，基本上回归了平均利润率。即使是一个成熟的开发商，在一个成熟的社区进行上述操作，大概率他也只是获得了一个温饱的回报。如果他是直接作业人员，也不过是赚到了自己的工资。对于一个初出茅庐的心思新人，他不能奢望在这样的业务流程里面获得超过平均值的效应。

因此，我们要在美国做地产开发，一定要注意上述三种开发模式的弊端。哪个业务流程都可取，需要注意的是针对自身条件要有可行性。

在这里我还是要说：卖大米和卖LV包，哪个赚钱？我来选的话还是卖大米。毕竟大米是天天吃，吃完就变成排泄物。哪怕每斤赚几分钱，架不住天天都能消耗掉。而LV包为啥卖的贵？因为它不容易坏，也不舍得用啊，那要不贵点儿，商家岂不是要喝西北风？

因此我们要做到地产开发，一定要有一定的规模，而且最好是有一定的现金流水。我们要养下金蛋的鸡，而不是卖下金蛋的鸡。就拿万科和万达来说，万科就是一直在卖鸡，不停地把优质资产生产出来然后卖掉。而万达就是一直在卖鸡蛋，大部分物业不卖只租，时至今日王健林成了首富，而王石成了下岗工人，岂不令人唏嘘。

我们要搞的房地产开发模式，一定不能跟上述三种一模一样。如果你不能创新，我劝你最好不要趟这个混水。