主题：【原创 升斗小民投资美国】前言(欢迎畅所欲言提不同意见，我皮糙肉厚不怕) -- 山而王

您看它的利润率才10%多一点。如果平均一家店销售额60万，其中12.5%是给麦当劳上供，剩下50几万，那OWNER才赚5万多块？他投了1M才赚5万多块钱/yr？这连CD都不如。不符合逻辑阿。

而且据我所知，这些OWNER大部分是百万富翁，而且一般拥有多家分店。不是一般的富裕阿

i m new to real estate investing. i currently have 1 property in el paso and one pre-construction not completed yet in tampa. my tax guy said that between my wife and i, we make too much money to benefit fully from depreciation. we ll get about 40% of it, i believe. he also said that buying or holding properties in any type of corporation wont change that, because we still make what we make and will probably make even more this year.

does anyone have any advice on how to get around this?

thanks!

------------------------------------------------------------------------------Your tax guy did not explain this to you very well.

Depreciation expense is never lost. Your depreciation expense offsets, dollar for dollar, your taxable rental income. Whenever you have more expenses than rental income, you have a net passive loss.

In your case, with high incomes, your net passive loss will be suspended and carried forward to the next tax year. The first dollor of taxable rental income will be offset by the first dollar of your suspended losses from the prior year.

At some point in time, when you sell the property, all of your prior year suspended loss will be used to offset your taxable capital gain, dollar for dollar.

Dont think of this as not being able to use all of your depreciation this year, but instead, consider that you are putting some in the bank for next year when you will have a higher rental income or taxable capital gains to shelter.

30年的贷款，如果利息增加2%的话，每月要多付20%以上。

比如：10万30年代款，年息为5%的话，月费是$537, 如果是7%的话，月费为663元，月支出增加了24%。

You have to prove to IRA that you are in professional real estate business, which means taht you spend more than 50% of your time in real estate business. For normal people ( if both of you have regular job), you have to prove that you spend more than 2081 hours a year for real estate.

$0.05-0.45的过户费，再加上$5-10 的手续费。或者交400元以上的月费而免去过户费和手续费。不收这末多，哪儿来的1%回扣给你！

我们小区雇了个保安，有事没事就开着个破福特在停车场呆着。有一天我顺嘴和这伙计聊了聊。伙计洋基口音很重，好象没受过高等教育。自称从政府退休了，除保安这份工作外就是守着祖上传下来的7公顷地。我一打听，霍！好区呀。在REALTOR。COM上，一公顷地能卖30万美金。7公顷？这可是个百万富翁阿。

我赶紧凑趣说：您老人家可真是包子好吃不在折上阿。没打算卖几顷地或者干脆盖它个小区什么的？

伙计特得意：我不卖。我种了些蔬菜水果，不用任何农药，特好吃。长好了，我就送人。

我说：您这可是绿色无公害食物，怎么不卖个大价钱阿？

他说了：我种菜主要是为了避税。政府有规定，多大的地要产出多少水果蔬菜才能免地税。我要是卖菜，麻烦不说，还得交税。

我还有个美国同事，家里的农场养了两头羊，几头驴。拍了照片当电脑桌面使。跟我说这些羊和驴跟他有年头了，我问他养驴养羊是不是为了喝奶吃肉？他摆摆手，说是为了减税。州里规定要想当农场减免税收，必须养多少牲口或者产多少农产品。他家是一马平川的草场，嫌每年种东西太麻烦。索性圈起来放几头驴和羊，草有的是，自己啃去吧。这恐怕是世界上最幸福的驴和羊了，不用干活、不用产奶、甚至不用下仔，每天想吃就吃想玩就玩，边吃边玩就替主人把税免了。

有人说现在美国的农场已经都是投资人拥有的地产了。他们买农场根本的目的不是为了农场赚钱，而是为了那块地皮。他们的伎俩往往是这样的：

- 买一块地

- 如果小就圈起来，盖个牲口棚，放俩吃草的牲口

- 如果地皮很大就挂牌出租给农民， 农民要保证每年养多少牲口或者出产多少农副产品，一部分归地主处理，用来避税。另一部分就作为农民自己的收入。

当然，这是指那些水草丰饶的地方。您要是在拉斯维加斯外面的荒漠里买了块地皮，别说驴了，谁也不会去的。

我建议您买地皮还是要慎重。地皮，特别是没有任何设施的荒地，其价值很难把握。弄得好了，您这块地皮正躺在某开发商的关键路径上，没准您能发一把。大多数情况是躺那儿几十年，无人问津。您每年就交那没完没了的地税吧。

据说大的地产商从来不买地皮，管那叫烧钱的窟窿。美国最大的豪华型地产商TOLLBROTHER一个大佬说过：只有当我的推土机就要驶入工地时，我才会在地契上签字。

他们现在都下跌了25％，但是从长期来看，根本没有任何可能继续下跌，只会反弹到正常水平。欧美的政治经济都绝对不可能允许这两个企业继续出漏子。。。

15年前要是有人说联想会买IBM，我不会信。

10年前要是有人跟我说ATT能跌到这份上我也不信。

5年前要是有人说ENRON会倒我也不信。

股市，那是聪明人较劲的地方。我已经不知道

- 该听谁的

- 该信什么

- 该看什么了

我只买VANGARD INDEX FUND。

我看房地产就是因为地皮不会多出来，人越来越多。地产，只要我做足了功课，不遇上啥911似的天灾人祸，我觉得还有点谱。

在美国的中国店如今也越开越大了。从前，面积几千尺的中国店只有唐人街才有，现在我家开车一小时路程内就有四个。不过呢，这些算得上大规模的中国店都有以下特点

- 离华人聚居区比较近

- 华人特色的货物比较多

- 蔬菜水果，美国人常吃的大路货象什么西红柿、青椒、芹菜不多，价格一般。但是中国特色的比较多，而且不太贵。

- 杂货占店面一半以上

当然，在韩国人聚居地附近也有不少韩国店，我去过几次，跟中国店差不多。您只要把上面几条里的华人改成朝鲜人，把中国改成韩国就齐活了。价格嘛，一个字：贵！

最近中国店之间的竞争越来越激烈，生意不好做阿。我附近原来只有一家中国店时，称得上是车水马龙人声鼎沸。现在，每一家都是奄奄一息凑合活着。

不过呢，去年在我家附近，一家韩国人的蔬菜水果店开了分号。如今我周末一去，都要排长龙。平时去，店里的人也不少。东边日出西边雨，我就开始琢磨了。

韩国店的菜比美国大商场PATHMARK、SHOPRITE什么都便宜20%以上。无数次的价格比较，使我对他们的价格极有信心：肯定比美国店便宜！唯一的一次动摇是去年夏天石油涨价，那天我进去一看，什么？西红柿$3。99一磅？您抢钱呢！我气哼哼地就去PATHMARK了，拿起一看$6。99一磅。我的鼻子没气歪喽，当时就问工作人员这是怎么回事，您这西红柿怎么卖出龙虾的价格了？工作人员说是因为石油涨价，人家这是从加州拉过来的。

可是为什么韩国人的菜就比美国店便宜那么多呢？据公司的同事说：

- 他们有固定的货源

这个我相信。但是我看了看纸箱上的牌子和地址，想着我要是开店也从这些地方进货，或许一开始量小没信誉会稍微贵一点，等到熟了量大了，应该也可以拿到他们的价格。当然人家要是自营农场我就完蛋了。不过据我看，东西不是一个地方来的，不象。

- 他们的存储方式和要求与老美不一样

据说老美的大店用的保鲜液比较讲究，存储期限也要求得比较严格。而韩国店嘛，我得承认，有几次吃的东西外面看着光鲜里头已经败絮其中了。便宜嘛，总有它的道理。但是这种事情八年来只是出过有数的几次，可见人家韩国店主的管理水平还是蛮高的。

至于保鲜期的问题，只要货还成，冷库里多放了几天，洗干净了还不是一样。都是蘑菇，你美国店1。99一盒，他韩国店0。99一盒，看着都一样，吃着都一样，我多花一块钱，吃了能成仙那？

打听出这些关节来，我总结了一下韩国店遍地开花的诀窍：

- 它的目标顾客群是占美国人口最多数的美国人(不分族裔)。店里蔬菜水果，基本没有什么特色，全是大路货。您在老美店里经常能看见的，这儿都有。

- 它的商机在于美国店的蔬菜太贵(一个美丽的青椒2美元，长得象艺术品，价格也是艺术品的价格)

- 它的营业范围很专一。只卖蔬菜水果，鸡蛋、牛奶，外加一些干果、面包，新鲜花卉，以及一个卖切片奶酪、熟食的柜台，别的什么也没有。

- 它以特殊的供货渠道，适度下降的质量，和有效的管理来打价格战

- 它的雇员主要是墨西哥人。

我又去看看美国店。发现他们最主要的问题就是质量要求严、价格高->买者寥寥->损耗严重->成本高->价格高。那么有没有可能有一天美国大店转了性来和韩国店抢蔬菜水果这摊子生意呢？我觉得不太可能，其实什么价格、供货渠道、管理，说白了就是打的“用心”这两个字。大家都知道这蔬菜水果损耗大，放不住，稍微不留神，赚的就变成赔的了。所以经理对这个行业要特别了解，整天不眨眼地盯着。一看不对，马上降价。对于美国大店的经理来说，他是不可能雇用一个专门人才天天守着这些茄子辣椒的。他们是以规模取胜。

哈哈，琢磨出这份道理我实在是佩服人家呀。真是一招鲜吃遍天。看看人家和美国大商场对着干，咱是真眼馋阿。也为咱中国人惋惜，一堆店扎一块儿自相残杀，还不如突出重围另辟蹊径呢。

不过呢，我不觉得我能投资这样的生意。一、我不懂蔬菜水果保鲜，不熟悉人家的行业。要想干，怎么也得先去打上几年工吧。二、干上这个，我就得跟那个韩国店主似的一天到晚在店里盯着。我只想投资，可不想兼职。三、我没那么多钱。美国人对于外国人开的没名没姓的店还是有保留的，这个店开张以后，整整三个月，价格几乎比美国店低40%。三个月后才略微上调。我没算过它的规模，估摸着那几个月没少烧钱。

好了，希望我以后经常上咱们中国人的店里买菜。

只要是上一定规模的，新开的，都还不错，比较注意环境根保鲜了，顾客也很多，老外，老中都有。白人还是比较少。

很好玩的是现在西人店也开始卖中国食品了，品种不多而已。

作这个行当，至少在多伦多，小本经营不下来，因为没有规模，价格下不来，销售额上不去，利润也就可怜。

街边店倒是投资的人比较多。

不是有钱就可以干的。它对供货、保鲜、销售等等都有很高要求，风险也大。人家是吃透了，也就实实在在地赚到了。最主要的是人家在直接和美国大商场抢生意，这个太厉害了。

我们这儿曾经也有华人开了一个和PATHMARK那么大的店，几个月就倒了。

我瞎琢磨: 生意这玩意儿光大不一定转化成利润。而且谁都在干、谁都干得了的门坎低的活儿最好不要干。