主题：【原创】闲聊世界经济 -- MRandson

想冒昧地问一下，MRandson是学什么专业的？

最近我也正在做类似的研究，主要是财政、转移支付，你上面所谈的税、费的活动机理很是有意思。可以多谈一点。

对这句话不才很是赞同，而且不才还觉得不仅地方领导人，还有教科文卫等部门的领导人也不大懂经济，这是很多社会问题的根源之一。

说到北京通过高价房地产来与其他地区进行商品交换，不才有些不同看法。兄台所说的这种交换应该是存在的，但分量到底有多重不好说，而且不才以为北京甚至上海等地区购买外地商品更为主要的收入来源是“总部效应”。这个北京最典型，全国性大公司以及外资公司的总部太多了，还有中央政府各部委，他们或者吃分公司、字公司，或者吃全国的税收，反正是接受外地的“进贡”，再用这些“贡银”去购买商品。这种效应也可以推动房地产价格稳步上升，因为只要中国整体经济发展较好，各大公司的总体规模就会扩大，就会出现更多的大公司并到北京设立总部，而北京的面积就那么大，平均房地产价格自然会稳步上升。

上海也与北京类似，虽然没有中央各部委，但却是比北京更大的经济金融中心，其房地产价格也应随着中国经济的发展而上升。然而现在的问题是，先是上海房地产价格在短时间内彪升，压制一段时间之后又反弹，而且北京的房价也加速上升，长三角的问题扩散了。这种现象是否可以用地方政府因财政收入不足而推升房地产来解释呢？还是有更重要的原因？如果没有房地产加速上升带来的收入，地方政府就“返贫”了？还是只不过没有原来“富裕”了，或者说没有“油水”了？

曾经有人测算过，一亩土地从农民手中收上来的补偿金、政府转让金和房地产开发商的利润之间的比率，大约是1：10：50。极端的暴利啊。按马克思的说法，面临这样的暴利，资本家粉身碎骨都在所不惜了，所以强征农民的土地也就很常见了。

——这种说法很常见，甚至可以说是现在非官方口径中的主流了，但俺由于工作关系，也接触过一些。别的地方不敢说，就上海，老实说，上述说法还轻里说，都是偏激的。

当然，用土地转让金搞市政建设是上海各级政府的拿手好戏，这是谁都知道的事实。但这个比例不对，土地补偿金没那么便宜，考虑到我国的土地是国有的（我们都知道，现在农民的土地本身就是建国初用强力剥夺地主、官僚，然后再无偿分配给农民的，所以究根溯源，农民不仅在法理上，在道理上也不应该是土地级差收益的最大得益者），何况政府的土地成本，根本不是就给农民的补偿金那么点，根据规定，卖给开发商的土地（不论是商住用地还是工业用地，后者要便宜的得多），都是必须完成基础设施配套建设的，七通一平，那都是要花大钱的。

而房产开发商，除非他是有很硬的后台，几乎是赤裸裸的低进高出式官商勾结，否则其的毛利并不是什么难以想象的暴利，只要不是和夕阳或竞争过度的行业相比。当然，这几年房产商的投资回报率确实很高，不过，那些“羊毛”主要是出在现行行规允许房产商玩近于空手套白狼的游戏，通过卖楼花、抵押贷款、和营建商垫资等方式获得的。

这个数据，是从网上搜来的，未必准确。这两年，不接触具体数据了，许多东西拿不出具体数据来，有些数据未必准确。既然有异议，我就把具体数值去掉了。

说到经验，我也有一些经验。两年半以前，某城市为了解决采煤沉陷的问题，给当地住在沉陷区的职工建新房。买给那些职工，多少钱一平米？几百块钱，印象之中是五百一平米，不到一千，具体多少记不清楚了。几万块钱，买一个单元，很便宜。当地人多数都下岗了，贵了也买不起。当地政府免除了地价，省一级，中央也都有补贴。这几百块钱是纯建筑成本加一些基本的配套设施的费用。东北的小城市，几万块钱，买一套相当不错单元——这还包含地价。建材全国流通，民工全国流动，北京、上海的房子的建筑成本能高到哪里去？房价中扣除建筑成本的部分，剩下的部分，究竟流到哪里去了呢？个人理解，当地政府，金融资本，开发商三家都分了一杯羹。

从农民手里征土地是按亩收的，转给开发商是按米卖的。手头没有具体数据，但是两个之间的差价是非常惊人的。

卖地是地方政府弥补财政不足的主要预算外收入。而且，多数情况下，这些收入中的大部分，并没有投入到基础设施建设中去，而是弥补财政窟窿了。至于土地出让带来的收入究竟占上海财政的多少，这之中又有多少转给了基础设施建设，我说不清楚。我估计能说清楚的，包括上海市长、分管财政的副市长、财政局长等等在内，不超过十个人。

可以讲，在房价上涨之中，地方政府有地方政府的苦衷，许多事情是不得已而为之。但是，个人理解，地方政府决不是无辜的。

这篇文章没有攻击上海的意思。事实上，全国的地方政府都在这么玩。玩的大，玩的小而已。提到北京上海，是因为这两个城市是全国最大的两个城市。

关于北京的经济，上海的经济究竟有多少靠房地产拉动，没有具体数据，我真说不清楚。但是有一点可以肯定，房地产对发达地区的经济拉动起了重大的作用。

个人理解近期的剧烈反弹，主要上是因为金融投机资本的流动造成的。买涨不买跌嘛。相比之下，财政对房地产的推动，是相对一个长期平缓的过程。

关于去掉土地出让金之后的财政状况，个人理解，两个字：破产。

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呵呵，在下的本科是理论物理，硕士与宏观经济的关系也不大。

宏观经济学部分是自修的。

“卖地是地方政府弥补财政不足的主要预算外收入。”

——这是自然的，至少是上海这样的城市。

但“而且，多数情况下，这些收入中的大部分，并没有投入到基础设施建设中去，而是弥补财政窟窿了。至于土地出让带来的收入究竟占上海财政的多少，这之中又有多少转给了基础设施建设，我说不清楚。”

——倒也不一定，举个例子，上海浦东某个功能区（新式的、还未定型的行政区域，高于乡镇、街道，低于区）——请允许俺就不指明了——规定，土地转让金扣除补偿金之外，至少70%必须投入该地块的基础建设中。当然，如果是市中心区域的地块，比例可能没有那么高，但相应的，动迁补偿金也要高得多。

昨天看CCTV9介绍上海三产的一个节目，介绍各种专卖店。其中提到在上海开商店，最大的困难是租金。

房价高涨，对经济总发展形势不利，必须把房价压下来。

个人并不反对政府出卖土地弥补财政困难，不论是否用在基础设施建设上。事实上，这是必须的，也是必然。只要大家比较务实，不站道德的制高点上批判现状，道理就都能理解。

但是，个人理解，今天土地的开发方式存在很大的弊端。一平方米的住宅价格，可以分成四个部分：建筑成本以外，政府、金融、开发商各分一杯羹。

事实上，政府获得的那杯羹最少，投入最高，代价也最大。因为所有的社会矛盾，最后都需要政府买单。个人理解，政府的这杯羹不但是不应该剥夺的，而且是应该保留的。

我写这篇文章，只是想把这个经济现象解剖一下。分析问题，才好解决问题嘛。

下一篇里，我准备对平抑房价，提出一些自己的看法。当然，没搞过房地产开发，个人说法可能很外行。老兄是内行，别笑话就可以了。

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关于国内土地的所有制，城镇与农村的还是有区别，所谓国有土地一般指城镇范围的土地，农村的土地非国有，而是集体所有制，理论上说，一个村的土地属于村民集体所有。

如果把今天的房子比成火车票的话，房地产开发商就是票贩子。

开发房地产到底赚多少呢？我没看过开发商的细帐，不敢乱说。不过，讲些亲身经历的事情，做个比较。

三年前，中央决定对某城市采煤沉陷区进行改造，搬迁沉陷区上原有居民。有些城市支柱产业是采煤。后来煤采光了，地下掏空了，地面上也就形成了采煤沉陷区。我们看越战影片，一群美国兵，呼啦一下子，掉到陷阱里。这种事情，采煤沉陷区很常见：有时人和牲口，甚至汽车，在地面上走着，地面下陷，一下子就消失了。不同的是，采煤沉陷区的陷阱，往往深不见底。不巧的是，刚开始形成城市的时候，城市都在矿区附近。随着煤的越采越多，慢慢地就把城市下面也掏空了。现在这些城市，往往伴随着资源枯竭，多数矿工下岗。都知道住在沉陷区是非常危险的事情，但是有什么办法呢。

后来，中央财政拨款，省财政拨款，地方出地，对沉陷区进行综合改造，给矿工盖新房。多少钱一平米呢？没有过一千，印象之中是五百一平米。一套单元几万块钱，卖给矿工。（贵了，矿工们也买不起。）

建材全国流通，民工全国流动。北京、上海房子的纯建筑成本能高到哪里去？

现在的房子究竟有多少的利润空间，我不清楚。但是，我所了解的富豪里面，三分之二与房地产有关系：有些直接靠房地产起家，有些是转行房地产。房地产的利润空间有多大？不言而喻。

解决房价问题，首先看房价的构成：一套房子的售价之中，刨除必要的纯建筑成本，剩下的部分，地方政府、开发商、投机资本各分一杯羹。

想平抑房价，就要看看哪杯羹能拿掉。

个人理解，政府的这杯羹是不应该剥夺的，而且是应该保留的。个人并不反对政府出卖土地弥补财政困难，不论是否用在基础设施建设上。事实上，政府获得的那杯羹最少，投入最高，代价也最大。因为所有的社会矛盾，最后都需要政府买单。事实上，这是必须的，也是必然。

首先，中国人多地少，房价相对较高，以控制旺盛需求是必然。可以讲，如果北京的房价按纯建筑成本，敞开供应的话，天津北京之间可能就见不到农田了。如果不敞开供应的话，必然出现靠关系拿房子，然后转手倒卖的二级市场。当年沈阳廉价批了大量的土地，政府只收入了7000万，老百姓也并没有得到实惠，只是创造了一批富豪而已。

其次，在遗产税、收入调节税还不成规模，地方政府财政开支剧增的前提下，土地出让是相对最合理也最可行的财政来源。由政府获得这一杯羹，投入财政，补充税收不足，加强基础设施建设、增加转移支付、促进公共事业，是比较合理的。

此外，一旦夺去地方政府这杯羹，地方政府也有办法从别的地方生财，那时对社会的负面效应更大。比如，在举过的派出所的例子里（http://www.cchere.com/article/718917）。一年给一个民警三万经费（包括工资），派出所能维持；一年一人两万，也能维持；甚至一分不给，派出所也能维持。不过那时候，民警就变成有钱阶级的私人保安了。

只要比较务实，不站道德的制高点上批判现状，道理就不难理解。

另外的两杯羹就不合理了。

今天的开发模式中，从政府的角度讲，为了减少谈判成本，把土地一次性批给开发商。从购房者的角度讲，没有足够的财力从政府手里得到土地，必须经过开发商的环节。

这样一个“只批发不零售”加上中国人多地少的国情，形成房地产业的自然垄断性，给开发商带来的了暴富的机会。开发商利用银行廉价资本充裕的机会，大捞特捞。

由于投资不畅而堆积的民间资本，也乘机进入房市，兴风作浪。

为了维护土地收入，保证财政不破产，地方政府不得不避免房价的暴跌。一面是地方政府不愿意看到房价的暴跌，另一面惟利是图是图、有恃无恐的开发商。于是，房地产的泡沫越涨越大。

泡沫迟早会破裂。房价一旦崩盘会怎么样？除了个别开发商和投机者会跳楼，大多数开发商和投机资本可以全身而退。经济衰退，贷款坏帐，这些却要由政府出来买单。

现行的住房开发模式，把地方政府的财政收入和房地产开发商的利益捆绑在一起，把地方政府绑在开发商和投机者的战车上，而且要承担无限连带责任。现在的问题是，土地卖给开发商之后，开发商怎么做就不管了,房子卖得动卖不动不管了，卖到天价不管了，老百姓买得起买不起也不管了。而另一方面，地方政府为了保证土地拍卖的价格不下滑，就要用各种方式保持房地产业的热度。无形中，把自己和开发商绑在一起。

从制度上平抑房价的思路，是要解开地方政府、开发商与投机资本之间的捆绑性的利益关系。这样，才能打掉不合理的暴利空间。如果能把开发商的暴利压成微利，把投机资本撵出房地产市场。把这两类利润剔除，今天的房价可以下降三分之一到一半左右。

压掉开发商的利润空间，必须改变现有住宅开发模式。

中国住宅建设为什么需要开发商？在国外时，有建筑商，有房屋贷款，没听说过开发商。盖房子有建筑商，钱来自贷款和购房者，土地来自政府，建成之后有物业，开发商管什么？才疏学浅，一直没弄明白。

我曾经想过，是否可以探索一种新的开发模式，剔除开发商的环节。既然政府只批发不零售，那么城市普通居民可以在半官方的组织下，集资建房：由政府出资成立国有住房公司。住房困难的居民，在住房公司登记。这样的居民调查属实并达到一定数量之后，由政府有偿拨给土地，由住房公司组织集资建房。这样一来，给地方政府引入一个新的土地买主，打破与开发商之间的利益关系。同时，可以给暗箱操作的开发商引入有一个官方背景，微利运转的对手。既然今天多数开发商，玩空手道，那么这样的国有公司不会需要很多资本。此外，国有公司的帐目要公开，利润比例调整要经过听证会。等等。

外行提思路，不谈具体操作了。