主题：【讨论】说点儿俗事 --- 银行利息和房屋贷款的问题 -- Highway
数年前，我在网上银行开了一个账户，为的是它较高的存款利息。说来你们也许不信，网上银行的利息比我在Bank of America账户的利息高三倍不止。于是我的经济活动便形成了“双轨制” -- 日常生活走Bank of America，图个方便；闲钱全放到网上银行，为的是能多赚几个。（这网上银行也是FDIC的，20万以下个人户头有联邦政府作保，不用害怕诈骗）
前两天美联储又长了利息（好像已经是第12次了？），我于是就上网到我那家银行看了一下他们现在的Offer，乖乖，3年期定期已经到了5.0%。
于是乎，就出现了一个有趣的问题。几年前买房贷款的，或是几年前Re-finance过的，拿到的房贷利息都比5%低，4.5-5.0%之间的比较普遍。这样的话，如果你有钱，就不必着急忙慌的的还贷了，可以把钱放到银行，赚点利息差。今天我坐下来想了想这个问题，觉的行，即使是考虑到年底报税的因素。
不知道有没有家庭理财方面的高手，能不能就这个问题给我们分析分析。兄弟们一定不会亏待不了你的！
美国那边不知税收条例如何，澳洲这边，定期存款利息也要征税，所以先还房贷比较划算。
如果这样，为什么还有人买美国国债？
10年期美国国债孳息现在大概4厘多吧。
如果以国内标准衡量，可以要先还贷，因为利息税20%，扣除利息税，存款利率就低于贷款利率，自然先还贷的好。
但是，你们的利息是贷款时一次确定的吗？不随利率的变化而变化？国内每年年初都根据最新利率进行调整，这几年降得多升得少，每月还贷的钱减了不少。
不过，如果是我，还是宁可慢慢还贷款，有余钱另外放银行存着，以备不时之需，毕竟这里是存款容易贷款难。还款很容易，万一有点事要应急，想再贷就很难了，除非作假，但是作假也有成本啊
而把钱放到银行得的利息要交税，算是正收入。
不过就是这个样子，我觉得先还贷款也没什么好处。比如我欠房款X万，一年交利息5000元；如果我把这X万元钱放到银行可得利息5500元，这样年底报税的时候，我的年终收入=工资等基本收入 + 5500 - 5000。也就是要对赚的500元交税（基本收入本来就要交，且按下不表）。最坏估计也就是要交33%的税，那我还是赚330块不是（500*67%）？
当然，现在房贷和定期存款利息相差很小，所以不管怎么做，绝对数字都差不多。但是如果美国联储在进一步提高利息，那就是把钱放银行合适了。
今天我好好看了一下房贷和定期存款利息的定义，觉得好像都是Compound Daily，算法是一致的。这样房贷的实际利息（yeild）比字面上的要高（APR），所以这样一算，觉得和CD几乎是平手，油水不大。
不过今天我写信询问我那家网上银行，问他们能不能给我更高的利息（以前他们总给我好处，说我是“忠实”的顾客）。现在还没有得到答复。
因为国债风险最低嘛
If you only look at the rates, you will make
money as long as the bank rate is higher than
the mortgage rate:
bank rate * (1 - marginal tax rate) = after tax return
mortgate rate * (1- marginal tax rate) = after tax cost
However, there are two things to consider:
1. The additional interest may raise your adjusted gross income beyond
a certain level. Some credits and deductions are phased out according
to your AGI instead of taxable income.
2. If your current itemized deduction is too high, you cannot deduct the full
amount. Reducing mortgate interest means reducing wasted itemization.
Just my 2 cents.
www.verydummy.com有一些个人收集的资料。
I will slow down my mortgage payment from now on even if there is no significant gain. Cash is King -- if I can hold my money with little or no cost, why shouldn't I do that, right?
今天格林斯潘还在担忧通货膨胀和贸易逆差，看来说不定Fed还要涨息。
今年的inflation adjust高达5.7%, 所以如果你现在买ibond, fix rate 1% + 5.7= 6.7%. 如果你用的是2000年买的ibond, 当时fix rate 是3.x%, 所以你那个时候买的ibond这半年会有9.x%的利率．发大了，赫赫
不过如果那时候用那个钱买了房子，就是翻多少滚的问题了．..
你的存款利息等于银行的资金成本, 贷款利息等于银行的资金卖价. 即使是来自两间不同银行, 也没道理会发生个人户的存款利息和贷款利息发生正息差. 用个人存户的角度来看好像可以贷款来存躺着赚息差, 但用银行的角度来看怎么这间银行的资金需求这么大, 宁可用这么高的成本取得的资金是要拿去填补哪一块? 会不会...
其实也不用太担心啦, 只要不是最后那一批就行...
也就是说不管今后市面上利息怎么涨，你自怡然不动，只要付这个Fixed rate就行。当然hedge的代价就是如果外面利息大跌，你也没法占便宜（除非你Re-finance）。
有些人买房贷款是浮动利率（floating rate），也就是说利息是随行就市。这样的做法效果和上面正好相反。利息下跌，你少银子；利息狂涨，你脸色铁青，面如土狗。。。
放贷者/银行也不是铁定赚钱的，如果利息走势判断失误，再加上没有hedge risk，也可能损失惨重的。