主题：请问一下LPR -- 郭三

昨天收到建行的短信，叭叭一大堆，主要意思就是让重签一份房贷合同，给了两个选择，一是固定的房贷利率，二是随着什么基准波动？这些玩意对一个大专毕业的有些难度，希望大家给个建议看看签哪种好些

现在经济形势不好，银行也想甩包袱，他们肯定是给你两个方案：要不你承担损失，要不我不受损失，请你选择。所以什么也不做才能保护自己的利益。按照合同法，修改合同必须双方同意，所以你不同意，他也没办法。现在的形势，以不变应万变最好。

商业银行的基准利率随央行基准利率走(比央行基准利率高几个点)。

如何选择有两个判别依据(后边我会举例)：

1. 基准利率是在上升通道还是在下降通道。

一般来说，经济过热需要降温的时候，利率进入上升通道；经济停滞需要刺激的时候，利率进入下降通道。

如果利率进入上升通道，则要看看有没有可能锁定一个比较合适的固定利率。但是，这个时候银行很可能已经把固定利率升上去了，固定利率可能远高于浮动利率。

如果判断利率进入下降通道，则应该坚决选择浮动利率。

2. 个人风险承受能力。

固定利率，如果央行升息，商业银行无法跟着升。为了包住这个风险，商业银行在计算固定利率时会打一个余量。而浮动利率，个人承担这个风险，这个余量就省给个人了。因此，一般情况下，浮动利率的总平均会比固定利率低(比如固定利率5%，浮动利率在3%到6.5%之间来回波动，最后总平均低于5%)。

但是，如果某种因素迫使央行大幅提高基准利率(比如短时间内从3%提到9%)，那么月供会大幅增加。如果个人没有抗风险能力，就麻烦了。

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说说我自己的经历：

17年初，我判断利率进入上升通道，在商业银行提高固定利率前锁了一个2.49%的固定利率。为了不浪费这么好的利率，17年中买了一套房。此后固定利率一路升到4%以上，央行几次升息，浮动利率也跟着升，但是这个按揭不受影响(我当时觉得自己特聪明)。

18年底，我又看上了一套房。当时虽然判断央行还要升息，但是商业银行的固定利率早就把这些因素打进去了，都在4%以上。我选择了3.05%的浮动利率。这个按揭看起来比上面那个差多了(利率高且要承担央行升息的风险)。

然而，人算不如天算，由于病毒，央行大规模降息，现在我的那个浮动利率一路降到1.55%。现在看来，我那个2.49%的利率反倒是亏了。

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河里的副国级讨论的都是军国大事。贷款买房这种小事，他们估计不太懂。我勉为其难分享点经验，希望对你有帮助。

结论放在前面；所以如果你的房贷合同剩余时间不超过3年，建议浮动利率。如果还有至少10年的房贷要还，老老实实固定利率。

从经济角度看：

1.目前经济不大好，利率大概率下行，所以如果你的房贷合同剩余时间短，可以考虑赌一把浮动利率下调，估计能薅一点羊毛。即使利率上调了，损失应该可承受。

2.现在的基准利率好像是4.85%的样子，以这个为基准，浮动利率向下也没多少空间，向上没有上限，当前的利率对于你的家庭来说可接受，如果利率上升，你的家庭能否接受，从风险管理来看，固定利率比较好。

从人心/利益的角度：

1.今年推出这个东西，如果明年利率大幅度上调，舆论反弹会比较大，所以可能最近两年内会适度下调，让你尝点甜头。至少不会怎么加，先把你捆住再说。杀猪也得养肥了再杀呀。

2.利息方面贷款人和银行是零和博弈；个人和银行对比，银行是强势方。

这个东西如果对银行有坏处，那么银行方会设置障碍，如果有利，银行方会主动引导。目前来看，银行方主动电话咨询提供转换，APP里面可以一键转换。而且所有的转换都是单方面的，不能浮动利率转固定利率。

如果这个东西真的是能占银行的便宜，那么银行不可能这么主动的。

2.49%的利率已经很赚了，现在公积金五年以上贷款都要3.25%，买理财差不多3-4%的样子。

这个利率贷款纯属国家补贴你买房。

浮动利率个人承担央行上调利率的风险；固定利率商业银行承担央行上调利率的风险。

商业银行这个风险不是白白承担的。它们在计算固定利率的时候已经把这个风险转换成保险系数了。因此，在80%的情况下，浮动利率低于固定利率。

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假定基准利率为P，浮动利率为P-x(这里不考虑P+x的情况)。P越高，向下浮动的空间(x)越大。假定P=5, 那么拿到(P-1)是可能的；但是P=2.25的时候，拿到(P-1=1.25)是不可能的，因为银行的资金成本和管理成本在那儿呢。

但是如果你在P=5的时候拿到了(P-1)，然后P一路下降到2.25，那么(P-1)依然有效，就会出现1.25%这样的的超低利率。

我昨天刚拿到了一个1.45%的浮动，就是运气好，打了个时间差，商业银行在对病毒导致的大规模降息做出反应之前，就把给我的利率定下了。