主题：一些与常见观点相左的一家之言 -- 清风席卷

这就和路边那种整天跳楼大甩卖一样，你真以为人家是跳楼？房产网的数据都是中介重复发几百遍的，你用这个数据那就错的没边了。

黑灯率要在小区完全建成5年后再看，一般新小区建成，前2年水电气暖，尤其是暖是很难通上的。正常节奏，新小区从建成交房到初步成熟，5年差不多。中国现在很多小区速度已经远比这快了。

我盯建委房产网很久了，网签数据高时或稍后退房一天上百套

备案为准的实际成交量比这个低得多！即使如此，济南市新建商品房（不包括章丘）连储藏室、车库、商业建筑等都算上，上半年平均一天也就200套略多（应该包含退房数在内）

很多咋呼卖光或快卖光的盘，我调出具体数据给资本家……

泉大师下结论时怎么连这个都不看？

比如，建委网站里，康桥颐东小区有2千多套都属于可售范畴。按建委网站，这个小区一套也没卖，可惜这个小区现在不能说住满吧，但住的人已经很多了。当然这是我前一阵查的，改版之后没再查过。

济南一天200多套你觉得这个数字怎么样？你这个退房上百套数据时某天的特例还是天天如此？像新河湾那样一直在认筹，在卖，但网签不了的那种又是怎么统计？

你能掌握的数据，搞地产的资本家更能拿的到。资本家们是傻瓜吗？

一个30万平小区，一般就2000来套房子，这个速度10天就可以卖完。而一个30万小区从评估，策划，拍地，开发，到交房，3年已经很快很快了。这种销售速度，济南需要每个月开工3个30万小区才能支持。济南现在开发中的小区，实际上你认真统计一下，是可以数过来的，有这么快的新增速度吗？就算有，是不是多数不是在遥远的西客站就是在唐冶一类的地方？

笨狼，中国的事情，下结论前最好是亲身去调查，所谓百闻不如一见。售楼处，中介，你身边的亲戚，朋友，你工作中，生活中遇到的客户，朋友等等，你可以从各个方面来分析，来找到支持你观点的证据。

我现在告诉你一个很简单的方法，你把你所有认识的人，熟悉一点的家庭都写在一张纸上，然后把你知道的每个家庭的房产信息写上。比如a家2套，b家1套，c家没有，待够中。然后你把你所有认识的人当做市场的全部，然后分析一下，你所认识的所有人中，假设知道房产情况的50个家庭，总共有多少套房产，谁有条件卖，谁还需要买，谁需要改善，然后你就可以知道这个你认识的所有人组成的市场，是紧缺还是宽裕。

济南人口700万，2011年结婚数6万5千多对。另外济南市省会，虽然可能是最憋屈的省会，但毕竟是省城，有大批省级机关事业单位以及省字头比如山东高速，黄金一类的企业，还有辖制山东，河南2省的济南军区和人民银行济南分行。某种意义上说，济南房价要考虑9千多万山东人口的流动影响。能进省级各个机关的，在当地往往也不是一般人。

是的，盖的房子很多很多，但真的是卖不出去吗？我看未必，中铁汇苑这个小区都快交房了，人家也没卖，连售楼处好像都没有。为什么，因为人家中铁X局内部人都把房子买了，人家这些整天天南地北这里修桥，哪里修路的，可能一年300天都不在济南，但人家还是愿意买房子，需要有个家。而且，只要有条件，人肯定都把这个家安在大城市，而不会是他们炸山挖洞的深山之中。

生在大城市，是一种幸运，但也许会是一种不幸。因为中国人太多，而大城市因为往往是权力中心，权力派生出来机关事业国企就多，人们就会向权力中心集中来希望分一杯羹。大城市的土鳖，如果你不够优秀，你就会被外边来的更优秀的人把你挤出去，把你从市里挤到乡下。这是人往高处走的客观规律。

济南也许现在还很破烂，还有这样那样的问题。但北京这几年的历史已经告诉很多人，尤其很多土著，不要用老眼光，否则你很可能就要出局了。

咋河里的萨大侠，09年初写过一篇帖子，对当时北京科学院里，20年的老房子能卖到1万5大加抨击。并分析了日本城市怎么样，怎么样，北京不应该这么贵。家国命运实际真的是绑在一起的，萨大侠后来开始被鬼子迫害，被迫离开日本。我不知道现在如何了，但我知道，北京同样位置，绝对不是1万5了，甚至2个，3个一万五都买不到了。我很敬重萨大侠，但毫无疑问，在政府出台了严厉的限制，北京在执行最严格5年社保加20%税的情况下，北京的房价，仍然被一个又一个家庭，一个又一个真金白银的成交，把1万5从中心赶到了6环。

济南的房价，许许多多人用真金白银买出来的成交价是在不断的上涨的。远在唐冶的银丰唐俊，从去年开盘的号称5280起，5千4,5左右成交，现在已经普遍成交在6千二三了。你可以不相信统计局，但你可以问你身边的人，总会有近期要买房看房的人的，他们会给你第一手信息的。

济南的房价，老泉个人认为也会这样走的，只是不可能那么高而已。这是客观的社会规律造成的，不是1,2个开发商，黑中介，甚至不是政府能够改变的。老泉个人给你的建议就是，如果有能力，趁现在还有空椅子，先坐上一把，济南这种城市，就算有泡沫，又能有多大？而如果，只是如果济南几年后把北京前几年走过的路径走一遍，也许你就彻底出局了。这个城市，就把你淘汰了。

都已经住上了手续还不全，这不明摆着很多手续不全，购房者当冤大头了么

另外房产网数据是预售商品房，那些回迁住上好几年没证的更多，这个基本都抵押给银行了还可以理解，那些多年的商品房都没证……

一天两百套是包括储藏室和车库在内的，另外退房也在内，大概还有重复交易，可以按220套/天，然后打折，另住宅成交量要少得多

按照你提供的65000对结婚新人计算，每年商品新房（2012商品房新增量500万平米以上）、回迁房、小产权供应量还不算，套数比65000大得多还是少得多？另外这些人里面，至少老户家庭房产多于两套的少？就算他们买房改善，那么多老房闲着？

刚需慢慢耗等着房产税就是

65000对新人里面，你把国企职工都算上能有多少？另外单位开发房子不少，房产税跑不掉前提下，有病才大量屯房

山东重工业相对发达，人均用电量居然不到江、浙、粤2/3（考虑了流动人口也低不少），就知道老百姓穷成啥样了

不同时段自己转转新楼盘，数数黑灯率和空调是最好说明

可惜济南钢产量可以查，用钢量不好查，否则按照1/4用量除以50公斤，是每年最低新增面积，济南虽说比较憋屈，这些年人均超过全国平均水平3成大概是没问题的，这个与黑灯楼比较合拍

“只是如果济南几年后把北京前几年走过的路径走一遍”，不来场文革，残酷清洗山东官僚，江浙被定点打击"君臣骄奢简于细民"的山东也成不了一线

如果当房奴才不被淘汰的话，那这样的淘汰还是主动选择好

真正的人才，只要肯低头，到哪些稍好点的地方没给房子的

我06就写 把窗户纸捅开 教你轻松收拾黑心老板敢按行业发，你觉得我的追求是什么？

一个傻逼老外靠自己的零花钱就能在北京买套四合院的时代一去不复返了。

我坚持的是出口去赚其他国家的钱才是正途。

我为什么写这东西，实际上就是反对现在认为出口过时这样的理论。

我不是帮中共解释他现在得经济政策

而是认为现在主流吹捧的提高消费拉动经济增长是错误的。

这是在阐述观点。

不是解读经济政策。

你们这些中层觉得无所谓吗？哈哈，

养尊处优惯了，吃两天粗粮就要命的。

这个标题我写下来自己都觉着会不会有点武断了。

但是从业六七年了，基本在工业领域混着。看了太多类似的东西。

中国的企业发展源起于山寨，很多企业也是被山寨逼死的。

看过无数的企业开发出可以替代国外企业的产品，然后一两年之后技术就外流，形成百家争鸣的格局，于是一个行业就此变烂。

我这个人私心很重，可以说是个典型的民族主义者。

看到中国人山寨了老外的产品，我喜大普奔。

看到中国人自己山寨自己国家的企业把行业搞烂，痛心疾首。

为什么说产业结构升级主力是国企。

因为私企没有这个动力。

在中国的经济中，私企和国企是完全不同的存在。

私企的最重要目标是为了赚最多的钱，国企大部分时候不是为了这个目标存在的，当然国企也必须要挣钱，我的话意思是国企的最重要目标往往不是挣到最多的钱。

当然也有一些私营企业家有更高的抱负，但是是个例，不在概率考究范围之内。

比如在需要积累的机械行业中，国有企业往往在技术和质量管理上比私营企业高，但是却在市场反应上慢上一筹。当市场竞争的决定因素是技术和质量的时代，国有企业往往有比较好的利润。而国有企业最大的毛病在于官僚主义明显，大部分国有企业销售部门都不是公司最重要的部门，甚至不是最重要的部门之一。很多国企销售部门基本是低于生产部，采购部和财务部的，甚至售后服务部都比销售部牛，因为企业的文化认为你做市场能成功大部分时候是因为企业产品好，而不是你销售的原因。

当技术决定市场前景的时候，这样也没什么。

但是一旦同质化企业进入市场，技术开始外流，其他的民营企业进入之后能做出跟你差不多的产品，国有企业基本上就会走下坡路。

他们此时唯一的出路就是更进一步研发新的产品。

其实出路有很多，一个产品能胜出，一般是技术，质量，价格，服务。这几个方面，一般一个企业只有一个方面做好就可以占有不错的市场。

但是国企的性质决定一般就是在技术上和质量上有优势。

价格和服务你指不上。

因为国企要承担的社会责任多，加上官僚作风，成本不可能低于民营企业。

至于服务，那是更想都不用想。

于是，如果市场竞争激烈，国企一般只能冲击新技术。

当然，现在国企在改善，很多国企也在吸取教训，在市场策略上越来越灵活。

下面说私企，私营企业的目标是赚最多的钱决定了他们的经营大部分时候是短期的。大部分私营企业都是处在山寨技术，但是营销更贴近市场的这么个状态。

销售上面更灵活，其实更灵活的意思不一定是好事。更灵活可能意味着价格更低，交货期更短，回扣更多。这往往意味着利润被压缩，转为压缩成本，再转为降低产品质量。

我以前有个客户，产品内部一根轴坏了，我们公司要做2个月，另外一家答应他10天做出来，于是客户定了那个10天的。按照正常工艺来讲，10天是完全不可能的。那家企业10天做出来，绝对是省了工艺，10天之后用上去，一个星期不到，坏了。把另外一根轴顺便搞断了。但是这个是比较特殊的，一般情况下10天搞出来也不一定那么快就坏，可能会顶个几个月。我举这个例子是说明质量问题在这种服务下是无法保证的，但是很多客户会选择这种方式来选择产品，因为企业停产损失更大，情愿先顶个几个月的产品。但是实际上有更好地办法来解决，这台设备在出现断轴前半年就出现各种各样症状了，我们公司售后人员过去之后建议过他们定一根轴备用。但是他们为了省钱，最终没定，实际上就是抱着到时候有人能几天抢出来的心态。整个市场从客户到供应商都是这个心态。那么就没有什么质量管理了。

私企追求利润，如果我是私营企业主，我的最优选择从来不会是提高技术，而是够用就好。你可能会说够用也是一种技术水平，确实是，但是一般则个够用的技术，都是通过一些不正当渠道窃取的。特别是机械行业，一般只要把图纸买到手，基本上就可以造出来了，质量有差别，但是做个几次就没有什么问题了，这个成本可能就几万块钱买一堆图纸。比中国人山寨老外产品容易多了。国内企业山寨老外产品往往是没有图纸的，而是买产品回来研究。国内企业山寨国内产品一般就是直接买图纸。

所以一般私企的研发部门就是个出图部门，谈不上研发，因为研发无法产生效益。像华为或者三一这种企业是少之又少。

国有企业改制之后也会走下坡路，很多时候也是会出现这种症状。股份制之后管理层要得到钱钱，追求的是最大利润，研发这种无法确定产生利润的东西大部分企业都会扔掉。

说的有点乱，我自己都觉着没有条理。

这些事，耳闻目睹的不少，有些还身在其中。

房价跌的时候，你说的那6000万刚需根本是买不起房的，因为根本贷不到房贷。社会上资金会是极度紧缺的。

到时候有抄底的，必须符合两个条件：1）手里房不多，房多的自己已经被套了，不太会再去买。2）手里有大把现金，可以几乎全额付款的。满足这两个条件的人其实很少的，因为钱多的早就买了好多套房了，而钱少的没能力抄底。

也不是你想的那样，人人都想在上海有套房。对于普通人来说，在上海有合适的工作，买房才有意义。对于有钱的投资者来说，这些人早就买了大量北上广的住房了。

香港和东京的人口密度是远远超过北上广的，可是该跌的时候一样会跌。国内的情况其实早就该跌了，是因为政府一直在托市，个人觉得托不了多久了，因为印钞票救楼市的政策空间已经很小了。

楼市的崩溃应该是从三四线城市开始的，届时投资者不得不抛售他们在一二线城市的房产，来平他们在三四线城市的仓位。大量银行贷款会变坏账，银行会进一步收紧贷款，这会使得一二线城市的楼市没有了接盘资金。同时经济危机的预期，使得外资也会开始出逃，到时候只有抛盘没有买盘，楼市危机就会从三四线城市蔓延到一二线城市。

前提是中国经济稳步增长的情况下，如果房价下跌，会引起大量人涌入购买。

这么些年房价也曾短暂下跌过，然后就反弹了。

如果经济崩溃了是另外一个局面。

那是民不聊生的局面。