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主题:不喜勿入:做空中国房地产市场时机判断 -- 典韦

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家园 房子的使用和投资双重性使得做空是危险的

有一个段子, 某猥琐男包二奶,购房一套70平方作为爱巢,时价35万,每月1万付给二奶,协议期五年。五年过去了,此男共支付60万给二奶, 事后大奶收回住房,市价卖出175万,五年白吃白玩,还净赚80万。老婆不禁大喜, 和老公说, 还是你干得好啊。

房子是用来住的,也是用来投资的, 这是房地产的双重特性。托底房地产最大的大杀器没有用之前做空房地产是危险的。

WG过去10年错误地把房地产放在国民经济的支柱产业, 导致了房价上涨了10倍,这是中国历史性的悲剧, 因为大多数老百姓要用一生的辛劳来偿还他们的欠款, 特别是进城的农民和农民子弟, 他们没有拆迁补偿, 没有老宅升值, 几乎全用双手来偿还。所以我一直说温是用小恩小惠收揽农民民望,用狠毒的房地产政策来收割农民子弟的一生。

但我们不能说WG一点也不知道房地产疯涨对社会结构摧毁性的危害,明证之一就是贷款利率。比较香港、台湾、日本、韩国和美国, 房地产作为有抵押的贷款, 几乎可以看成是0风险,这些国家的房贷利率低得我们难以想象,一般的安排都可以控制在3%以下。

这种利率对于自住房是非常有利的,一套300万的住房, 利率7%的时候, 可以看成是年居住成本21万; 而利率2.5%的时候年居住成本变成了7.5万,几乎变成了三分之一。21万的居住成本放在全世界, 哪怕是美日欧发达国家也是不能接受的, 何况中国?但中国老百姓默默地接受了。不是他们觉悟高, 也不是他们真的有钱, 而是房地产的投资属性在发挥作用。大家相信房子会在几年后升值, 现在的高成本实际上是投资。而过去10年的经历也一再证明了相信房地产的投资是可靠的。

如果在将来某一天,房地产真的要崩盘了,绝望的房地产商, 绝望的地方政府和绝望的负资产购房人就会结成统一战线, 最终政府会祭出2.5%自住房贷款利息的大杀器,而每年的通胀就是2.5%,到了那个时候你相信房价涨还是跌?

最终高房价就会变成财务问题, 大家关心的是每月能不能支付房贷利息而已。所以我判断,以上海300万一套房为例,只要社会主流家庭能支付每年10万的利息,房价就不会崩盘。

通宝推:tsubasa,
家园 这个角度很好。上海适用。

这个角度很好。上海适用。上海最后可能就是这样。

但其他地方不一样了。其他地方的房价也很高。就算收入能负担利息,如果没有未来的涨价预期,也支撑不了房价。

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你说的利息这个事,我也提到了。结论是相反。

利息对于房地产非常重要。这张牌政府已经打出去了。现在手里没了。一旦降到3以下,再降政府真的不敢了,而且也不重要了。再降政策刺激的意味不大了。到3以下,人们就知道你手里没牌了。

过去应该涨利息的时候,没有涨利息。那就意味着未来该降的时候,降的空间不大。

受制于通涨,银行的腐败,利息的下降空间已经没了。这张牌已经打出手了。过去该涨的时候没有涨,就把牌用掉了。

政府手里的牌,还有的王牌就是地方政府不卖地。另外,卖出的地也不逼迫"房地产商"交钱,缓解房地产商压力。这很厉害,一下子就断绝了新增供给,供给可以在短时间内急剧减少,甚至降到0。逼迫刚需接盘托市。市面托起来再卖地。

(我的字典里,没有房地产商,只有各级政府"房地产开发局","房地产开发科"。)

家园 政府托市的大杀器们。。。

政府托市的大杀器们。。。

不如大家总结一下,政府托市用过了哪些大杀器,还有哪些大杀器没有用呢。政府手里还有什么牌

1。停止卖地,土地"流拍"

2。不追缴土地拍卖费,让开发商没有屯地财务负担。

3。让开发商停建缓建,屯地,屯房。

4。实在卖不出去,以成本价给内部公务员,防止冲击主流市场。

5。降低首付。

6。降低购房贷款。(我个人意见,这张牌已经打出手了,未来的余地不大。)

7。允许地方政府发地方债度过难关,而拒绝卖地冲击市场。

8。房地产开发商相互兼并,政府担保发行债券,上市融资,而维持屯房屯地。

9.中国的四大资产管理公司还可以将小房地产商的不良资产项目接盘,防止"不负责任"的小房地产商希图以低价甩卖来冲击市场,降低房价。

10.购房者可获个税返还补贴

11。土地拍卖后,低调帮助开发商修改土地的容积率。给公众造成土地价格高的印象,抬高公众的涨价期望。而实际的户均土地价格低。开发商盈利空间增大。

家园 中国的经济是实心的钢球,怎么做空?房地产也是实心的。

除非是闭关不开放了。

做空房地产,只有关闭房地产市场,现在限购也没有用。

刚刚的。

家园 房地产可不是实心的。
家园 现在只有结果说明一切

del

家园 如果房价每年再上涨3%呢,

你觉得你的理论还正确吗。

家园 不会通账,而是萧条。

不会通账,而是萧条。

如果一刺激就涨起来,那就太好了。治理经济也就太容易了。想收缩就收缩,想刺激就刺激,随心所欲,操控自如。。。

真正的萧条,是刺激了也疲软,刺激不起来,才叫真萧条。而且,世界各国发生的萧条,都是用尽了各种方法刺激都刺激不起来。然后才叫萧条。

由于08年已经用了很多手段刺激。须知,当你用一种方法刺激的时候,真正萧条来临的时候你手里就少了一张牌。

家园 从长期来看,你可以视所有不动产投资人为一个整体

这样就可以排除交易价格的搅动了

对于股票也罢,房子也罢,对于其持有人(无论期间换过多少个),当前的价值为未来全部现金流的净现值。交易对于这个净现值没有正面影响(反而要扣除交易成本)

家园 做空房地产几乎是不可能的事情

1。首先,房地产作为一个产业,而且是关系民生的行业,是不可能消失的,那么自然一不可能做空。正如钢铁行业,虽然目前形势不好利润微博,大钢铁厂养鸡都胜过炼钢。但有的企业转行,有的企业细化(比如特种钢、表面处理等等),整个行业作为基础性行业,是不可能允许被做空的。

2. 其次,房地产空心化程度不高。普通房地产的实际售价照比不可缺少的土建价值、财务价值及税费价值,实际增值不过200-300%,如果再考虑地价、拆迁及历史等因素与衍生因素的影响,房地产的利润不高。

3. 目前政府在房地产方面是鼓励国企进入。在这一轮市场萎靡时,仍能保持高速增长的是国企和超大型房企。这种情况下不可能允许做空房地产。

4. 房地产的金融性已经不简单认同为炒房。由于政府对居住型地产的限制,大部分房企都开始涉足商业地产,而商业地产的利润点实际上就在于其金融属性。对地产金融属性的盲目打击可能会造成灾难性影响。

家园 有道理。这个逻辑和住房“70年土地使用权”的逻辑遥相呼应

地产利益集团会自动退出舞台吗?不会。

房地产这个工具如此好用,契合了政治经济权力所有者从上到下所有层级的利益。

地产党的无耻有下限吗?没有。

和没有底线的对手较劲,很危险,所以做空房地产,比较危险。

至于地产调控,我越来越觉得是一场骗局。

假设明年上半年经济仍然没有起色,小强可能会重复2009年“病急乱投医”的一幕。

家园 银行是经济实体

而且事实证明,就算是几大国有目前也是利润导向的

资金成本是市场决定的

房贷不太可能无视市场利率达到你说的那个水平

家园 在中心城市,只要放开限购,马上大量买盘涌入。空是不可能的

而中心城市房价一旦上涨,其他城市会立刻跟进。限购是最大的大杀器。

家园 补充:现在是政府主动挤泡沫

主动和被动,差别可大了去了,被动的才存在崩溃的可能,也就是做空的可能。政府目前做的是主动挤泡沫,既然是主动挤当然是在泡沫别挤爆的前提下了,如果有危险,政府就不挤了,这行靠限购耗个三五年,让通胀赶上前期的房价涨幅就OK了。

在这种情况下,政府也在挤压资金去别的地方,包括节能环保,物流,新能源,高科技之类的,以期望带动经济增长,但目前看,有点赔本赚吆喝的味道。但如果过几年,真的全面铺开呢?也许就不是赔本赚吆喝了,市场机会就真来了,这也是谁都无法预料的事。

另外,现在的CPI下来了,不代表后面不上去,估计CPI下半年又起来了,那时候国家降息的余地就没有了,所以现在开始用汇率工具,也就是人民币贬值来消化部分资金了。

家园 人美联储说自己成立的目的是减少大的经济波动

咱们可真牛逼,从上到下直接指望刺激就能经济增长,整的经济就是调调利息准备金就万事大吉了。我觉得这是最严重的因果颠倒

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