主题：【原创】未来十年之中国房地产（一） -- 老钟之

过去十年，房地产与房价是争论最多，骂声最大的。有人将房地产看作是中国政治经济的怪胎，这个怪胎由官商勾结而生，由吸食民血而养，这个怪胎必将把中国拉入十八层地狱。我们不作这些情绪上的争论，还是从头看起来，一步步分析原因、过程，再推导个未来十年的结论出来。不管最后对不对，也给自己找个乐子不是。

一、房地产开发流程分析

中国大陆的房地产开发是从香港学来的，具体是怎么动作的，我们来分析一下。

我们搭建一个小舞台，当中的主角有地方政府、开发商、购买者、银行四位。简单的流程是这样的，地方政府拆迁获得一块地并进行一级开发后(较低的成本)，进入市场拍卖，开发商竞标后买下，盖起楼出售，购买者从银行贷款买下。

假设这发生在一个二线城市（此间价格仅予参照，准不准大家自己判断），地方政府通过拆迁、征用等方式获得一块地，并进行一级开发(平整、路政等)，这个过程中政府付出成本是比较低廉的，不然也不会出现那么多暴力拆迁事件。以每平米单位计算，假设政府以5000元的楼面价卖给开发商(注意是楼面价，而不是土地价)，开发商盖楼的成本一般是2000元每平，再以8000元的价格出售给购买者，假设购买者首付3000元，从银行贷款5000元买下房产。至此，一个过程结束。在这当中，看看各个角色的表演。

地方政府：拆迁征用、一级开发付出成本1000元，拍卖土地收入5000元，此外政府从房产交易中收取的税收费用还没有计算(一般是房价的2-3%)，地方政府纯获利4000元。不过在香港，政府土地出让金收入大部分是要投入公房建设项目，在内地，只是最近才规定10%要用于廉租房建设。

开发商：获利1000元。开发商生产销售过程中，坑蒙拐骗，无所不为，背着最大的恶名。其实获利并不象一般人想象得那么多，而且要投入大量资金，承担巨大风险，实际上获取的利润一般。上述的1000元利润不一定能拿到这么多。据报道，开发商的利润空间主要来自囤地，即买下来的土地并不急于开发销售，而是先放着，一是控制供应量，二是推高房价，待房价进一步上涨后，再开发销售。这也是住建部屡次三番打击囤地的原因，但是说实话，基本没有什么效果。

消费者：首付3000，银行欠债5000，一共8000，换得房子。当然，部分民间资本，如山西煤老板、温州炒房团等，资金实力雄厚，可以不依靠银行贷款。另外，还要注意境外游资，由于看好人民币升值，金额巨大的境外游资亦会进入中国楼市，这是一股更危险的力量。但是一般来说，房地产市场中的主要资金来自银行贷款。

银行：发放贷款5000，主要靠存贷款利差来获利。

看出来了吗，这场游戏中地方政府风险最小，赢利最大，怪不得地方政府如此热衷于土地拍卖。

那么，推高楼价的黑手到底是谁呢。

地方政府？可以看出，最后楼价卖到8000元的高价，直接因素之一，就是地方政府将楼面价推高到5000元。在中国，房地产市场并不是一个完全市场的行为，而是由行政手段主导的行为，因为其中最关键的土地要素，并没有市场化，而是由政府控制的。政府依靠行政强制力介入市场，一是控制土地价格，二是控制土地供应量，导致最终房屋销售价格扭曲，房屋价格脱离其经济真实面。因此，不少学者大骂政府，是政府一手导演了高房价。

开发商？商人当然追求利润，但是前面我们已经看见，开发商是通过竞标拍下土地的，这当中固然有权力与资本的串连，但相对来说（特别是近几年来更加规范），这是一个市场化相当充分的过程。现在网上都可以查得到，开发商拿地价是多少，出售价格是多少。前面说过，开发商的利润空间主要来自囤地，但囤地一是需要资金持有成本，二是加大风险，万一资金不能周转，那就非常危险了。因此，说开发商推高房价有些勉强。

炒房团？温州炒房团恶名远扬，山西煤老板更是大闹京城，境外资本也是蠢蠢欲动，所谓空转率，三年不交电费就是他们造成的。炒房团固然可恶，但是他们怎么就热衷于炒房子呢？一旦炒砸了，那可就血本无归，海南岛的烂尾楼还一直在原地矗立着呢。

丈母娘？我忘了是哪个王八蛋专家提出来的，在此我恭敬地问候这位专家的前十八代祖宗。丈母娘理论主要说的是普通老百姓，透支一生的积蓄，背负房奴的重担，悲壮的杀入楼市，用自己的血肉为庞大的楼市垫底。

上述四个方面，许多专家都做过详细而充分的表述，可惜这些都是问题的表象，它没有回答关键的问题，房价已经那么高，为什么这么多人还是义无反顾的冲进去呢？透过表象看本质，我认为，决定房地产的核心因素只有两条：一是供给与需求；二是资本数量。

仅仅一个人啊，只是从2008年入市啊，

当然他们在美国获利没有在中国那么爽，他们也主要是在华人聚集的社区最容易得手。

你这数字有点拍脑袋了。房价8000的地块土地楼面价怎么可能卖到5000？还有开发商的毛利润率只有12.5%？不能先假设一些错误的数字，然后用这些数字来论证你的结论。

关于地方政府的土地出让金收支，每年都是有专门报告的。

随便在网上找了一个相关报道，以此为例来看一下。外链出处

从这个报道可以看出来，地方政府2010年获得的土地出让金是2.9个亿，土地出让金净值是1.5个亿。拆迁成本大概是1.3个亿，占出土出让金毛收入的46%左右，大大高于你说的20%。

土地出让金用途是有明文规定的，大头是城市基础设施建设，除此之外，大概还有10%左右用于农田水利和土地整理。大规模保障房建设虽然近几年才开始，但是廉租住房补贴已经运行好几年了，一般通过低保账户发放，这笔钱要从土地出让金中出。另外，土地出让金的大概10%左右，是要直接上缴中央财政的，不能算在地方政府的盘子里。

就是买的900万的房子，抵押给银行后拿到1200万，然后把这个循环继续下去。

所以归根结底还是银行在推波助澜。

一个地方土地出让的楼面地价：4000/平，销售价格：12000/平，很多人误认为，开发商赚惨了！你看，4000+2000修建及其综合成本，每平赚6000！！！

但是，学过小学算术的我，都知道不是这样的！

4000平拍卖价格，并不是开发商土地取得价格，开放商土地取得价格为：

第一部分，土地取得成本：

1、土地出让金：4000元

2、佣金1-3%，按1.5%计算：60元

3、契税：3%：120元

4、土地使用税，各地不同，按平米征收，按3的容积率核算，10元/平米2年：约7元

5、其他杂费--诸如：办证、分户产权、划线等，按10元算：10元。

这样，综合平米楼面地价为：4197元/平

累计：4197元

第二部分：建安成本之税、行政、事业费用

1、配套费300元

2、各式检测、图审、消防、人防等，因这些各式行政手续，所导致无法市场化的增加费用：200元

3、建安成本之营业税，按8%包税制：160元

4、各项材料之增值税17%，其中建安成本中40%的材料涉及增值税，136元

小计：796元

累计：4993元

第三部分，建安成本

按2000元/平，含总平、绿化等。

小计：2000元。

累计成本：6993元

注：投资成本到此截止。

上述构成投资成本：

第四部分：销售税6%：720元 买卖双方契税6%=720元

累计成本：8433元

第四部分：土地增值税12000-8433=3567元，最低一档，30%=1070元

累计成本：9503元

第五部分：企业所得税：企业盈利：（12000-9503）=2497元，25%企业所得税：624元

累计成本：10127元

第六部分：投资业主要取得利润，20%的个人红利所得：（12000-10127）20%=375元

累计成本：10502元

最终，投资回报：1498元，两年投资回报率：1498/7552=19.85%

这个结果，还是两年实现销售，若无法实现销售，其投资回报率还得从新核算。

其中，ZF收走的钱，总计：8502元，

占房屋总成本的：70.85%

三、房地产的两个核心因素

我们来分析。一是供给与需求。从供应方面来说，中国土地就这么多，为确保合理的耕地面积，房地产土地供应数量只有这么多；从需求方面来说，每年大量的农村人口涌入城市，特别是年青人，他们受过教育，向往城市更好的生活、教育、医疗条件，向往城市开放的思想，就业的机会。无数来自农村的年青人必然梦想在城市拥有一个家，这是一个无法阻挡的过程，在未来十年，需求大于供应的矛盾仍然是铁的现实。

二是资本数量。房地产业是一个资本高度集中的产业，从征地、拍地、拿地、建筑、出售，其中有天量的资金在运转，一旦离开资金的转动，房地产就会象自行车一样，立即倒下来。换句话说，就是要有钱，房地产才能运转。

目前在房地产业中的资金主要来处四个方面：银行贷款、个人储蓄、民间资本、境外热钱。尤其是民间资本与境外热钱，民间资本过度入市，必然导致制造业萎缩、产业空心化；境外资本更是1000%的投机资金，随时准备大捞一笔，然后外逃回窜。

楼市易产生泡沫，中外都是如此，当年日本东京的地价可以买下美国，香港、曼谷、莫斯科的楼市泡沫仍然历历在目。楼市泡沫看起来欣欣向荣，一片生机，但是是泡沫一旦破裂，必然导致银行坏帐，民众观望，楼市萧条，经济硬着陆，后果不堪设想。

呵呵，西西河果然是高手多。我在天涯发帖时，没见过这么有质量的回帖。欢迎各位多讨论交流。

我在列举这几个数据时，主要是为了说明各个角色在房地产开发过程中，付出与所得的相对比例，确实没有仔细推敲。另外为让模型简化，我省略了开发商在开发过程中支付的税费等费用，不然5000拿地，8000出售，开发商把底裤输的光光。

在我居住的城市，上个月刚拍的一块地（在郊外），开发商以楼面价6000拿下，而周边的房价是8000。如果开发商拿到地后立即开发出售，根本就是赔钱。开发商的意图显然是拖延时间，分期开发，赌的是几年后房价上升，能好好的赚上一笔。

总而言之，房地产销售中，利润的大头是被政府拿走的，这点不用质疑。

城市住房和耕地相争，肯定是有人故意闹出的笑话了。

四、中央政府的意图

中国是个政策市，由政府主导经济发展。那现在我们要分析一下，中央政府对房地产业的态度是什么呢。当然，宣传的口号是大家都能住上房子。不过，实际的调控目标，我认为就两条：

一是楼市必须繁荣。房地产业必须繁荣，不能萧条。在未来十年，房地产仍是经济发展中最稳定、最可靠的增长力量，而且必将是经济的中流砥柱。中国城镇化道路不可逆转，房地产产业的发展也不可能停滞。在房地产业上游，是水泥、钢铁、运输等行业；在房地产下游，是电器、家具、装修等行业；房地产本身又是消费又是投资，其间吸纳着大量的资金，大量的就业，必然是经济的主要引擎和增长点，成为推动GDP与解决就业的关键因素。楼市一旦萧条或者崩溃，就不是经济放缓多少的问题，而是经济硬着陆，会动摇国本哪。

二是泡沫必须遏制。可以有适当泡沫，但必须遏制。房地产有适当泡沫，就象温和的通货膨胀，好处甚至大于坏处。换一个角度来说，繁荣就会有泡沫，没泡沫怎么会有繁荣呢。但是绝对不允许过分吹大泡沫，这个道理很简单，就不用详细解释了。

简单说起来，中央政府是在走平衡钢丝，既要适度的繁荣，又要避免吹大泡沫，关键就是把握个度的问题。

好了，房地产问题的症节有了，调控的目标也有了，那么中央政府采取了哪些对策，效果怎么样呢。

大航海的前夜,郑和的船队行驶在茫茫大海之上,商人们把资本变成了土地.

星际航海的前夜,神舟天宫遨游天际,商人们把资本变成房产.

在同一个地方摔倒两次?中国人会不会太愚蠢?神舟会成为第二个郑和吗?

未来十年,是再来一次大清盛世,还是来一次经济危机. 中央会如何选择呢?