主题：【原创】房价,通胀与融资平台清理 -- 青山竹

房价,通胀与融资平台清理

按:在<我的股市经历>跟了几个地产贴,葡萄也来指点,但讨论极为有限,所以一想干脆单独拿出来讨论比较好,当然也还放在这个板块里. 另外,说一下数据来源,我这里的数据全部是公开的,来源于报纸和网络,所以大家很受容易用关键词查询.

房价是一个大系统中的一个子系统,所以只有从全局看问题才能将这一个问题看清楚,我这里讨论的也不是全局,也没有那个能力,这里只是将房价与通胀和地方债务做一点点延伸,以期达到抛砖引玉的效果.

现在地方负债很多,具体有多少国家审计局没有公开数据, 估计这么秘密数据也不会公布的.公开的消息称目前不少于10万亿(也有人说14万亿,我取个低值10万亿),再就是地方融资平台据说超过一万家.

地方政府的日子现在极不好过,自去年6月中央对地方融资平台开始公司整顿以来,地方融资平台基本上不能再从银行拿到钱,但银行现在也拿不回钱,利息能拿多久还很难说,前不久就有风声出来要银行承担一部分地方融资平台所带来的债务,看来银行现在日子也有些不舒服.

所谓的融资平台其实都是地方土管局两块牌子一套人马,平台里的资产几乎百分之百是土地.也就是说,他们融的钱基本全是用土地来抵押的.将土地抵押给银行换出现金来搞投资搞GDP这是地方现在为政的基本套路,土地抵押给银行时打一般为5折.5折高不高,这个问题要分开看,一是现在各个地方地价不是一般的高,动不动就是上百万一亩或几百万一亩,赶不上北上广,但绝对是不低的,平均地价估计比美国还要高;二是地方政府本来就使劲将地价房价往上抬,宁愿给地产公司税收返还或再改容积率改规划等桌子下的交易,也不能降地价,所以银行拿的5折价也并不保险,照样能打水漂.

地方一直是很需要钱的,这几年又用GDP来定乌纱帽品质,钱就更是缺得厉害.这些钱主要一是用于搞GDP,二用于搞形象工程,三是贪官口袋.所以一提倡搞融资平台,没有哪个县不主动,很多县几乎将的所有能用的土地全都注入平台公司(有的甚至出现新官到任没地卖的情况,这就导致新建没几年又再拆迁,将城里的老百姓往郊区赶,将郊区的老百姓往楼里赶,将集体用地租来卖等等现象,这里不讨论了),一时间,全国平台公司如雨后春笋. 据说目前已超过万家,中国有二千八百多个县,平均下来每个县至少3家以上.一个平台公司可以注入多少土地呢,不均匀,但一般每个县有一个主导平台,这个平台实际就是土管局的一个部门,所以平台公司土地存量非常大,但目前这些土地的基本80%(经济观察报)以上都抵压给了银行,土地如果没卖出去,那都是浮云.平台公司目前的资产在负债表是还可以看得过去,因为银行是5折放贷的,所以负债一般在50-60%之间,当然也可以更低,方法也是相当的简单,就是继续注入土地资产(土地资产可以计入流动资产,这里不是实业工厂的地基,而是实实在在的存货,所以资产负债表也是浮云,看资产负债主要看的是现金流量,这个最可靠)或提高土地评估价格(基本上就是PE的那一套).

现在对于平台公司而言重要的不是土地这样的资产而是现金,因为银行从去年6月就基本不再接受平台公司新的土地抵押贷款了(至于平台公司用新的手担来操作那是另话),能操作的也是折扣极低,如打到1折,意义不大了,另外土地作为存货如果卖不动就什么也不是了.随着央行不断提高准备金率,银行目前也需要现金(从目前的隔夜拆借率就知),这也导致了银行现在放款很难,有的地方现在用财政担保也不行了,总之,现金很难取得.

再来回头说说那已形成的10万亿贷款.对于10万亿的贷款,按5折计算,目前在平台公司的土地大约有20万亿以上的存货. 我们先看2010年,全国土地卖了2.9万亿,有人估计今年2万亿左右,下降30%不多.所以,照目前的开发速度,估计需要十几年才能卖完,平台公司是需要付利息的,这是最起码的,否则银行会立即抓狂,但平台公司根本就是一个政府部门,如果不卖地除了财政收入外是没有现金流的,而且对于大部分地方而言财政的钱那点钱都是救命钱,至少公务员不能唱西北风吧,总之,没有现金就会出问题,这是必然,所以不排除有的地方很快又要搞桌子底下的低价卖地,当然前提是有地卖,但这一次真是被逼的.

现在土地交易已经变慢,而还利息就是一个巨大的负担,全国10万亿的借款,增加25个点,粗算下来一年就多还250亿.目前5年以上贷款利率接近6.8%,意味着一年6800亿利息,那就是一笔大钱,有的地方财政可能都不能负担得起,所以这得慢慢来,先找出路想办法,当然利息能不加就不加.但这解决不了根本问题,还有哪些方法可能呢?我不妨来假设一下,第一就是继续忽悠有钱人买房,能忽悠多少是多少,所以我估计经济适用房除了极底层的人可以有份绝大多数人是不可能有的,否则这个大洞谁来补.此办法风险很大,老百姓已经很不满,已经开始唱红歌了,实为昏招,但目前没有办法,所以先要放风保证房价稳定,继续让刚需的人来填洞,同时又放风出来说房价要下跌,为什么呢?其实原因也简单,并不是什么迷魂阵,政治要求而己,什么事要留有余地才好办.第二是银行承担一部分,这就是让一些平台公司破产,10万亿,你银行这些年也赚了不少,承担20-30%不多吧.第三是全国老百姓,以通胀的方式来收取,这个很容易理解,国家印点钞票.四是加税费.五是抓贪官.前四个带来的负作用主要有,一是老百姓看不到房价下降会更加生气,解决方案只有用经济适用房的晃子先糊弄一阵子,稳住,稳住;二是银行也很生气,但证监会说你们来融资,发债,我批,银行之外的银行信托也可以做一点,比如银行可以提高贷款利息,当然表现出来是民间的利率大幅升高,必竟要给你们钱赚,银行暂且安稳,但直接害死了不少企业,间接却害苦不少老百姓;三是通胀,这是明目张胆的收割,当然要找人来当大头,所以劝大家今年不要在粮食领域里投机,风险很大的.另外,要提倡唱红歌,唱支红歌给D听,怀念一下旧情,这是要俺们报恩.当然,至于乌有之乡的那些家伙也很难说的,政治斗争一直存在,借大风大浪之机上船当新船长那是非常正常的.至于第四条,这已印证,私营企业很多会被搞死,名结构调整,名治污,名安全,名偷漏税,理由很多,但其实为害多年了,早干什么去了,所谓时也,碰上了自认倒霉吧.

现在是老百姓会感觉生活日艰,国家财政收入却持续增长.前四条带来的问题是长远的,但现在没人理.第五条单独说,这个百姓期望最大但效果最不明显,能抓一个是一个,都是领导,小心为上,小心为上,再说谁没有小辫子呢,关于政治嘛,嘉庆不也就动了一个和珅,而且也不是因为钱的问题.所以大家不要期望太大了,政治嘛就是这样的,河里这个讨论现在也最热闹,我认为冰冻三尺非一日之功,毛驴前面挂一堆胡萝卜,拉磨有希望嘛,让心里有个甜蜜的想法,还不累,所以最好大家都无脑混过去,无事.再说纵观历史好像政治家都认为这是最优设计,并美其名科学管理.

上面有些写得跑题,再拉回来.思路可能清晰一点,第一通胀是必须了;第二房价是必跌的,但不是现在,具体要看各个地方政府的现金流;第三税费是必加的,实业是不好干的;第四,生活是要”被美好”的.

发现,我们现在这个社会,跟明朝晚期,很多相似的地方啊.

那领导也太好当了。

地方如果就这样等着慢慢清库存，那就相当于是政府在给银行打工了，呵呵

这也是中国经济一般会软着陆,很少硬着陆的原因之一.从另一个方面而言,中国政府调节经济的力量是很强大的,用银行的钱几乎可以收购一切想收购和能收购资产.

http://www.people.com.cn/h/2011/0621/c25408-3881764115.html

记者昨日获悉，发改委制定的《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》已下发到地方政府，明确允许投融资平台公司申请发行企业债券筹措资金。

如果完全凭地方政府信用,看看能发行出多少吧.地方债除非用国家财政担保不可才能进入,否则风险太大了.而且,即使这些地方债发行成功了,根据国人当官的能耐,有多少用于保障房也是个未知数.

现金流紧的是他们，而不是地方政府。后者只是需要改弦易辙，另辟财源而已。年成不好，沈百万也该出血了。

朱相当年也是软着陆。各人有各人的体会吧，想办法不被牺牲就行了。

作为小民也只好认了。没有改善房子的条件只好不改善，吃着塑化剂，喝着三聚氰胺，吸着饱受污染的空气，看着浑浊的天空，过着疲惫的日子。

无脑归无脑,但活得至少要像个强者吧,不必如此悲伤,全国人民都一样.

转自网络

http://finance.jrj.com.cn/2011/06/22010010261786.shtml

北京市的土地财政会不会出现危局？

　　这一担心可能不是杞人忧天。本报记者从接近北京市国土局的人士处获悉，从2009年至2011年5月，北京市土地储备贷款总规模已经超过2500亿元。从2011年初开始，大规模还本付息已经开始，每月需还本付息在100亿元以上，而今年1-5月，北京土地出让总收入不过250.61亿元。土地出让收入难以支撑还债的险局已经出现。

　　为化解严峻局面，北京市有关部门正在研究一系列对策，如加快推地，包括大力推出包括CBD核心区地块在内的精华地块，提高投标价格得分在评分中的权重，以及求助保险资金借新还旧等等。

　　250亿面对1200亿

　　“光是朝阳区土地储备贷款的每天利息，就相当于购买一架飞机！” 朝阳区国土局的负责人在5月31日的一次土地推介会上透露。

　　这是北京市土地财务压力的缩影。据一位接近北京市国土局的人士介绍，从2009年开始，北京市启动庞大的土地储备贷款计划，准备从2009年到2011年连续三年每年土地储备贷款达到1000亿元。

　　2009年北京市完成土地储备投资1165亿元，2010年完成土地储备投资1300亿元。2011年1-5月份，新增土地储备开发投资约为300多亿元。上述资金中70%来源是银行贷款，30%来自政府财政注入资金。

　　依据此计算，2009-2010年期间，北京市土地储备贷款规模达到1725.5亿元。加上2011年1-5月份新增的土地储备贷款，即便在2009年之前，北京土地储备中心无任何贷款存量，上述3年半时间所积累的2000多亿元的贷款，每个月还本付息就会超过100亿元。

　　上述人士透露，从2009-2010年期间，银行贷款基准利率在5.5%左右，按照下浮10%计算，土地储备贷款平均利率约为4.95%，仅利息每年就有100亿元。

　　北京大岳咨询公司总监李伟透露，北京土地储备贷款期限一般在两年左右，因此2011-2012年是土地储备贷款还款的高峰期。

　　按照两年的还款期限计算，北京市每个月需要还本付息的资金规模在100亿元以上。

　　李伟介绍，北京市土地储备贷款按照市区两级负责的体系，北京市土地储备中心与银行谈一个总体授信，具体还要区县土地储备中心来确定项目贷款。

　　上述接近北京市国土局的人士介绍，2009年刚启动每年1000亿元的土地储备贷款工作时，大部分区县没有准备好项目。朝阳区是唯一具备大量储备项目的区。其次是后来陆续加入进来的顺义、房山和通州等新城区。

　　据本报记者了解，朝阳区2009-2010年土地储备投资1171亿元，计划储备土地39平方公里，规划绿地面积约120平方公里，共涉及13个乡90个行政村，拟拆迁安置人口18.5万余人。

　　有861亿元被用来拆迁安置资金，朝阳区大望京村拆迁平均成本更是达到了1万元/平方米以上。

　　按照朝阳区土地贷款总规模计算，每天需要偿还的利息就在1300万元以上。这便是前述“一天一架飞机”说法的由来。

　　面对高额的土地储备贷款还本付息压力，土地出让收入却在减少。

　　依据北京市国土局公布数据，北京市今年1-5月通过招拍挂方式出让住宅用地87.4公顷，不足年度计划供应量（1220公顷）的一成；截至5月24日，北京市通过招拍挂出让土地的总收入为250.61亿元，同比减少59.2%。

　　朝阳区的土地储备贷款规模在北京市体系内堪称最大，但并不是还本付息压力最大的。朝阳区土地比较好卖，仅CBD核心区的几幅地块，就在2010年底卖出220亿元。

　　相比之下，房山、顺义、通州等新城区受当前楼市调控下房价和交易量下降影响最大，土地流标和流拍频频。

　　据北京中原地产统计，从2009年到今年前5个月（截至5月25日），房山、大兴、通州三区合计土地供应面积1467万平方米，占北京最近三年来土地供应量的52.1%。

　　但市场行情并不好。6月15日，北京三宗郊区住宅用地招标，房山区一幅地块流标，通州区两地块只有三家房地产企业低价投标。

　　北京市土地储备中心副主任田锋近日表示，北京市2011年计划供应商品房住宅用地1220公顷，目前仅完成183公顷，只有15.1%。

　　“严厉的调控政策仍会持续下去，限购等政策不会轻易在年底退出，企业在这种预期下，不会有大规模拿地举动。”住建部政策研究中心副主任王珏林在不久前的一次论坛上表示。

　　上述接近北京市国土局的人士则认为，目前大型开发商参与土地买卖的积极性不高，还有一些特殊的原因。

　　例如，北京市今年为完成20万套保障房筹集任务，采取在商品房用地中配建保障房，一般比例不低于5%。配建保障房，而且大部分供应的土地位于新城区，使得很多品牌开发商不愿意拿这样的土地，因为这样的地建设出来的多数是低端产品，利润率很低。

　　据记者统计，2010年同期北京土地成交溢价率在134%左右，而2011年1-5月份成交居住用地当中，平均溢价率不到20%。

　　“不止是北京，受严厉调控政策的影响，地方政府卖地收入下降，由于前几年过度依赖银行土地储备贷款进行土地一级开发和基础设施建设，全国很多地方现在土地储备贷款偿还压力都十分巨大。”北京大岳咨询公司总经理金永祥表示。

　　民生银行房地产事业部一位人士介绍，前两年很多银行青睐土地储备贷款，给予很低的利率和抵押担保条件，尤其是对北京等一线城市，认为其财政收入充沛，能保证还本付息。

　　而事实上，与银行直接签订贷款协议的平台公司和区县土地储备中心，并没有支配土地出让收入的权力。按照土地出让收入收支两条线管理规定，土地出让收入要上交财政，再通过财政返还。

　　一般来说，包括贷款成本在内的一级开发成本，要占到北京市土地出让总收入的60%左右。如果一级开发投资总规模太大，而土地出让收入不能达到其60%，就难以弥补成本。

　　由于拆迁等成本已经支付，留下最大的风险就是银行贷款资金。