主题：说说地产的改规划 -- 子玉

重庆这个事，看了规划的效果图，这个E座应该是改规划加建的。这个是经验之谈，对不对要看今后披露的消息。

E座怎么也不可能是一开始就规划在圆心里边的。常见的情况是圆心里边是没有楼的。但是地产因为楼价上涨，就改规划，在圆心里加建，这样E座就完全是额外的挣钱。

改规划是要政府批的。而规划改了之后，买了房子的老百姓怨声载道，因为活生生把和景观变成了大楼了。于是会投诉甚至上访。这个就有了否掉修改的规划。

地产修改规划赚钱，是普遍的。因为这几年房价上涨，哪个地产不打这种主意？所以建设部在2009年曾经发文在各地彻查改规划的问题，还说要补偿老百姓。不过，最后也是不了了之。

我个人的经历就是这样：

1. 小区的一期容积率是0.3。

2. 二期改规划，加建大量的房子，把原先0.3的容积率提高到0.9。

3. 而且1期建造的时候把公建配套建在1期地块之外，也就是说2期还没有拍地，就在地上挖湖盖房子了。

改规划没有咨询1期业主同意，这是1；没有从政府拿地就建房，这是2.

这么两条，实名投诉之后，没有回音。所以，业主知道政府是捣糨糊了。

1期业主也没搞的要求，就是要求把1期和2期分属两个小区，这样1期就能怡然保持容积率0.3。就这么小的要求就是不答应。更不要说什么赔偿了。

看到重庆这个情况，我的第一反应是，E座就是地产改规划的产物，侵害了1期业主的权益。当然要拆掉。

事实告诉我们草民，没有重庆这样的唱红打黑，政府跟地产之间不可能有这种风水门的交锋。有交锋是好事。

个人的经历是业主最后通过业主大会表决驱逐开发商的物业，开发商跟地方一起否决业主大会决议，拒不撤离。业委会到法院起诉，一审一拖10个月，最后根据最高院司法解释判物业撤离。开发商物业上诉，二审已经开庭。估计很快二审就要宣判，法院不会违背最高院司法解释，所以还是一定会判物业撤离的。

物业再不撤离，只有要求强制执行了。所以大概还要半年。草民就是这样的命。

个人的心得：

1. 中央还是圣明的。没有胡主席的物权法，没有因此而颁布的最高院两个司法解释，业委会诉物业撤离的官司肯定赢不了。

2. 地方法院是帮着开发商和物业，但是只能是拖延和捣糨糊，不能违背最高院司法解释乱判。

3. 二审的中级法院比区法院要正规一些，似乎更少受到开发商的影响。

4. 行政解决的道路是死路。司法解决还是可以试一试的。

重庆的情况可能不同一些。行政居然跟地产开战，说明行政与地产的关系并不是一家人。

查过江津区的网站。

江津是06年10月撤市建区的。C、D、E三幢楼应是按撤市前的老规划合法取得的。市和区的一个最大区别是土地审批权，市有独立的土地审批权，区没有。一般撤市建区的城市在撤市前，都会突击批地。所以开发商拿的地很便宜，几十万一亩（电话录音里有）。

新规划是09年7月份修改的。江津区政府违约在先，肯定要给开发商补偿。双方的分歧主要在补偿方式和金额上。

C、D两幢楼在去年房价最高时估计都已经卖完了。以后的楼价升值跟开发商没有关系，所以开发商觉得亏了。

其实补偿方式很多，学问大着呢。这种事只能私下谈，软缠硬磨，绝对不能跟政府来硬的。这个开发商水平太次，过早捅到媒体，等于是跟政府摊牌了。

我说不上来。反正只是猜测。有怪必妖。

现在全国开发商物业黑社会化似乎很普遍，好多居委会阻止成立业委会，居委会和公检法都站到开发商物业一边是因为开发商是资本一方能够带来利益，还是因为业委会削弱了他们的权威的屁股原因。

青争水深流网友的意思是，地产商早就拿到了建E座的规划，但是由于某些原因（比如分期建设）一直没盖起来（目前盖到3楼），那时并没有目前网上看到的那个商城规划。

现任江津区区委书记（本次事件主角）王银峰是在那之后才过来的，然后大概对本区的规划做了比较大的调整（这点符合他的专业，估计还是他亲自参与做的规划）。按青争水深流网友查到的资料是在09年7月才规划了那个商城。就是说，我们看到的那几张效果图是后来才有的。

之后就是地产商希望把E座盖起来卖，王和地产商进行交涉，地产商录音、披露，事情就搞大了。

录音里，王说过如果当时他在就不会批准地产商的那个规划，可以从另一个方面证明地产商手上的批文是王就任江津区区委书记前就拿到的。有可能在这次事件甚至在地产商开始盖E座之前，两边就进行过交涉。如果真是还没开始建E座，区政府就要求改规划，然后地产商还是坚持建下去，那接下去地产商那一方会更麻烦。

当然这只是猜测，理由是09月7月就有商城规划了，那楼到现在才盖到3层。反过来也可可能09年7月就已经盖到3层了，之后被区政府叫停，所以一直停留到3层，然后扯皮扯到现在。

当然完全有可能原来的规划是没有那个圆圈的，就是半边的布局。

会只是半边吗？从整个纵轴线看，一路都是对称的呀？所以这个我还是怀疑。

开发商那点窍门，我很熟悉的。

一般他们不会把早先的最早的规划图拿出来，只拿出来他们有利的规划图。我们这儿的实例就是市里因为投诉去区里调老图纸，区里说找不到了。呵呵呵。

一种可能是你说的。

另外一种可能是最早的规划图就没有圆圈的布局，纵轴线两边也没有特别的规划，王上任之后才做出圆圈布局的规划。这种事也不少见，有些地方的规划就是改来改去的。有些是因为之前的在位者不谋其政，有些是因为地方发展超过预期。

王只拿出了去年的规划和效果图，而没有拿出更早的规划图来说事。后者的杀伤力不会比前者小，不过真拿出来了，可能会有人质疑当时E座这样的规划为什么还能够得到批准，然后导致打击面变大。

你根据亲身经历作为依据作出的猜测，那是很有可能的。我只是根据能够接收到的这一点点信息来推测各种可能性。没有进一步的证据，这些东西都只能猜测。

不过目前这些都不是焦点。两边打算怎么推动事态发展才是需要关注的地方。逍遥派最担心的应该是，这事就这么压下去，悄无声息的结束。

否则开发商跟政府那是一家。是一家的时候，业主们就受罪了。象重庆这种情况真是很少很少的。

我的经验是重来改规划的都是因为开发商有更大的利益，而政府是为他们保驾护航的。

有一次所谓7090政策，结果开发商就趁机改规划，加建大批7090的房子，从而有更多的房子密集在原先批的地块上，还不用补交地价的差价。