主题：【原创】房价不降，新调控手段会层出不穷 -- 迷途笨狼

看正文以前，建议先浏览一下我去年发在天涯等处的公开预测——《看舆论导向，感觉房价崩盘在即》

http://www.tianya.cn/publicforum/content/develop/1/349728.shtml （如果被删除就自己搜，再少一篇我发十篇），很高兴，形势正朝我预测的方向发展。房价崩盘的时间文中已经说得很清楚了，崩盘的理由挖掘很不充分，借房产新政的东风，笨狼我再加点房事新观察——

房价必然崩盘的几个理由

一、即使按照未来几年规划人口数量、人均35-40平米居住面积计算，大部分城市已建房和在建房已绰绰有余，再为住宅大兴土木一是严重浪费，二是物业税肯定出台前提下，将来高价卖给谁？作为发展中国家，基础设施投资空间有的是，4万亿投向铁公基只能满足部分需求，受计划生育+扩招影响，不必担心未来几年建筑工人过剩。

二、从入学数量可以断定，二十多年来计划生育决定了未来十几年房产行业熊市漫漫，“刚需压不垮”是忽悠人的，银行支持才是货真价实的表态。

三、几千万套空置房对应上亿年轻人，降房价是争取民心的捷径，关系着中央权威和下届政府的执政基础。只有降价，才能切实改善人民生活，拉动内需，这也是留住人才的需要，这几年能套的套差不多了，现在一线城市房价比发达国家还高，卖了房移民或者干脆移民买房是不少专业精英的选择。有“原罪”的富豪和贪官亲属移民是为了所谓“安全”，跟房价涨跌无关，高房价是其中部分成员发财的依托。

四、所谓“房地产绑架银行”，房价持续走高才可怕，降价会让那些办“假按揭”的开发商原形毕露。因为首付和房子本身，断供损失最大的是炒房者和高位接盘的愚民，和09年比哪怕降一半（今年不可能，明年难说），银行也不会有太大损失。降价后大批年轻人入房市，拉动耐用消费品内需同时衣食消费短期内会减少，通胀压力会减少，反之，中低收入者不买房，消费集中在衣食游玩反而会增加通胀压力。就是房价降一半，年轻买房者也舒服不了，为还贷和自由会主动放弃“啃老”。个人认为，未来几年先降价再加息是消灭几千万户新中产阶级的更有效途径！这不是出主意，而是长期关注后的预感，顺序应该是降房价——适度通胀——加息+高额“物业费”、“暖气费”……

五、房地产绑架的是地方政府财政，也是地方融资平台核心，降房价才能松绑，地方债务很多，基本是欠银行的，有句话“不用还的就不是债”非常适用于此，降房价-防止增加新赤字才能阻止“房地产绑架”。账不用急着还但肯定要记，这可以作为畅通政令的杀手锏！刮地皮太容易，官员很难一门心思搞实业，与房产相关的腐败会络绎不绝。在地方财政支出中，公车、公款吃喝、公费旅游、形象工程、豆腐渣工程、马路反复开膛等不必要的支出占了相当大比例，不应该继续成为人民负担。

“会哭的孩子有奶吃”，现在部分媒体对调控忧心忡忡，忽悠愚民是其次，讨价还价才是主要目的。不管怎么闹，不至于引发乱子是底线，一旦军管，地方官员肯定是最倒霉群体之一。

刮地皮已经快走到尽头，物业税和个税远比土地财政靠谱，如何顺利过渡是当务之急。除了地方政府债券，个人认为降房价同时解决短期内地方财政缺口很简单——小产权合法化，像当年房改那样出笔小钱，可以分期等额付款，银行支持，用3年时间过渡到物业税。标准别太高，否则没人上当，5年以上的干脆只收手续费，合法化3年内交易和抵押要课以营业税，或者禁止按揭。现在房价，没有成交量基本靠靠银行支持，小产权合法化，可以实打实的收一笔，小产权比例高的地方政府有福了。财政将来要仰仗物业税，先合法化再征收合情合理。小产权合法化商品房不降不行，加上物业税逼迫，去掉免征部分，多余房产不流入市场都不行。

房价不降，新调控手段会层出不穷

新政颁布后，没有特别事情，短期内无论刚需还是投资者肯定观望，直到稳定在一个下降平台。和2008年不一样，这次崩盘大势已经无可挽回，什么时候非地产行业国企基本退出，房产商就会感受到寒风的凛冽，按照国土部长等高官的官方表态，从2010第四季度开始。

各类不会跌的“新闻”无非是为了稳住炒房者，另外忽悠几个愚民（北方太多了）接最后一棒，房价真得会涨，闷声发大财多好，何必浪费广告费和公关费。防止部分开发商和炒房者恐慌性抛售，是阻止暴跌的前提，房价一旦决堤，除了极个别企业，靠2009年获得的现金是抗不住的。银行不放水，房价不暴跌，按老经验照方抓药，成交量始终上不去。可以根据在银行实际抵押价格判断中央决心，中央最恼火的是房子空置，这点改变不了跌势就止不住。为了地方财政私下打气的发言不可信，最关键的是银行能给多少支持？银行以外的融资，对大盘没有太大意义，对小盘利息成本等条件也极为苛刻，大势不好的时候，与其说是融资，不如说是项目挥泪大甩卖，还不如直接（暗中）狂降回笼资金。

沙漠中肯定有绿洲，哀鸿中也会有笑傲楼市的开发商，除了现金流充足等着并购同行的巨鳄，个人认为有几种房产开发商会逆势飘红：一是售价较低的郊区小产权房开发者（注意很多小产权房价格也很黑），房价再跌，底线也会受制于不断上涨的土地、人工、建材成本，可以在县城周边5公里、市区周边10-15公里搜索；二是回报率高的商铺尾盘，开发商资金紧张的时候会放弃只租不售；三是真正稀缺的扎堆的高档豪宅，这是身份地位的象征，也是权贵或富豪圈的敲门砖。除非动乱或战争，不怕物业税，这几种房子作为保值手段很不错。当然还有值得投资的其他房产，就不一一列举了，先讲点风水——

“左青龙、右白虎、前朱雀、后宣武”是中国人耳熟能详的风水格言，青龙要高于白虎，玄武要厚，个人是这样理解的，北半球季风带，青龙在东，白虎在西，青龙高则过强的水汽不至于带来太大的水患，玄武在北方，北方山厚，一方面能阻挡凛冽的寒风，另一方面能产生一些地形雨，不过玄武太厚可能造成阴宅水多，清东陵就是例子。厚厚的一般是崇山，缓山脚下，流水给土壤带来养分，延伸到山脚的岩层可以净化地下水质，“依山傍水”、“远山近水”理论都与此相关。这个理论应该适合中原大部分地区，海滨、草原、大漠、高原甚至山坳等肯定不能照搬，估计海外被无知者忽悠的不少。

风水理论不单纯是迷信，的确蕴藏着丰富的地理地质知识和物理理论，“改风水”，风好改，地形好改，亿万年形成的地质条件左右的“水”和磁场不可能巧夺天工。古人力量有限，只能竭力借助自然环境，如果没有明显破坏，贴近原貌的老城区和少数老村落风水一般都不错，对地形进行破坏性改造当地基的小区最差，买房的时候可以有针对性地选择，卖房的也别闲着，所售楼盘风水好，弘扬民族优秀文化天经地义。最近公布的地震重点监控城市名单，个人感觉也许与争夺房产资金流向有关。

房市整体好坏左右不了，开发商个体经营状况却可以通过选择和努力改善，跑不赢狮子就跑赢竞争对手。翻翻搜房网的小区论坛，发现除了楼盘本身问题、对开发商背景等报料相当精确，毫无疑问这是知根知底的竞争对手所为。竞争越激烈，好戏越多，以前写过一篇《反击五毛党》，相信对反击竞争对手诋毁大有助益，可以搜来看看。

在更严厉的调控措施到来前（譬如限制二手房贷），跌幅小一点，也能缓解有价无市的危局，应该是地方政府和房产企业的共同心声！确信崩盘大势已定，无论是地方政府还是个别开发商，率先（变相）降价是最佳选择，不敢大张旗鼓的宣传，就需要精准的传播，降价名义、时机、幅度、组织实施都需要熟悉本地（房产地域性太强）的高水平策划人坐镇。判断策划好坏的简单标准——策划价值首先是方向正确，能用简单办法把复杂事情搞清晰，能用更少投入调动更多资源，其次是有限投入下能调动参与要素积极性，再就是有效的监察。只有这样，才能在为客户创造价值前提下实现自己的价值，否则就是骗子。个人认为好的策划案，一是自己觉得好，二是目标对象从心底里叫好，三是想执行好离不开策划者本人或离开策划者本人也能顺利执行，关键看策划者本人的选择。当你策划针对对手的公开行动时，对手知道也无可奈何，这就是策划的最高境界，也就是毛泽东所说的“阳谋”。

发现问题是解决问题的前提，提出问题同时就该寻找解决问题的办法，地方政府想通过房产多捞几票，一是吸引投资者继续入市，譬如把受骗炒汇的资金吸引到房市，二是抢外地刚需，一线城市首付付二三线城市全款绰绰有余，率先降价是最有效手段，其次是市政软环境建设，重点是户籍改革和cTOc物流补贴。老龄化社会，中青年是养老的最有力保障甚至唯一支撑，包括一线城市，只有降价才能吸引并留住真正的精英。先降价，利用价格谷地（相对当地收入而言）吸引各类人等特别是中青年，将来收个税和物业税。

鼓励大学生创业是缓解就业压力的不负责做法，有知识有经验有压力有野心的人才是创业的中坚，第三产业创业所需投资寥寥。户口被卡，注册公司、结婚登记、生子落户甚至想办按揭也受限制，因为种种原因，受害者主要是破产改制企业落集体户的大学生，这是全国性“重复越级集体上访”的重要源头，就差组织了。现在城市户籍表面上放开，实际因为土地财政等原因执行起来大打折扣，不按时交房、不及时办证换证的比比皆是，甚至中央领导视察的小区回迁后换证也不及时，二代证比例是最好的说明。崩盘大势下，规范的开发商很容易利用这点打击对手。

特别说明一下，上述建议改变不了房价趋跌的大势，个人很早就看空未来几年的房市，下面是去年发在天涯等处的公开预测——

看舆论导向，感觉房价崩盘在即

http://www.tianya.cn/publicforum/content/develop/1/349728.shtml

反击五毛党

随着网络的普及，反华势力和某些利益集团（垄断集团、房产商之类）都试图主导这块舆论阵地，收买网民中的败类，按照发帖量、回帖量、点击量、汇付量等支付佣金，俗称“五毛党”，最主要特征是有组织的排挤某类观点和某些网友，其常见手段主要包括：1、直接围攻某类观点或某些网友；2、不讨论问题，对网友直接进行围攻，有可能延伸到现实；3、技不如人，用大量无意义的回帖和垃圾贴刷屏，阻挠网友的正常阅读；4、注册大量马甲扰乱视线，有可能玩“苦肉计”，贼喊捉贼；5、细心栽培几个有影响力的马甲，平时貌似公正，关键时刻倒戈； 6、抢占网络管理员位置甚至直接收买网络管理员，打击与己相左的观点和网民；7、反复渲染某些真实也可能捏造的事件，在特定的时刻误导青年情绪；8、暴龙伪装MM、癞蛤蟆伪装帅哥，在重要当口转移网民视线；9、集中兵力在大的论坛重点进攻，压制潜在的独立意见领袖；10、必要时利用现实手段阻止人民讲真话……“道高一尺，魔高一丈”，有良心的网友无须退缩，战胜它们并不困难， “五毛党”组织再大，成员也只占网民中的一小撮，多数时候不敢或不能公然为非。它们水平比一般网友高，但很少有超级大拿，后者中的绝大多数不屑于与之为伍，很难发展。“五毛党”成员跟“皇协军”类似，作恶的动力是利益，风头不对很少玩命，其组织也只是利用而非重用它们，兔死狗烹对它们不是什么好事。当年不少伪军迫于生计或鬼子淫威才穿“二尺半”，现在加盟“五毛党”的失业青年也应该大有人在，有的本质不算坏，达成打假仗的协议对公论大有好处。言归正传，个人想在“五毛党”的围追堵截中鹤立鸡群，最根本的是多看书、多辩论，提高自己的见识水平，多了解一些新闻传播方面的知识，了解对手基本套路，战术方面做到以下几条即可：1、用不同ID多开几个博客，把自己有分量的文章挨篇备份，并把一到两处博客地址引入签名和公开的个人资料；2、在人气鼎盛的同主题贴和好贴中把自己的精彩见解大量回复，尽量在网友在线峰值发言；3、精力足够，最好别拘泥于一个论坛的一个版面；4、辨清真心讨论的网友和捣乱者，对后者不遗余力的干扰，尤其在它给别的网友捣乱的时候，想办法确定其主要马甲，揭开画皮；5、根据各个论坛和各个版面的管理尺度发言，在次要阵地也坚持定期露面； 6、创建新闻组、群组之类，聚集相同爱好的网友内部练兵，并协同对付无赖； 7、联合网友抵制不公正的网络裁决，不过作俑前提是你的网络影响够大；8、攻敌必守，调动“五毛党”疲于奔命；9、适当为它们创造一些挣苦劳的机会，最好是引导普通网友帮助它们发财；10、用正式媒体人员收入刺激它们，打击它们士气；11、反击时注意打“歼灭战”，认定的无赖主要马甲，只要修理过一次，就不时的压迫其存在；12、引导它们犯“政治错误”，譬如反对出兵朝鲜的，逼它们就美军出兵台湾海峡表态……有百分之一的网友做到其中的几条，“五毛党”就将成为网民的最佳反面教员，反华势力或某些利益集团要付出更多的代价招揽喽啰，它们将成为抗战后期的伪军翻版，鬼子离不了又信不过。

可能对网特也有教学意义，但只要它们只占网民的极少数，学了也白搭

2006旧作《把窗户纸捅开》一部分，2007略作修改。

看舆论导向，感觉房价崩盘在即

http://www.tianya.cn/publicforum/content/develop/1/349728.shtml

经济论坛』 [经济杂谈]看舆论导向，感觉房价崩盘在即

作者：mememevvv 提交日期：2009-11-26 11:54:00 访问：28288 回复：114

“现在买房就象49年加入国民党”，能套的套差不多了，基建基本也快结束了，该唱红脸了。就像拆迁，大部分完工后，再规定最低补偿面积。

买房贷款就搞长期的等额还款，就算加息，就当多交物业费，另外，要现房不要二手房。虽然“二手房”基本是新的一旦政策突变，你能不能顺利拿到房产证？另外，还有交易税之类的制约。

只要入住率上不去，买房者在买房过程中的遭遇说明不是房市火爆，而是中意的房源要么虚假骗客户资料要么有价无市，不中意的房源不猛跌要了不是傻帽吗？

政府控制房价的办法有的是，对二套房加息、交易税、开征物业税、n年没开2发的收回、n年没出售的客以重税……

一旦加息，那些炒房的根本挺不住

通货膨胀如果严重，为了“维稳”，先利用好空房也要防止社会动乱，通货膨胀严重加息肯定免不了……

作者：mememevvv 提交日期：2009-9-19 18:33:00

对股市房市的一点预测 没有严重的通货膨胀，房价表面崩盘出不了2010年，2014-15到底，从二三线城市开始，有可能以70年费用分期付作为缓冲，房贷（首付比例提升可能性更大）、二套房（放开）等政策会随之变动，不过5年内交易收高额营业税不会改变。 空房子卖得差不多后（不会太长）再征收物业税（也可以用物业税逼炒房者退房子），并逐步提高比例，那才是房价的谷底！ 以5-8年为周期，股市会飙升，拉升的龙头股还是国企，以变现为前提，不看好垄断行业和原料产业 笨狼受限制的博客笨狼出山，要合集留下信箱，可以匿名。

《崩盘大幕即将拉开》是我去年的贴子

[原创]崩盘大幕即将拉开（以后详细补充）

文章提交者：sillywolf 加帖在 原创评论 【凯迪网络】链接出处

崩盘大幕即将拉开（以后详细补充）

这几天专门骑车乱窜，根据观察到的新楼入住率，在建工程，二环内、高新区现有空地、棚户区计算，至迟2010年初（2009年末可能性大点），即便是政府全力以赴，也挡不住名义价格的全面崩溃。

这几年物价上升了接近一倍，房价还在原地踏步，事实上已经是下跌了，只不过还在凭借旧有的暴利死撑而已。

个人估计几年内本地市区人口上限350－400万（加流动人口），即使再不公正，人均住房面积也不会超过30－40平米，最低层的打工者只能合组或找棚户区。以前公布过现有集中供热面积，老楼中基本只有事业单位宿舍有，后者占不到楼房存量的半数。根据1.5-1.8亿平米生活区的上限，以及新楼竣工面积很容易推测大规模工程截至时间，公布的规划市区每年至少700万平米供应量，旧村改造和周边供应量不比这少多少。这几年合法的新楼入住率也就3－4成，2009－2010将有大量的新楼竣工，一般小区到时候找房客都难，即使把现有的“棚户区”都扒光。

高层这手真漂亮，凭借高房价，一举套牢了贪得无厌的中小既得利益者和小财主。

入住率推测，一是根据不同时段的亮灯情况估计（一般我增加50％），二是看高价房的空调安装情况。几年前竣工的低价位楼区和“旧村改造”，说实话卖的很不错！

二环以内，西南，北边，老商埠区，棚1户区还有的是（老商埠区比较零散），高新区工业南路和工业北路之间有大量空地。钢厂、化工厂等外迁也可以腾出大量土地。

很多首付10％的楼盘，实际上就是赚银行的钱周转，好像郑州“零首付”已经曝光了，看看银行打算给中小蛀虫们怎样输血。

更多精彩请看本人博客链接出处，要2006合集请在博客留言 http: //mememevvv.blog.tianya.cn

　　　　很多“朋友”往往是专门宰熟的，“友谊”的长度在于他能宰你多久或你准备何时点破。官员、商人及官、商家庭出身的“朋友”最喜欢也最擅长坑熟。

　　　　中下层想提高社会经济地位，除了中头彩，要么当“陈世美”，要么进入一个能事实上真正互助的论能排辈而不是仅仅论资排辈的事实组织。

　　　　培训只是一种增进了解、加强控制的手段。权力收买人心的手段有两条，一是减少痛苦，二是制造幸福。任何嫉贤妒能刻意压制人才的领导，都不是有德之辈。

　　　　所谓“情商”，很多书籍中心是如何讨好领导、同事甚至下级，肯定会越读越傻。情商的实质是不危害个人地位前提下假公济私利益交换的水平。

2009上半年没有增发的几万亿贷款入房市，雪崩已经开始了，原以为在此扶持下房市能多挺一年，不过看近期舆论导向，用不着，2010上半年房价还是得跌。

从现在算起，1、2线城市1年半内房价有段时间要跌去3成，经历几个平台后，2014-15到底。

就像石油期货，都叫嚣冲上200美元/桶的时候做多头才最危险。

油价暴跌前半年的公开文字

作者：mememevvv 提交日期：2008-1-27 16:29:00

争夺海外油源不要操之过急

化工历来有“七年周期”之说，因为如果原料价格长久居高，替代品就会形成气候，电、气可以迅速取代相当比例的石油消耗。中国对外贸依赖严重，中国对进口能源依赖并不严重，去掉出口产品的原料和运输油耗比例，目前中国能源应该也是净输出的。应对“能源危机”，节能降耗，发展替代产业是正道，仓促签订的石油天然气长期价格肯定偏高，等开采——运输——提炼——配送到位，可能刚进入能源价格低谷，其他替代产业也会受到严重打击，因此相关决策必须慎之又慎！

和平年代油价不会长期坚挺，现在高油价是美国和几个产油国联合坐庄的结果，并非产能不足，但不管怎样，都不会容忍替代能源崛起。个人认为将会拉高一段时间再猛跌。

油价过山车我预测准了，整治喝酒我预测准了，看看房价预测，还有医疗整顿。

我预计2010两个行当要倒霉——

1、房产，崩盘在即

2、民营医院，等着看热闹

关于民营医院，不怕整那些整天打广告的，最怕把小诊所之类一块整治，统统纳入所谓的“医保”范畴。普通人可以不作房奴，但很难不做医奴，看迹象，明年卫生部会继续滋润。

别信什么地价高之类的鬼话，早期拿地成本那么低房子也是高价。暴利来源于不公正的政策，公开报道是政策要转向的征兆之一。几万亿贷款，有关系的早逃了，不拿剩下的sb和老百姓里的炒房客开刀就奇怪了，即使为了政权不垮也会这么做，我的预计是2010。

日本地价更高，理论上1990-1年东京地价能买下整个美国，没发生战争，连跌20年。跌了后想买，早年的贷款还清再说，有的现在还没还清。

物业税跟进，有几个钱多了撑得。政权比钱重要，坚持到底就是胜利。

到年底就差不多了。

还要继续涨的！

这不过都是政治而已。

1

质疑所谓6540万套空房的假消息

1、这些房子每套到底多大反驳者连个数据也没有，最简单手段，晚上不同时段观察一下各新建小区的亮灯率！个人长期观察，空置率40%以上的楼盘有的是，3年以下的都不算。

2、小产权算不算商品房？小产权到底建了多少，谁有准确数据？小产权就没有空房？

3、公布可售数量，不如公布近几年批出的土地数量和容积率，减掉已售面积（ps很多空的先不计较），这样算比较靠谱！

住宅自有率高了，社会保障到位了，城市不会死亡，残酷剥削会灭亡，普通人会活得更好，日本自助率近9成，灭亡了没有？中国房价就是降一半，多数年轻人也得奋斗多年加上上一代积蓄才能买的起房。

都是演戏，石家庄的房子反正是月涨幅最高的了，我觉得房价肯定是还要涨

卖出去的才是真的，否则看热闹好了

观察一下房产中介，譬如倒闭情况，热情程度等

人口拐点要到2020年，前年高考人数才开始下降，结婚的刚需下降还要等上7年。

年轻人数量拐点是关键，小升初考试人数是最好的说明

以前那么多人，也没现在这么多高考生

调查称京数个卫星城入住率低 房主多为投资买房http://news.dichan.sina.com.cnCCTV经济半小时2010-8-1 9:42:39

第1页：调查称京数个卫星城入住率低 房主多为投资买房第2页：燕郊楼盘入住率不到三分之一

提要：王湾告诉记者，孔雀城内没人居住的房屋有一部分直接进入了二手房销售市场，但是也有一部分既没有出租也没有出售。北京满意行房地产经纪有限公司，副总经理杨智堡：在07年—08年，燕郊地区应该在68个小区左右，现在经过这两三年，现在目前在九十二三个小区。

　　2010年07月31日，央视《经济半小时》播出《空城计之北京：昂贵的空城》，以下是节目实录：

　　主编：庄严 编导：张姝 摄像：李慧、李培、樊金峰

　　最近关于空置房的争论因为一个数字而再度激烈了起来。有消息说，国家电网公司在全国660个城市的调查显示，高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零，这些空置房足以供2亿人居住。随后，尽管国家电网公司否认了这一消息。但在这场纷争背后，也折射出空置房现象已经成为社会焦点。那么，目前空置房究竟有多少？为什么有人没房住的时候，还会有房没人住？我们今天先来看看北京的情况。

　　位于北京市大兴庞各庄的龙熙顺景别墅区，2004年5月15日开盘，号称北京第一座同时拥有国际级高尔夫球场和温泉度假酒店的大型养生别墅区，总建筑面积380000平方米，总户数1100户，那现在这里的入住情况如何呢？7月23日，记者来到了龙熙顺景别墅区进行调查 。

　　这是一条求购信息，他求购的就是我左手边的这栋别墅，我们从别墅开着的门可以看到，在通往房间的路上已经涨了一些杂草，这里可能有一段时间没有人居住了，再看我右边的这栋别墅，车库门口也已经长满了荒草，而像这种情况在这个别墅区里并不仅这两家。

　　记者注意到，这栋别墅车库门的滚轮和铁栏已经生锈，左侧铁门还结了大量的蜘蛛网。别墅区内一些独栋别墅并没有锁门，从外面可以清楚的看到屋内没有任何生活用品。

　　装修工人：一般情况下都没有人住，是这样，再不然就是买了一处房子，把房子撂这儿

　　在别墅区靠南的这排房屋，记者注意到很多别墅都没有安装空调。透过布满灰尘的玻璃，可以看到很多别墅现在还没有装修，也没有居住过的痕迹。在保洁人员清理垃圾桶前，记者观察到别墅区的垃圾桶内几乎没有任何生活垃圾。鲜有的一些木块和烟头早已风干。

　　龙熙顺景绿化工人：好像这栋楼里没有几户，我看有的锁着门，都有工作，都在市里。

　　在2005年就号称已经售罄的这片大型别墅区，现在的入住情况究竟如何呢？记者试图对龙熙顺景的物业部门进行采访，但是物业部门拒绝了记者的拍摄要求。记者随后在别墅区周边又进行了调查。这家餐厅位于龙熙顺景的马路对面，距离别墅区直线距离最近，我们就别墅区的居住情况询问了经营这家餐厅的这位女士。

　　餐厅经营人员：别墅区现在还没有太多的住，

　　每天能来一个两个都没有，我们一天也没有接着一个呢。

　　尤其我9点钟一下班以后，一看灯亮了， 那时候住户并不多

　　交谈中，这位女士表示，她们家也曾经打算在这里购买一栋别墅，不过再三考虑后并没有购买

　　餐厅经营人员：一个没有超市，一个没有学校，一个没有正规的医院

　　我都这么大岁数了，你说上个医院，还得跑到市里，呼呼开着车，到黄村，到庞家庄，另外我买个东西得家有车子

　　如果把这些条件都给上了，我估计人来的会多。

　　随后，记者又来到了距别墅区最近的一家超市

　　记者：这就是离龙熙顺景最近的一家超市，超市老板告诉我们，他在06年开这家店时，本希望新建的别墅区能给他带来更好的生意，然而四年过去了，来这里买东西的人主要还是当地居民和建筑工人，来自于别墅区的消费者依然寥寥无几。

　　超市老板同期：业主少，然后后面住的少，所以业主过来的时间也少。

　　记者：有多少？

　　男：差不多十几户，一二十户吧。

　　记者：整个这批小区十几户？

　　男：差不多吧，就后面那一片住了差不多不到二十户吧。

　　超市老板向记者表示，他也曾为住在别墅区的业主特意进过一些货物，但是销售情况并不好。

　　超市老板：他们消费能力强是强，但是他们一般不怎么在这边，因为都在城里边，过来的少，所以在这边就是说常住的不多，就是这个问题。

　　不管哪个在这边买房子，他都不止一套房子，所以偶尔过来玩一下，也就买了，不管怎么样，有的等到升值。

　　几乎是外地的口音居多，本地的还是少。

　　离开龙熙顺景，记者继续向南，试图了解永定河别墅区的入住情况现在如何。去年年底，受首都第二机场落户以及北京轨道交通规划的影响，永定河别墅区迅速崛起，区域内代表性别墅项目孔雀城创下开盘3小时88套房源全部售磬的销售传奇。热销之后的孔雀城现在居住情况如何呢？

　　永定河孔雀城一期的入住时间为2007年10月31日，在一期区域内记者看到，大面积的房屋处于空置状态，并没有进行装修。随后记者来到了二期的区域内，孔雀城二期的入住时间为2008年10月31日，但记者观察到，二期的住户同样很少，小区保安证实了记者的猜测。

　　记者：这儿有多少套？

　　保安：大概有个八九十套，八十套左右。

　　孔雀城保安：住个有十多户，一二十户。

　　在孔雀城入口处的大鹏伟业房产经纪有限公司，经理王湾告诉记者，目前他们主要负责孔雀城的二手房销售，从销售情况看，部分购房者是在拿到新房后直接就投入了二手房市场。上周，他这里新增了17个刚开盘不久的孔雀城三期的二手房。

　　记者：这些都是他们住过的吗？

　　大鹏伟业房产经纪有限公司总经理王湾：没有，应该入住了，然后他没办入住，直接就挂二手房了。

　　王湾告诉记者，孔雀城内没人居住的房屋有一部分直接进入了二手房销售市场，但是也有一部分既没有出租也没有出售。

　　大鹏伟业房产经纪有限公司总经理王湾：也不是准备卖，也不是准备住，要卖的话可能没有赶上好的价位所以他一百万买的，如果一百五十万，他也没打算卖，但他也不住，这个比例，就是我刚才说到的，占60%。

　　针对目前入住率不高的原因，王湾分析说，有一部分人在这里买房是用来做投资使用，另外，很多在这里买房的是外地人，有些人会在周末来度假。但这里交通不便，周围配套设施不健全，来度假的人也不多。

　　大鹏伟业房产经纪有限公司总经理王湾：第一个原因，当时他们买的时候投资这种性质比较高，第二个是实际来住的情况下，距离上面，配套上面，短期内解决不了

　　主要就是就学、医疗这两个方面，如果有病，有老人在这儿居住，那买药、报销都是个问题。

　　天黑以后，记者再次来到到孔雀城内调查入住情况，记者发现晚上出来散步的住户并不多，记者在孔雀城内开车和拍摄过程中遇到的住户不超过五位，这位出来遛狗的大爷透露给记者，这里常住的住户非常少。

　　记者沿着白天行走过的路线重新观察，在周五晚上八点多的时间，亮灯的房屋只有零星几户。沿京开高速返回北京市区的途中，记者回到龙熙顺景别墅区，看到沿街的一排别墅只有一家亮着灯，而从围墙看进去，别墅区除了路灯外，鲜有亮灯的情况。

　　我们刚才看到的几个住宅区都位于北京南部的大兴，属于六环以内的第一层次卫星城。2004年北京市在“两轴—两带—多中心”城市空间新格局的时候，还将紧挨北京的河北省燕郊、固安、涿州等地划为了第二层次卫星城。在打造“北京后花园”的口号之下，这些地方吸引了数以十万计的北京人前来置业。可是，热闹的购房潮过去之后，如今后花园里又是什么情形呢？我们再到燕郊的部分小区去看看

　　“上上城”是燕郊著名楼盘，位于102国道路北，距天安门直线距离37公里左右，现在整个项目开发面积已经达到500万平米，仅第一季就推出了3万左右的房源，早在2008年就已经全部售罄。那么这里的入住情况如何呢？进入上上成第一季第五期的小区后，记者发现整个小区很多房间都没有安装空调，在一栋28层的楼中，临街一侧的28户中只有7户安装了空调，另一个同样高的单元上，只有两户安装了空调，另外，小区内很多房子甚至还没有装修。

　　上上城小区业主：好多人都买买房，买好几套。

　　上上城小区业主：你像我那楼上有两套，同一个业主的。他都没装修，他就等着呗。

　　在小区内，记者还遇到了几位带孩子出来散步的业主，她们告诉记者，这里的入住率并不高

　　上上城小区业主：不高不高，特别低，楼盘的入住情况。

　　1/3吧，差不多。要不达到1/3了没有。

　　上上城小区业主2：差不多了，差不多1/3了，但是去年的年底的时候是，好象是亮灯挺少的，达不到1/3，现在能到了。

　　这位业主告诉我们在这里买房住的很多都是在北京的上班族，他的家人就在北京上班，每天上下班的交通很不方便，他们很想到离城里近点的地方租房子住。

　　上上城小区业主2：你想想这些人怎么办啊？公交车拉，地铁拉都没有，怎么办啊？

　　随后，记者来到了这位业主居住的单元，这个单元一共18层，1-17层每层4户，18层3户，进楼后记者发现，这里的确有很多房子都处于空置状态，住户电表显示的电量为零，而且门上连猫眼都没有安装，通过门上的洞就可以看见室内的情况。

　　记者：这户没有安装猫眼，这户也没有安装猫眼，这户还是没有安装猫眼，我们再来这边看一下，这户同样也没有安装猫眼。在我们刚刚调查的这个单元一共18层71个住户里面，像这样没有安装猫眼的，我们确认暂时空置的房子一种有29套，占到这个单元的40%左右。

　　在随后走访的单元中，记者发现像这样的情况非常普遍。另外很多住户家的铁门落满了灰尘，门上贴着一些没有撕掉的求购信息。在小区东边入口两侧的商铺，记者发现有好几家都租给了装修公司，一家装修公司的工作人员告诉记者，这个小区结盘两年左右，目前还有很多没有装修。

　　装修公司工作人员：入住大概有1/3，2/3吧。

　　公司人员：现在大概五千多户吧。

　　随后记者又来到了这家小区内的超市询问入住情况。

　　超市收银人员：不到1/3。

　　超市老板：这个小区的这的入住人还不多，还不到1/3呢。

　　超市男：生意一般吧。不多。

　　超市男：不行，没想的好。因为现在入住的人还少呢。

　　超市男：听说都是炒房人买的房子，买了房子就卖，都没住进来。

离开上上城，记者来到一家房产中介了解情况，这家公司副总经理杨智堡向记者介绍，燕郊地区这些大型住宅区是这几年迅速建起来的。

　　北京满意行房地产经纪有限公司，副总经理杨智堡：在07年—08年，燕郊地区应该在68个小区左右，现在经过这两三年，现在目前在九十二三个小区。

　　今年燕郊的房价可能受北京新城，是吧，还有就是发改委主任张工说是十二五可能要把北京的这种城铁向周边来延伸嘛，可能受这个影响。

　　成交量特别火爆，那时候基本上一个月能有一千套的房子。

　　这座段时间就拔地而起的新城整体入住情况究竟如何呢？在另外一家中介公司，店长从林向记者介绍，燕郊开发区2008年交房的社区中，像星河皓月、纳丹堡、美林湾等社区的入住率都不到三分之一。忆江南住宅区算是这一片入住率较高的。记者随后来到了忆江南小区。记者看到，这个小区内仍有不少房子没有装修，楼房电梯间的墙壁上还贴着厚厚的木板。

　　从林带记者观看了两个毛坯房，其中一个房主准备出售，另一个房主准备在毛坯状态下出租该房，随后，记者又来到一个简装修的出租房，房主也是在07年左右买的房子，买下之后并没有居住，房间的用品都是全新的，燃气表显示该户到现在一共用了78立方米的燃气。

　　点半左右，天色渐暗，记者又回到了上上城第五期，记者看到，除了电梯里间和楼梯间的灯光闪烁外，住户的房间亮灯数量很少，而两个小时内，亮灯的房间数量也没有明显变化。随后，记者一行来到燕顺路，在纳丹堡小区前，记者看到这里亮灯的比例比上上城五期还要少，在小区内散步的居民只有三个人。

　　和大兴的别墅区相比，燕郊这些小区的空置率也有过之而无不及。看起来交通不便、配套设施不完善是很多居民没有入住的原因，但我们也注意到，在前期楼市热潮中，这里的房价也一度飙升到每平米一万多。为什么出现高价房和空置房并存的情况？

　　记者看到，目前，沙河高教园很多项目还在建设当中，记者随后走访了几个在2008年入住的住宅区。在北街家园，记者发现该小区并没有地下车库，停在小区院内和周围的车辆也寥寥无几。小区内很多房子还没有装修。小区业主告诉我们，小区入住比例不高。

　　小区业主：三分之一上下吧。

　　这位业主告诉记者，沙河高教园为支持入驻高校工作，对大学教职工给予4%的买房优惠，有些老师虽然买了房子，但是并没有来居住。

　　业主：这边主要是不方便，一方便老师不就过来吗？老师很多都在附近上课，住在市里面很不方便。

　　小区业主：将来收房的时候，就说南丰路要修，反正我们看是06年了，但是现在2010年。

　　记者：你们买的时候，他们都跟你说有什么设施吗？

　　业主：描述得很好，现在都没有兑现。

　　小区业主：我就觉得幼儿园、小学这个挺闹的。

　　业主告诉记者自己在买房时，开发商承诺这片区域从幼儿园到高中全部会有，现在自己的孩子都四岁了，幼儿园和小学的建设还仅仅停留在北边的一片空地。

　　前面我们调查了大兴和燕郊的空置房，我们再到北京最早的卫星城昌平去看看。随着新城建设规划的进行，昌平区成为北京北郊的一个房地产开发热点。从资料中可以看到，仅仅沙河高教园区，规划总用地面积就有799.72公顷，相当于2.7个颐和园的大小，投资总规模达150亿元人民币。这个包括了高校和住宅的新区，入住情况又如何呢？

　　记者在该小区中发现很多房屋的窗户上都贴着出租或者出售的字样，在小区门口东侧的一楼，记者注意到，有一个窗上写着该房主还有另一套房子同时出售，正在调查期间，有一位在小区内做房屋中介的人前来询问记者是否有买房意向，并向记者介绍，该小区一共有1200套二手房。

　　记者：这边大概有多少房子没有人住？

　　中介：大概三分之二吧。

　　记者：最多的买多少套？

　　青年：7套。一个天津的，买的基本上小户型的比较多，大户型的在这边买了一个138的，然后在盛满园买了一个77的，然后在汇丰园买了四个35的，买了两个底商。

　　记者：他买的都是租还是卖？

　　青年：现在先空着呢

　　随后，记者来到了马路对面的另一个小区，这个小区的房子同样早已售罄，并于去年交房。在小区门口，记者看到这些房子大多数还没有装修。

　　记者：他们怎么没人住？

　　保安：有的都是毛坯房，现在虽然都交房了，现在北京的房价涨得比较快，然后第二个炒房团，这边一下买几栋楼。

　　记者：您刚刚说的炒房团是哪儿的？

　　保安：不太清楚，它就是很多都是个体户一下买几栋，完了再自己出售，不是团体的。

　　刚进入小区，就有一位装修工人前来询问记者是否需要装修服务，并将我们介绍给他的老板。

　　装修公司的经理告诉记者，这片小区买房的人很多是投资的

　　装修公司经理：有的多的有个19套。

　　记者：19套，一个人在这儿买的。

　　装修公司经理：天堂园那边有几套，这儿买了几套，不过他的名字好几个人名字，他自己19套。

　　记者：外地人？

　　装修公司经理：是山西的，好像是开金矿的。

　　装修公司经理：他们家在西区有一个别墅，他把宝马X6开到后面躲着，他不开到门口过来，就在那边搁着。

　　记者：他住那个别墅？

　　装修公司经理：别墅也不是常住，他有时候过来临时住一下，他那种人，不到一定价位是不会卖的，既然有那么多钱，他一定要翻了一番，好几番才行，不到两万五，三万他都不出手，耗个三五年他不着急，他花五千块钱，他不挣个两万他都不卖。

　　尽管每一个小区产生空置房各有各的具体原因，但我们在调查中发现，种种不如意似乎并没有影响到这些小区的销售。很多购房者实际上并不看重小区的配套交通这些条件，只是把它们当作一种投资工具，哪怕空着闲着，也在所不惜。像这样的大面积空置房在全国到底有多少？我们也到权威部门进行了查询。

　　为了了解目前房屋空置的情况，记者咨询了住房与城乡建设部，房产协会、国家电网以及自来水公司等部门，都没有得到房屋空置情况的统计数字。中国人民大学土地规划研究中心主任严金明告诉记者，目前我国并没有官方发布过权威的空置率统计数据。

　　中国人民大学土地规划研究中心主任 严金明

　　政府部门主要是在房屋的建设管理部门做统计，另外有一些不同的社会机构和民间的机构，

　　往往通过房地产开发商，然后自己报，来进行填表，或者有的作为一个区域的，通过人工进行调查，甚至通过问卷的调查来进行的。

　　这个调查的误差率还是比较大，一个是不同的调查部门，它的目的不一样，所以这样调查的时候，就是说本身带有一种主观的、故意的误差在里边

　　记者：国外是通过什么方式调查这种房屋空置率？

　　中国人民大学土地规划研究中心主任 严金明说：

　　它是往往通过在一个区域，或者在一个城市，

　　比如说用水费、电费等相关的这些指标来进行调查。

　　这些公用事业机构，或者私营机构

　　他把它这个来进行分析，这样这个数据得出来，一个比较简单，明了，同时它也比较科学。

　　严金明分析，目前急需对房屋空置情况进行科学统计，这个数字直接关系到接下来的房地产市场调控政策。

　　中国人民大学土地规划研究中心主任 严金明：这个空置率跟房地产市场也是息息相关的，能够反映房地产市场房屋的供应量和需求量之间的变化关系，然后对我们来制定房地产调控政策关系是比较大的。实际上是一种资源的极大浪费，比如 现在本身我们房价这么高，很多人还没有房屋居住，但是一部分又房屋空置，在那儿白白地浪费，无人居住，我们可以想象这个之间的矛盾，这个是很大的矛盾

　　针对记者在北京市几个卫星城调查的房屋入住情况，严金明表示，北京市区内有限的土地资源和交通的不断发展，以及房价的非理性增长，是开发商开选择这些区域投资建房的一个原因。而面对疯长的土地价格，各区域急于规划建设新城、新区，也是一个推动因素。

　　出现空置率的原因，一个是由于规划的原因，有时候，由于规划原来的起点比较低，没有长远的规划，没有统筹的考虑，比如在有些地方孤立地去建一个城，

　　盖了一个大片的居住区域，那么在这样的时候，而它的配套的公用设施，交通，以及其它方方面面都没有跟得上，这样的时候，所以就造成了有一些空置

　　采访中，严金明表示，同为北京卫星城的顺义、通州和亦庄等地，新城入住情况相对较好，主要因为这些区域在规划中，以产业带动建设，区域内产业、人口和公共设施同步发展，而房屋空置情况严重的燕郊等地区，虽然建设了大量住宅，但是缺乏相应的产业规划和配套设施。

　　中国人民大学公共管理学院副院长；中国人民大学土地规划研究中心主任 严金明：

　　我们不能一概对新城都去否定，比如像北京的时候，我们说三个重点的新城，顺义、通州和亦庄的话，它是经过规划，因为产业转移和人口转移而带来的，这是整个规划的整体的考虑。我们就是说的时候，有一些是违反规划，甚至规划时候有的甚至都没有考虑的，然后由领导拍板、拍脑袋，而决定产生的一些新城，

　　实际上这样的新城，并没有按照原来的设想去居住，去发展。

　　或者未来发展在这个区域的时候，是不是和那个规划完全相适应，和生产力的布局，和产业的发展配置是不是相协调，有的时候产生了矛盾。

　　半小时观察：

　　虽然，全国究竟有多少空置房？现在还没有一个权威数字，但从很多小区一到夜里就黑乎乎一片的景象，我们也能对空置房的存在有着很直观的感受。出现大量空置房，一方面说明城市规划发展不配套，浪费了大量社会资源，另一方面也揭示出前期楼市投机炒作其实存在不少泡沫，高涨的楼价并没有反映出真实的住房需求。种种迹象显示，新一轮房地产调控措施现在已初见成效，作为主要调控对象的部分城市出现了楼市量跌价滞的局面，然而市场整体还处于深度博弈期，房价走势前景不明，各种传言四起。这种情况下，如果有关部门能切实调查、统计、发布房屋空置的数据，我相信这才有助于人们看清房地产市场的真实状况，更理性地决定自己的行为，从而为落实调控政策提供有效的支持。

http://news.dichan.sina.com.cn/bj/2010/08/01/192958_2.html

慢慢看

09年这次涨是4万亿的神奇，再涨，谁来接？请您多说几句啊。虽然是演戏，但也得很多人配合才行啊

今年已经开始下降了。

随着教育的普及以及大学录取的比例上升，考生反而下降。大学生是城市化的主力。

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电力部门资源浪费了，本来能有的收益没有了