主题：房地产价格僵局看来要打破了 -- 破奴冠军

我在南京，春节后南京房租就涨过一次（当时由于准备租房，关注过），大概三牌楼那个地方的单室套就涨到1600-1800；然后3-4月份又慢慢回落。大概是1200-1500。现在也基本稳定在这个水准。依照现在南京的工资水平，大概租房一族能承受租金就在这个范围。再涨，估计大家就往郊区（江宁、江北）搬，或者本来准备租一套的，变成一间；租一间的，变成几个人租一间。

毕竟这个是一个动态博弈过程，房客以脚来投票。我想也没有几个房东愿意自己的房子空置几个月吧？呵呵

无论是税收还是房价都是房子成本的一部分，而且一定都会由租赁双方共同承担。

但是双方承担的比例不是由房子的成本决定的，而是由市场博弈决定的。对充分市场化的东西，则基本上由供求关系决定。租房市场是基本上充分市场化的，而房子很大程度上市场化并不充分。所以才有如此夸张的租售比。

至于加税之后房租变化，那要看加税之后供求关系的变化。如果供求关系不变，双方承担的房子成本比例应当不变，所以房租可能小幅上涨。如果因为加税导致大量空置房进入租赁市场，那么几乎可以肯定房租不涨反降。而我认为这个现象几乎一定会发生。

在廉租房和经适房缺位的情况下，房东的想法会占据主动，因为开发商是这个市场的垄断者，而炒房团、房东和开发商基本同属一个阵营，这就意味着他们有能力把房产税转嫁到租客身上。

只有这个垄断格局被打破了，也就是廉租房和经适房不再缺位，地产困局才有解。不过可惜的是，目前政府在推这两个东西方面没制度、没动力，就更谈不上热情了。

瑞士提出来的增加供应建筑面积办法是：而应该在源头上彻底提高出让地块容积率。

目前大城市（关于城市标准，国家有明确的标准）的城市土地建筑容积率基本已达到上限（这点政府比大多数发展商要聪明），开发商现在基本为怎样做满这么多建筑面积在发愁呢，你倒好，还在用提高容积率来解决供应问题，你不考虑日照、通风、消防、卫生、绿地率。。。等等这么多问题了？

城市边缘地区的土地在目前同样提高不了容积率，因为住宅的房子价格体现的实际上是城市功能赋予多少的生活属性在里面（比如交通、商业、卫文体。。）

房东不是军队也不是政党，他们没有统一的行动，其实社会上房屋很多，但拥有量很不均匀，加租的房东会发现自己的房子很不好租。

现在很多地方出让地块容积率仅在2到3左右，至于你说的“城市土地建筑容积率基本已达到上限”，2到3难道就是上限，未必吧。

至于你说的“日照、通风、消防、卫生、绿地率”，这些和容积率是有关系，但不是全部。面对目前未来城市化预期，由于城市中心区位条件优越土地稀缺程度、高企的供求矛盾比，令住宅用地紧张突出，而在土地需求量日高，土地稀缺程度无法有效缓解的情况下形成的卖方市场；为提高土地利用集约程度、土地利用效益，唯今之计利用规划解决这些问题是个有效渠道。容积率存在客观上的最合理值。在一般情况下，提高容积率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，确实会带来建筑环境的劣化，降低使用的舒适度。为做到经济效益、社会效益与环境效益相协调，城市规划中的容积率存在客观上的最合理值，我们应该尽量依据目前科技的发展和市民需求的变化来确定合理值。

容积率（Plot Ratio/Volume Fraction）：又称建筑面积毛密度，项目用地范围内地上总建筑面积与项目总用地面积的比值。 　　计算公式：容积率=地上总建筑面积÷规划用地面积

北京最近2个月的租价上涨了20%，房东加租的行动已经开始，原因就是地产调控后很多人改卖为租。虽然房源增加，但由于市场信息的不对称以及供需双方力量的差异，“自由市场”模型在这里仍然无效。

其实这个问题容易理解，开发商在中国也有上万家，他们从道理上应该是竞争关系，但我们却认为他本质上是垄断者联盟。至少在市道好的时候是这样，所以不从根本上改变供给方的结构，中国房地产无解。

实际上目前各大城市已经出让土地中有很大部分是没开发的，土地屯积的主要原因：1.土地价格上涨预期过大，参与屯地的都是“官倒”门，这些所有者并不具有开发地产的所需人财物，等的就是卖个高价地（不排除是地方政府的融资平台这个角色）

2.大型地产公司的开发储备

3.小型地产公司因为种种原因没能按期开发的土地

呵呵，瑞士兄能搜索到现在大城市市区有低于3.0容积率的案例不？（09年8月份以后出让的土地），现在连江苏一个苏北的小县级市开发项目的容积率都在2.0~2.6之间了，你还能想象在大城市有比较低的容积率的土地供应？

人越多的城市对土地利用率就越高，基本没有多少空间提高了，现在很多赠送面积的楼盘其实就是变相提高容积率（现在连这个的操作空间基本也被新的建筑面积规定给封死了）

房东是分散的，中介可是集中的。房东出租前都要先去中介问问。基准价格在那个时候就确定了。

我去年参加了8次土地出让，而且现在各地还有各种出让信息发来，容积率低的地块多的不得了。

你的设想和实际比较脱节，实际上增加供应市场建筑面积是各地不太愿意做的事情，就我所知各地实际运做中对建筑面积是控制最严格的。

企业屯地是因为见到依据目前的“两元化”土地政策，可以供应开发的国有土地是极端有限的，注意是极端有限。（如果对“两元化”土地政策不太理解，建议用百度查查）。

而且实际上大部分政府和公司无法屯地，因为可以开发的国有土地供应量非常少（当然不指那些土地资源大市，比如西北、内地），就我所知道本地储备中心才区区几千亩，去年供应市场开发量少的可怜，杯水车薪。就这样的供应量想认为是屯地导致高房价，简直是笑话。

税还没收，不可能对房租有影响。

我认为