主题：中国人还是应该买大房子的4（反对政委的跌60%预测 -- 泉畔人家

先引用古道老大的一段话

这里我篡改一下，房地产危机从来也永远不是因为房价高低造成的，也不会是财政金融政策造成的。房地产危机产生的根源一定是因为物质财富生产分配不合理或者因为物质财富生产能力的转移和由此导致的住房供应量过大或者过小和消费者收入大增或者减少造成的。

咱河里很多大牛都已经把日本90房产泡沫，香港，东南亚97房产泡沫和07美国次贷危机泡沫分析过很多次了。只是这里我从另一个角度来分析一下，所谓90日本地产泡沫等这些泡沫，并不是单纯的因为地产的炒作或者错误的经济政策就能造成地产泡沫。 同理，泡沫的破灭也不是单纯的价格回归，90,97和07年的3次地产泡沫破灭，实际上是反映了物质财富生产能力的3次转移过程。重温这3次泡沫的前因后果，也许能有助于我们分析今天的情况。

一、 日本地产泡沫分析

日本在70年代和80年代中前期，国力迅速增长。在那个时代，sony的 walk man, 松下的电器，丰田的汽车，包括日本动漫产业创造的圣斗士，七龙珠等，引领世界发展的前沿。无论是大规模集成电路还是汽车，还是新干线，日本在各方面都处于全盛时期。大的方面我不分析了，咋只分析小的方面。80年代前期，我很小的时候，米老鼠，蓝精灵，鼹鼠，变形金刚和太空堡垒等欧美动画片还是荧幕上的主流。那时候我们这些小屁孩，放学打闹的时候学的是“赐予我力量吧！我是希瑞”或者变形金刚一类的欧美动画片的台词。应该是到了80年代中期，随着圣斗士的热播，男孩子再打闹，那都是“天马流星拳”了。动画片也许是创意能力和设计能力的最好代表，这里先打住，后边再说。

80年代，日本产品比如彩电，汽车等等，在全球也是攻城略地的时代。伴随着日本在物质生产能力上的全面领先，日本产业工人在70,80年代的生活越来越好。富裕的日本人开始买下梵高的名画，买下洛克菲勒中心，当然也有更多的日本人买房子，日本房价从80年代开始起飞，到了1990年，到达泡沫的顶峰。之后开始泡沫破灭的过程，这里注意一点，日本地产业是1993年才真正开始崩溃过程的。1991年苏联解体，日本作为对付苏联桥头堡的作用消失，美国享有冷战红利。之前顾虑造成日本倒向苏联而不敢使用的明的或者暗的手段都可以动用了。而美国在日本驻扎有10万大军，cia之类的也有手腕让亲华的首相下台。日本毕竟是战败国，索尼，松下和丰田们尽管可以凭借自己的努力让日本的产品竞争力世界最强，让日本人变得非常富裕，日本旅游团走遍世界，但日本却没有保护自己财富的能力。而92南巡讲话以后，中国全方位融入西方世界经济体系。中国产业工人和日本产业工人之间的竞争开始加剧，物质财富生产能力向大陆和东南亚转移的过程不可阻挡。如果没有失去有竞争力的物质财富生产能力，日本93年地产泡沫破灭以后也许过几年也就慢慢恢复了。但生产能力的转移是致命的，能容纳最多创造物质财富就业人口的工业生产能力的转移，让日本人无法再像70年代和80年代一样通过大量高质量产品横扫世界市场。而戈尔提出信息高速公路战略以后，以intel, microsoft，cisco为代表的新经济旭日东升，日本的领先地位终结，这就注定日本工人的生活水平无法再大幅度提高了，日本的地产黄金时代也就一去不复返了。

二、 香港、东南亚地产泡沫危机

1997年7月1日，香港回归。再这之前，像周慧敏那样的大批香港上层人士大量移民离开。香港的财富本来就应该是在大量外流，而92之后，中国的姓资姓社问题不再是问题，整个中国开始全面开放，香港的窗口作用开始减弱。港商在90年代之前各地都是不得了的，但90年代中期以后，世界各国的资本都开始直接进入大陆，香港的中介作用也在减弱。这些趋势，不是一日之功，但确是实实在在的。而印尼当时在造飞机，泰国也一片浮华。东南亚那些人不像中国人精打细算，在民主的政体和讨好的宣传下，放纵的生活方式是主流，他们的生活水平，超过了他们的劳动能力。而94年中国人民币的一次性贬值，宣告了中国争抢世界物质生产能力的号角，吃苦耐劳的中国劳动力和他们之间的直接竞争已然开始，而他们自己确浑然不觉。索罗斯一类的只是表象，没有索罗斯，他们也一样会陷入危机，因为物质财富生产能力在向中国转移。

三、次贷危机

实际上美国次贷危机和日本90危机没什么本质差别，92年戈尔当上副总统以后，信息高速公路计划提出，信息产业大发展，ipod,pc取代日本的walk man成为世界消费的热点。而冷战红利更是一大笔财富。美国90年代确实是在发展，美国人民的生活水平也有一定的提高（至少it行业创造了大批薪水还不错的就业岗位）。但这一过程并没持续太久。1998年谷歌的创立和发展基本可以看作一个标志性的结尾，谷歌之后，美国貌似还没出现什么真的能给人们生活带来比较大改变的公司。而且作为对比，baidu, qq, 淘宝这些中国的it巨头，发展也不差。1998年的时候，你如果说如日中天的摩托罗拉会被华为收购，那大家会认为你脑子有问题。而现在，这个传言已经传了好久了。

2001的股票泡沫破裂以后，相继出现的是安然，世通等的现行。美国在真正推动世界前进的创造力方面10年近乎没有什么拿得出手的成绩。而小布什的2场战争，更是虚耗帝国的国力，大伤帝国软实力。自由灯塔对世界给地优秀人才的吸引力也在减退。这里电影或者动画片就是一叶知秋的好例子。90年代的繁荣期，狮子王，泰坦尼克一类的经典电影，玛利亚凯利，惠特尼休斯顿等的经典歌曲横扫世界，勇敢的心和天煞等大片里的经典镜头征服了所有人的眼睛，还有席琳迪翁的My heat will go on这首英文歌一度在中国的所有大街小巷传唱。而这10年， 让

我们记住的经典有什么那？我印象里最深刻的只有生死狙击里狙击手打死参议员的报复，鹰眼里那恐怖的隐形存在，虎胆龙威4里用黑客手段杀害美国人的失意政客野心家。阿凡达里，映射美军形象的人更是难以说是好人。这10年，美国人的创意也在枯竭，可以说没创造什么经典出来。

他们的物质财富生产能力也在向中国转移。当美国人在面对汶川地震中众志成城的中国人民只能冷嘲热讽，扯什么天谴论的时候，正说明美国人不但在丧失物质财富生产的能力和技术，也在变得狭隘和短视。丧失物质财富生产能力意味着工人会失去工作，创意缺失和短视意味着他们所谓的高端服务业也会变得平庸。当美国人开始流失物质财富的生产能力和技术，当他们不能在想出天才的创意而且变得愚蠢时，他们的房价的上涨就失去了基础。

好了，分析完了历史，回到现实中来。关于当前中国，悲观的人很多，乐观的人也很多。政委曾经很乐观，但政委写北京跌60%的文章里，透露出了一种悲观和甚至是对政府的愤怒。房价涨跌，我个人认为只是一个果，而不是因。90年代末的国企改制，让大批老工人生活大踏步倒退，但同时也让大批所谓的管理者生活水平大踏步前进。而2000年后的10年，wto等更是促进了中国的发展。血汗工厂也是生产力，无数的原本生活在封闭落后山村的人出来打工，他们学会了劳动技术，很多人会使用各种社会并掌握了技术。中国的年轻人现在基本都能使用电脑，都能识字。先掌握物质财富生产能力，再通过学习和实践掌握创意和设计能力。中国在世界的物质财富分配中的地位肯定会有所变化，变化多少不好说，但基本还是在提升的。他们中的优秀分子，经历了这些年的积累，他们开始有了买房，进入城市的真实需求了。

实际上就如2里我算过的，就算北京房价跌95%又能怎么样？北京四环以内的总面积就是200多平方公里，扣除各种公共建筑（政府，学校，医院，公园，工厂，道路，河流，写字楼等等），再多也超不过100平方公里，而以容积率为2算，也就是100*1000000*2 2亿平方的房子。扣除胡同，老旧房子一类，大家看得上的也许就1亿多平，就是100来万套，90%的房子如果住人了，住人的90%里应该涨到天也不卖，跌到地也不抛。能用来炒房什么的也就20万套顶天，300万一套，6000亿而已。而我们的M1,M2都是客观存在的，M1 22万亿多， M2 65万亿多，如果只有货币而没有对应的物质财富，必然是大通胀，而现在我们并没有大通胀，说明我们拥有足够的真实生产，交换的需求在使用这些货币。支撑这些货币的不是黄金，也不是外汇，而是在这片土地上几亿中国人劳动能力和水平，是他们所能创造出的物质财富产品。而房子不像豆腐，今天做了今天不卖就坏了，房子是可以存世几十年的东西，20万套房子就算分几年消化也没什么。

这里回到动画片，就我现在的观察，如今影响力最大的动画形象是喜羊羊和灰太狼。喜羊羊的贺岁电影现在已经在不声不响间实现了过亿票房，貌似很多大牌导演的垃圾贺岁片都做不到这个成绩。现在只是中国孩子们喜欢，将来也许就是世界各地的孩子在电视前等着看喜羊羊和灰太狼，世界各地的孩子，也许在打闹的时候，也会用喜羊羊或者灰太狼的台词。从侧面讲，就是中国的创意和设计产业正在爬坡，而且有成绩了。从我个人观点看，创意和设计产业出色的城市中心区的价格，是由这些创意和设计人员的水平决定，他们如果做到世界最优秀，他们所在城市的住宅价格也许就应该是世界最高。

回到正题，关于房子，为什么非要住在四环以内？是的，市中心方便，但既然你没有那个能力？你考虑过房山，密云了吗？还买不起，廊坊，涿州考虑过没有？50公里不过30mile， 美国白领们上班这个距离绝对不是远的。一个国产qq 3万就能买下， 300万的房子可以去想，3万的车不敢想吗？现在不方便，未必将来一直不方便，20年前，济南千佛山下是偏僻的荒郊野外，如今是房价最贵的地方。错过了2000-2005在中国大城市中心置业的黄金时间窗口，那么就不要一厢情愿的认为价格能回到2005以前。错过的就错过了，把握现在最重要，如果想靠自己力量置业，那么一要节省，衣服有Nike,也有Anta, 还有双星，看你自己怎么花钱省钱。二就是去寻找今天的20年前的千佛山，有些现在的县城，小镇也许很偏僻，但你可以分析它的位置和交通，估计将来的城市发展会不会向那个方向扩展。实际上中国总有便宜的东西，房子也一样，很多离市区不太远的镇上都有楼盘，价格和市区相差也很大，看你愿不愿意考虑。

中国的房子问题，绝对是应该能解决也能很好的解决的。房价只是个果而不是因，一味的限制和管制，结果往往适得其反。鲧治水9年，把天上的息灢都偷来了，但妄图阻止河流入海的努力注定失败。而大禹则是用10年凿开龙门山，让九川归海。房子问题也一样，中心区的高价问题，只有你能在郊区让人们住上宽大，舒适，自然环境更好，各种配套完善的便宜的大房子，那中心区的很多问题就自然好解决。妄图压制人的正常需求，人为搞个90/70，我个人认为这是鲧治水的路子，注定会是失败的9年。（2004上海中心区上涨中央开始喊话作为开始的话，到2012,13也可以认为是9年）。

至于如何能让中国人在在区住上宽大，舒适，自然环境更好，各种配套完善的便宜的大房子，咱们下会再说。

声明：这是个案，并不代表全部。

有俩夫妻，小孩已工作不在本城。两人一商量把房子卖了，就去按

最高标准买社保。退休后，本来是按工人标准领养老的，但现在他们

每月可以领到4000多的养老金，在这个工资还在1000上下徘徊的城市

里，他们的日子过得很好。租的房子是两房一厅，在市中心，家具家

电齐全，租金600一个月。老头子还说，漏水啦家电坏了业主很快就修

好了，我一点也不用费钱！

另：本城房价已超越3000/平，经适房也要2000出头。

虽说看着觉得有些不对劲，但花一下

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baidu, qq, 淘宝这三个是山寨google,ICQ，ebay。这其中只有QQ做的超出本家。抄别人的总比首创要容易的多。

是因为经济发展停滞，人民生活水平不再提高导致房价脱离现实必须崩溃还是因为房价的崩溃导致经济发展的停滞，人民生活水平不在提高。

从90日本，97香港，07美国来看，每一次崩溃前，实际上都有比较明显的信号。就美国来说，安然和安达信事件就是预告片。香港在90年代除了地产商，已经基本没有拿得出手的产业和企业了，而日本在80年代中期在大规模集成电路，电信网络，大型机和pc机等几个方面都出现了失误。虽然日本产业仍然有前进的惯性，但intel, microsoft代表的新路线在那个时候已经蓄势待发了。毕竟intel 发布 80286 是1982年， ms dos 推出比较成熟的ms dos 3.0 是1985年，尽管那个时候日本貌似还是如日中天，但很多人已经看出在大藏省那些傲慢的官僚协调下的日本财阀们，已经在占领世界信息产业大发展的道路上大大落后了。而日本搞独立计算机体系，搞封闭电信网络等等，更是决定了在信息行业起飞的时候日本不会再是领头雁了。巧合的是，1990微软推出windows 3.0, 日本的地产泡沫也在这个时候开始破灭。

qq超出了icq, 实际上icq是以色列人搞的，从技术上来讲，个人搞个这种即时聊天工具也不太难，但谁能成气候就难说了。

ebay现在的市值貌似已经低于腾讯了，阿里巴巴和淘宝是一家，至少在国内，ebay和淘宝已经是不一个档次了。淘宝再发展几年，超越ebay也许并不难。

美国人喜欢的东西我们中国人未必就喜欢，Blackbarry在美国成功又如何，中国人喜欢的就是不多。中国人就是喜欢有电话打电话说问题，而不是电子邮件。

这对夫妻等有病有灾的时候，肯定是要投奔他们的子女去。每个人都有选择自己生活方式的权利，他们觉得租房住好就卖掉房子租房住。觉得买房住好就买房住，这才是自由的生活。

而且按最高标准买社保，享受比普通工人工资还高的待遇这也是这10来年社会变革中产物。他们是沾了那些下岗工人的光，交够15年就可以领全额社保。从长远看，交15年的和交30年的没有差别本来就不合理，40多岁的人交10来年钱然后55就开始领退休金可谓划算的很的买卖，如果所有人都这么干，政府必然调整政策。

我也可以做个假设，未来5，6年，你所在的小城的工资标准可能就会从1000上升到2000甚至更高，市中心家具家电齐全的房子的租金可能会上涨2到4倍，而退休金的涨幅则不可能比现在工作的人的涨幅高，等他现在租的房子房租从600变成2000，物价也大幅度上涨后，而他们的养老金只能涨到5000时，他们就会感觉到压力了。

至于你说工资1000上下，那么你们当地农村总有出来当建筑工的吧，在现在一个力工，大工，小工日工资往往都2，3百来计算的时代

出来干几年苦力活，攒上20万就可以去城里全款买套房子了，我不相信你们那总不至于没有人出来打工吧。

很有启发意义，不过现在这种思想还不是主流啊。不过话又说回来，这些想法要是都成为主流了，也同时意味着抄底的机会也没了。

百度和QQ不好说，但淘宝搞赢ebay是有比较大希望的。再过个十年左右，等70后、80后和90后这几代善于接受网络等新事物的群体成为整个社会的消费中坚，伴随着中国GDP的增长，国内的网络购物市场很可能将称雄世界。ebay现在靠什么做大和保持其在世界电子商务领域的地位的？是美国市场吧。十几年的后的中国市场超越美国不是妄想，同样的中国电子商务领域老大（阿里巴巴）淘宝超越ebay也不是一个妄想。

这一点我上贴并没有否定。

我主要说的是创新，特别是概念的创新。不能总抄别人的吧。美国对中国的赚钱和控制都很大一块儿是高新技术。

卖掉房子是无奈的选择，如果吊着个房子，做个贫民，那倒不如不

要房子。在下十分佩服这两夫妻，他们手中有钱心不慌，有病有灾时

可以有流动资金，无需卖楼借债。只要在平时生活保持节约，相信他

们过的很开心，最近他们还去旅游来着。

至于这个

本地出台个更离谱的

很多人交3、5万之后每月就可领到养老金了，很多以前拉板车的，挖

泥的，无固定职业的，纷纷去挤劳动局。

升工资，是好事。房子涨租金这个不会有2到4倍，从2001年家里就有

房子出租，租金350/月，到今日是500/月。为何？因为房子到处有，

租户来得断断续续，租几个月又空几个月，遇到个本地兼长租的肯定

要便宜给他。物价，小城市不明显，大城市的到应该担心啊。

这个严重同意，炒高楼价，本地人全套死，就等外地人和乡下人来接

盘。

人刚工作一个人，住个30，40的公寓，小两口结婚住60-90的小两居，有孩子了需要父母过来一起照顾换100-120左右的小三居，事业有成，四十来岁了，孩子上中学大学的时候住140-160的大四居，孩子出去工作开始独立了，人也老了，大房子就浪费了，再换成60-90的小两居。

我觉得这对有一定能力的人来说不是遥不可及的住房路线，人10-20年随着家庭情况的变化换一次房子也很正常。现在人为限制人换房子，炒房未必能真打击到，许多工作调动，家庭变动想换房子的人都先被打击了。90/70政策我个人也相当不感冒，公务员没几个住90以下，让老百姓的70去住90以下，这个没道理。

另外，虽然你那是小城市，你关注过这半年你那的蔬菜价格趋势没有，比如土豆，蒜苔一类的。当年大蒜涨到5块一斤，cctv天天在那喊疯狂，结果这半年很多时候蒜苔就下不来5块，土豆都多次冲击过4块一斤的高位，貌似cctv也不喊了。种蔬菜是需要大量劳动力的行业，蔬菜价格居高不下，是劳动力开始不足的前兆。一旦芸豆，蒜苔，土豆，山药一类的蔬菜在4,5块钱的高位长期站稳，大白菜也能一直稳定在1块以上，那么物价大幅度上涨应该就避免不了。

如果你同意人与人之间是平等的，那么就无所谓什么本地人，外地人，城里人和乡下人。有本事肯吃苦，能挣钱的人，就能在市中心买房子，不能吃苦不能挣钱的人，就只能被挤到郊区。实际上现在很多城市年轻人就是这样，在和大批外来年轻人的竞争中他们不占优势，城市中心的优质房源他们买不起，但外来打工的优秀分子甚至轮大锤肯吃苦的农民工中的优秀分子们确可以买的起，你觉得这是公平还是不公平？是合理还是不合理那？

而是看着那个产品市场预期好, 就投入大量资源开搞,搞不过人家就收购, 人家不卖就在操作系统上设置障碍....

该回帖不是要抬杠, 是想说明: 占据高端产业链是我们的最终目的,创新却并不是达到该目的唯一手段; 国家间的竞争是没有公平可言的, 我们完全可以依托中国的庞大市场, 使用非市场的手段, 把西方的好点子吸收过来, 而不必管是谁的创新.