主题：【整理】地方政府在房地产困境中的角色 -- wqnsihs

97、98年北京上海的房价就是6000了，怎么可能到2001年静安区的房子才4000

是高地价（背后是政府利益驱动），还是炒家投机？

不搞清楚这个问题，政策只会南辕北辙。如果是前者的话，很遗憾，加税只会让房价更高。

而至今为止的种种现象，让我很难不认为前者才是高房价的罪魁祸首。

以前卖地，不论是工业、还是民用、商业，基本还是符合价值规律、还有民生的：

工业用地是把生地平整、搞三通一平、再出卖。有风险的正常生意来的。

房地产是搞新区、或是旧区升级改造、平房换楼房。老百姓改善居住，也是欢迎的。

我个人认为这是好事。

但现在的情况，是造假：联合央企、或者自己的房企，比如北京大龙，抬高房价。

而且中间的过程是暗箱操作，比如给央企承诺条件、或者补偿，自己的企业就根本是一锅烂肉。

如果再从发展地方经济来看，地方卖地也是不得不的措施：

税收中央分流、地方基本都是日常开支，国有资产不能出卖，还不允许地方发债。地方发展总需要资金的，总得有来源吧。

从地方发债本身来说，是好事：

１。解决了资金来源。

２。资产阳光化评估。

３。市场化融资。

事实上，现在地方已经有隐形的发债了，就是地方城建、城投平台的负债建设。而且从去年的小规模地方城投平台发债可以看到：债的评估是分等级的，而银行放贷、市场买债、基本是基于风险评估的：在债的规模、还有利息上。

再从债的成本上看，大概在４％－７％之间。地方的ＢＯＴ项目，现在承诺的回报都是１０％以上吧，以前好好像更高、１５％以上。对地方来说也是相对合理的。

所以从以上方面看，发债是商业化的好事。

当然，地方烂发债，也是问题。但是是把事情阳光化好呢？还是暗箱化好呢？因为可能引起问题就因噎废食、还是合理引导、制度化、市场化管理好呢？

如果与王安石合二为一，简直就是宋朝版张居正。可惜宋朝的政治制度也是精英淘汰，想出淤泥而不染，只有死路一条。蔡京是聪明人，只能选择同流合污，趋利避害。

差额，在卖地问题上中央与地方并无矛盾（否则就不可能姑息或放纵）这点必须清楚。现在的问题是地方政府利用地方融资平台的操作手段把银行给捆进去了，导致整个金融体系的风险被放大，并且全部被传染，这是会影响政权稳定的，所以要控制。但是控制的不是卖地，而是金融风险。所以只要这次三大战役打下来，金融风险控制在可接受范围内，就不会过度干预地方卖地（实际也干预不了，因为地方预算窟窿有近30%，不卖地就得中央财政转移支付。皇帝不差饥饿兵）。房产税和发行地方债券只是一方面，重点是要想法消化已经形成的8万亿债务。这点我想今年应该可以看到实际政策（原则可能还是杀富或中产救急）。

还没到过不下去的时候，也没到山穷水尽的地步。最近我到地方跑了一下，情况还是相当不错的，国家仍然在创造价值，发展的动力澎湃。

是直接布置的，并不能披露（例如以前著名的610）；第二就算通过也无济于事，只要加大机动财力这块预算就可以，这是个预算黑洞。如果预算完全透明了，tg就无法执政了。这是书生之见或野心家博眼球的行为。

基础计算非常复杂，如果找不到简便易行的操作流程，就基本不可行。例如房产定价问题（是市场价，重置价还是评估价，如何保证评估的公正和唯一性，市场价的筛选）；面积计算问题（可能会导致大量房地产面积不足的纠纷，地方政府未必敢捅这个马蜂窝）；收取渠道如何建立，莫非派人每月上门收取？空置房怎么收？这个收税成本将是世界奇观等等。我不看好，主要是操作流程太复杂，管理成本惊人，可能上海光为收这点房产税就得在税务局增加几万人，得不偿失。

并不大，因为基层动力澎湃，且储备丰富。就我观察的地方来看，国民财富打的埋伏巨大，隐形经济，偷税漏税和统计技巧等等原因隐藏的财富可能达到每年gdp的20%--30%。所以承受余地还很大。

只是一部分自以为自己是中产阶级的人会吃点苦。目前的口号是：千斤重担大家挑（主要是自以为中产阶级挑），人人头上有指标（主要是在银行有存款的人来分担）。

努力奋斗比较有价值。像我这把年纪都还在荒山野岭跋山涉水，就是因为对这个国家的未来有信心。

所以我基本不相信这些胡说。