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主题:【整理】地方政府在房地产困境中的角色 -- wqnsihs

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家园 【原创】小产权房+物业税+地方债

我这两天有个想法。

房地产的现状,其实政府还算是得益的,毕竟土地卖了那么多钱。最好的状况是维持这个价格,慢慢涨,用十年的时间通过城镇化和高铁把泡沫一点点充实。

但是局面越来越有失控的危险,如同07年的股市,暴涨暴跌恐怕很难避免。

也许政府真的开始动脑筋要做二次房改了。那么会怎么做呢?我瞎猜一下。

组合拳:小产权房+物业税+地方债。

首先,政府一直在准备物业税。但物业税有很大的问题:它和现有的土地批租是矛盾的。既然征收了70年的土地出让金,就没有理由再重复征收物业税。

最好的办法是,对小产权房试点征收物业税。即现存的小产权房首先向政府补交一笔补偿金,然后每年再上缴物业税,满若干年(5年?)后即可拥有正式的身份,允许进入市场。

这样的好处是:

1,给房改做试点,毕竟小产权房数量相对较小,且一直不流通,又有一定年限的延时,试点对市场总体冲击较小。

2,增加了市场的房产供应,抑制房价。

3,政府增收,将原来未能收到土地出让金重新纳入口袋中。

接下来,如果进展顺利,则允许地方政府以未来的物业税作为现金流向市场发债。

再接下来,逐步将试点扩大到普通商品房,并取消土地批租制度,用物业税抵押发的地方债逐步代替原有的土地出让金“第二财政”。

这个方案的可操作性在于多方得益:

1,由于增加了小产权房等的供应,并取消土地批租,房价上涨的动力大大减少。百姓得益。

2,取消了土地价格,地产商的利润率反而会大幅提高。

3,政府拿未来的税收担保发债,仍然有足够的收入保障地方发展。

缺点:

1,如推进过快,会有房价暴跌的风险。故即使取消土地批租,政府仍须对土地的供应加以控制,对小产权房的资质加以认定。

2,推进过程中,会出现两种土地制度并存的现象,即“土地双轨制”。历史上,当年轰轰烈烈的价格双轨制,以及中国股市多年的股权分置都曾经给中国经济中带来巨大困扰。

关键词(Tags): #乱谈经济
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