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主题:【原创】开发商的具体工作都有什么 -- 超级拖拉机

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家园 【原创】开发商的具体工作都有什么

在河里跟人讨论KFS,侃了几天才发现很多人对KFS的工作有误解,认为KFS不干活白拿钱,本贴主要科普开发商创造的价值。此处KFS仅指代普通的那一批,xxx的秘书的小姨之流不在此处讨论之列。

1。盖房子都有个基本流程,找地买地-设计-施工-销售,整套过程比路边小贩复杂多了,所以至少应该先有个辛苦钱打底,多少您看着算。

2。税费的缴纳。买地要地款,土地出让金,城市建设费等等基本费用,这还不算一般企业运作的什么营业税之类;

3。土地各级政策的办理。东西并不复杂:先取得土地使用等证,然后拿着方案去规划批复,经过什么园林消防人防卫生等部门联合开会讨论同意,再拿着施工图纸去找规划部门正式报规划,批准后去建委报建规证,这其中还需要找人防消防园林等部门正式审核,重要项目(比如正对市委门口)之前还得市长办公室亲自批复意见,如此等等。流程并不复杂,就怕吃拿卡要。KFS一般设立个前期部/项目发展部,一部分职能就是防止在报批上拖延,耽误时间。

4。协调设计单位。买地之前要有咨询,告诉你这块地该怎么开发;拿到地之后有方案设计和施工图设计,以便把楼盖起来;同时还要有电、水等大市政设计,好让现场至少先有水有电好开工;再有小市政设计,让各个楼之间的水电能连接起来;规模大一点还有变电所开闭站换热站设计,每户还有煤气入户问题。这种连设计带设备都只能用行业垄断单位的,否则人家给你准备足小鞋穿。盖房子之前还有地质勘探,盖房子中施工队实际也是要出图的,这叫二次设计。有些高档一点的还有室内设计。

5。指导设计单位。不能指望乙方为甲方考虑事情,设计院的任务是按照甲方要求出一套可实施的图纸,图纸审查部门的作用是保证这套图纸合乎国家技术安全标准(或者叫规范),至于是否设计是否合理,成本是否太高,除了KFS自己之外没人关心。比如如果您家大门仅仅是一张正品清明上河图糊出来的,这也可能是完全符合规范的。

6。招标采购。盖一栋楼需要多少钱,这个不是靠经验拍脑子想出来的,是要严格算出来的。通常的地产公司都是自己算,大致有个印象,在依据这个跟施工投标单位谈判,要不总不能花一头猪钱只买了二两腰子回来。招标采购也是个大工作量的活,还需要一双火眼金睛防止围标串标。

7。工程管理。工地有三大主要问题,工程进度、质量、安全。虽然有监理,基本上都是摆设。施工队的素质没法恭维,minami通二建的施工队真的拿黄泥当做砂浆往墙上抹。质量安全方面出了事大家肯定都怪KFS,因为KFS是建设单位。但是农民工真的出了问题应当是KFS负责么?应该是他们的工头(也就是施工单位)吧?可事实是所有这种问题都把矛头指向KFS。

8。财务管理。现在的行情是没钱就搞不来房地产。人家用了那么一大笔资金扔在项目里,要是不考虑财务成本的话还真不如让KFS都蹲守银行好了。

9。营销。据说地产销售应该分市场预读、产品定位、宣传、来访跟踪与分析、销售、回访等等步骤。长春40w的住宅每套的销售成本大致在15k左右。

10。总结与研发。国内做得比较好的应该算是万科的研发体系,龙湖的也不错。户型做得好,居住质量就提高了。这个附加值有多少,还是市场来说话吧。

家园 说白了就是系统集成嘛!
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