主题：从家庭结构看今日房价飞涨和日后房产的惨淡(转载) -- 东东山
家园 从家庭结构看今日房价飞涨和日后房产的惨淡(转载) 从家庭结构看今日房价飞涨和日后房产的惨淡
中国的房价，特别是大城市房价飞涨的因素，大家经过较多分析，如投机者的炒作，官商联手的推动，价格垄断的作用，城市化的助力，以及失衡社会导致的资源集中等。但除此之外，还有一个重要的因素不能忽视，这就是家庭结构。
在分析中国大城市房价时，一个值得注意的现象，就是影响房价的相关因素，如房价收入比、租金收入比等常用指标往往都失去了意义。
以房价收入比为例。所谓房价收入比，是指世界银行公认的一个比较理想的收入和房价之间的比例关系。通常认为，这个比例的理想状态是4至6倍。与国际上的一般水平相比，我国的房价收入比明显偏高。更重要的是，近些年来，我国大中城市的房价扶摇直上，但居民收入的增长却极为有限。但令人不解的是，高房价和低收入的强烈反差，却并没有房地产市场的冷清，相反，在房地产市场中，居民的购买力却表现得非常旺盛，而事实上，购房者中一个重要组成部分显然是一般的工薪阶层。
问题何在？中国人超出预测的旺盛购房能力来自哪里？我认为除了人们谈论较多的那些因素之外，有两个因素是最值得注意的：一是在一个失衡的社会里，社会中各个角落的资源都会以极快的速度向有限的大城市中积聚，从而推升房价的上涨；另一个因素则是由于几十年中计划生育政策的实施，特别是城市中形成的独生子女家庭结构。事实上，这个因素对房地产市场产生的影响，会比个人收入每月增加几百元要大得多。
有调查显示，25至28岁的年轻人是北京购房的中坚力量。有专家指出，在欧美一些国家，年轻人一般毕业大概十年以后才买房子，购房主力是35岁以上的人。而我国买房的不但大多是25岁到30岁的年轻人，而且是一毕业就买房，买房就要买大房子。对于20至30岁的购房群体，我们至少可以认定两点：第一，他们主要是为结婚安家而购房；第二，就其中大部分人来说，即使考虑到按揭的因素，也并不具有这样的购房能力。
他们的购房能力来自哪里？一篇相关报道这样描述购房现场：买房的人越来越年轻，很多年轻人身后都跟着双方的父母。这样的情景象征性地揭示出我国目前房地产购买力的来源：前面的一对小两口，加上后面的双方的4个父母。于是，在许多地方，实际上形成了这样一种标准购房模式：首付由一方或双方的父母来出，小两口承担按揭。有的小两口实际上连按揭也无法承担，必须靠一方或双方的父母亲帮助支付按揭款。这样，就有了我国社会中一种独特的购房模式：3个家庭，或6个劳动力在共同购买或供养1套房子。可以说，正是这个因素，使得收入房价比彻底失去了意义。在这种情况下，如果一定要勉强使用收入房价比这样的指标，也需要在家庭收入后面乘以2或3。
而这种3个家庭支撑1套房子的模式，只有在独生子女家庭结构中才会成为可能。在分析中国人购房行为特征时，有人喜欢强调文化观念的作用，如新婚一定要住新房，盲目追求一步到位，有了钱就要置房置地等。其实，在现实生活中，特别是在购房这种动辄百八十万的消费行为中，观念所能起到的作用相当有限。关键的问题是家庭结构。从这个意义上可以说，独生子女家庭结构，是支撑中国房市的重要因素。
但是随着独生子女父母的去世和今后年轻人越来越少的趋势，将来的房地产将会陷入惨淡的局面，一方面独生子女父母去世要空出房子，一个小夫妻继承双方父母的两套房子，使得房子的空余突然增加。另一方面一代比一代少的年轻人，对房产需求越来越少。房子的供给，和需求突然出现不平衡，即便是不建房子，以空余房源吸收数量日少的年轻人也是足够的，这样看来房地产市场怎么可以正常。
同时，还必须要看到事情的另一面。今天承受高房价的独生子女也并非一身轻松，今后对双方父母的责任同样要要压在他们沉重的肩膀上。
当3个家庭来共同支撑1套住房的时候，高企的房价事实上也就抽干了3个家庭的积蓄或未来的储蓄能力。这对于父母一辈的两个家庭来说，含义尤为严重。父母一辈的人，生活在低工资低收入的年代，其中的大部分人积蓄非常有限。从许多有关的报道可以看出，许多父母在为孩子购房时，就已经倾尽了一生的积蓄，由此构成的问题将是长远的。
必须意识到，我国是一个正在迅速老龄化的社会。独生子女与人口老龄化是互相联系的两个方面。我国的老龄化主要是1950年代的生育高峰与70、80年代的计划生育急刹车相结合在一起的产物。在未来的一段时间里，我国无论是老年人口的绝对数，还是老年人口在总人口中的比例，仍然会迅速增长。
与世界上发达国家相比，我们老龄化特征之一是未富先老。世界上65岁以上老人占7%的国家和地区，人均国民生产总值均在5000美元以上。而上个世纪末我国进入老龄社会时，人均国民收入仅为800美元左右。这一差异将在养老社会保障上突出表现出来。美国是1935年建立社会保障体系，当时还没有进入老年社会。而当我国进入老龄社会的时候，社会保障特别是养老保障则处于高度不健全的状态。即使是在不久的将来就会相当普遍的“四二一家庭”中，自我养老或家庭养老，仍会是养老的主要模式。在这样的情况下，以现在的购房模式吸干老年自筹的养老金，将会产生严重的后果。当然，对于将来有能力自己解决住房问题的年轻人来说，现在父母在住房上的投入也可以视之为将养老金用于投资。但这既要取决于年轻一代的经济状况，也取决于老龄化社会中的房地产市场。
我们平时说，今日的繁荣耗尽了将来的潜力，从资金上是如此，从家庭结构上何尝不是如此。
附：
教育部公告：全国小学生3年锐减1300万
http://education.163.com/06/0705/09/2L8OHV7400291MUF.html
家园 人民日报专家视点：人口结构的变化给房市可能出现真正拐点 2006年08月21日人民网-人民日报海外版
http://bj.house.sina.com.cn/news/2006-08-21/1010143841.html
作者：尹中立(尹中立博客|尹中立新闻) 中国社会科学院金融研究所金融市场研究室副主任
很多北京的朋友都认为，2008年之后北京的房价会下跌，原因是奥运会举办之后，北京的房地产缺乏炒作的题材了。笔者不想就此话题展开讨论，奥运会充其量只是影响当前北京房价因素之一，甚至不是主要因素，更不可能是影响整个中国房价的主要因素。我在此 要讨论的是人口结构变化对房价的影响，从人口结构的变化看，2008年之后的房价可能会下跌。
触动我将人口结构与房地产价格联系起来的动因是最近一次回乡探亲之行。
我每次回安徽老家时，都要去看望一下初中的老师，这所中学离我的老家只有1公里的路程，是本乡所属的初级中学，所有的学生都来自本乡。记得上世纪80年代初，当我上初中的时候，有三个年级，每个年级有两个班，共约500人。由于条件的限制，教室小而简陋，每个班七八十名学生挤在一起，每当课间休息，教室里总是尘土飞扬。可见当时学校的人气之旺。
但这次返回母校时，眼前的景象让我深感震惊。往日的喧嚣被一片凄凉所替代，当年有500名学生的学校如今只剩下100多名学生。据老师介绍，现在的学生越来越少，两年前，乡政府已经决定把临近的几所初中合在一起，剩下的这100多名学生是最后一届毕业班了，等这届学生毕业之后，该学校就停止招生，我的母校将彻底关门了。往日的铃声将永远成为回忆。
母校的兴衰促使我思考中国的人口结构的变化：和20年前相比，中国中学生占人口的比例在迅速下降，这和人口的计划生育政策是直接相关的。从统计数据看，我国的生育高峰在1965年前后，1962年的出生率是3.71%，1965年的出生率是3.78%，1970年的出生率是3.34%，一直到1978年之前出生率都在3%以上，但1978年的出生率下降到了2%以下。上世纪60、70年代人口高峰期出生的人在80年代正好处于上中学的年龄，因此，才有我上中学时拥挤的场面。由于计划生育政策的实施，上世纪60、70年代出生人口的下一代比他们的父辈少了一半多。这就是我的母校出现“门前冷落”的最根本原因。
很显然，人口结构的变化导致了学校生源的变化。同样如此，人口结构的变化也会对房地产市场产生深刻的影响。
从一般规律来看，25—35岁是结婚的高峰，也是第一次购房的最高峰。上世纪60、70年代人口高峰期出生的人口，在2000年左右正好是处于买房、结婚的高峰，如同我们当年上学的情形一样，这辈人不管干什么都会形成一股强大的冲击波，买房当然也是如此。这是导致2000年以来我国房地产市场持续升温的最根本原因。
但2008年之后，当1978年出生的人口年龄超过30岁以上时，我国的人口高峰期出生的人口将结束他们买房、结婚的高峰期了。2008年前后的人口结构变化将非常明显，2008年之后的结婚人口比2008年之前下降30%多，而且是突然的下降。这样的人口变化对房地产市场的影响可能是巨大的，因为影响房价的最重要原因是边际需求因素，当边际需求减少时，价格肯定会下跌。从这个角度看，2008年将是中国房地产市场的真正拐点，当前的房地产喧嚣可能很快将会结束，如同曾经十分热闹的我的母校一样。
当然，以上是单纯从人口结构变化的角度分析的，是假设其他因素不变的。其实，影响房地产的因素是很多的，如城市化进程、经济发展速度等。笔者认为，在众多的影响因素中，最重要的可控因素就是城市化进程，为了弥补人口结构对房地产市场的不利冲击，我们可以通过加速城市化的方法来缓冲，这需要宏观决策者的未雨绸缪，也需要企业家的高瞻远瞩。
教育部2006年公告：全国小学生3年锐减1300万
http://education.163.com/06/0705/09/2L8OHV7400291MUF.html
家园 搞笑，人口多了房价岂不更贵， 家园 这些情况说明了控制人口的成果是有效的。 如果一开始不进行计划生育，我们现在人口会更多，而人均收入会更加低，“未富先老”将更加严重，同时，我们将面临更加大的社会养老的压力，因为需要供养的老人会更加多。只有继续控制人口，才是解决养老问题根本办法。
理解这一问题，关键在于：“在人口过剩的情况下，人多并不比人少好。”这正是我们最初要实施计划生育的主要原因，就是因为人口过多会对社会造成巨大负担，多余的人口无法创造效益，无益于社会发展。这一情况，现在仍是如此。
至于据说的房地产的问题，正如学生锐减的情况一样，只是人口控制的正常现象。这一现象可以减轻未来城市化进程带来的压力，充分说明人口减少对于环境及社会发展的压力的减少。
家园 你的论点有点自相矛盾了 “我国社会中一种独特的购房模式：3个家庭，或6个劳动力在共同购买或供养1套房子。"
然后你又说：“但是随着独生子女父母的去世和今后年轻人越来越少的趋势，将来的房地产将会陷入惨淡的局面，一方面独生子女父母去世要空出房子，一个小夫妻继承双方父母的两套房子，使得房子的空余突然增加。”
3个家庭不是只撑了一套房子吗？哪来的两边父母的两套？我知道的情况是，好多父母拿出首期根本就是打算日后搬去跟子女一起住方便照顾，哪来的那么多有钱父母自己一套，还拿出钱来给子女买一套？现在退休的这批工资不高，下岗又早，能有钱给孩子买房已经很不错了。
中国的资源一定是拼命地向上海、北京这几个城市倾斜，这几个城市的房价怎么高都不算高，全中国最有钱的都去那里置业，能不高吗？其他的地方房价根本就没什么支持，两千块一平米都嫌贵。日后中国发展会越来越贫富悬殊，上海北京可以成为另一个香港，其他地方就自生自灭了。
家园 的确大量存在 他所说的六个人买一套房子的情况的确大量存在，而父母大都是住在原有体制下分的房子或者是后来改换名目的集资房，在城市非常普遍，不过由于城市居民并非中国人口的主体，而目前中小城市的房价并非都是大城市那么离谱，所以他所预计的矛盾可能不会那么突出。以我所在城市为例，江西的一个地级市，一般的房子房价在一千左右一平米，稍微好点的地方也不过一千三到一千五，加上地方上人员各自搞点优惠什么的，一些人的实际支出可能还花不到这个数，但是装修就个人不一样了。
他所设想的情况忽视了一点，那就是未来还会有大量农村人口涌入城市，这部分人会撑起未来的房价，即便房价跌，也是有幅度的，不可能会跳水一般。照现在的年龄结构来看，将来的确会出现一个家庭三套房子的状况，不过在人口比例中并非大多数，原本城市人口就不是中国人口大多数，而这个问题出现的前提是城市人口之间独生子女结婚，这个比例就更低了，不过结合中国庞大的人口基数，这个人口的绝对数还是很可观的，比某些小国家的总人口会多。
以后中国最可能还是三个城市带，这个里面的房价没有什么下跌空间，但是其他地区，就目前的房价而言，估计还会涨，这轮加薪后会出现什么状况还很难预料，中国经济，看不懂的地方，太多太多。
家园 买个房子还是只有70年使用权的 东东山的这个看法我觉得是目前房价虚高的一个根源。很多的年青人都是这种情况。
农村来的孩子上大学已经很困难了，买房子更加不可能，于是一直租房子住。国内大中城市的房子，即使是租，便宜的也要一平米10元/月。
家园 好文 可是，怎么改变买房结婚这个观念呢？尤其现在很多女方干脆直接亮牌“无房免谈”。
家园 这个，中国的房子有多少能继承的啊…… 俺说的不是法律规定，而是多数房子20年之后就惨不忍睹了……
家园 我爷爷的房子质量肯定更差,但坚持了七十年来年 那房子原来不是他造的,是他二三十年代左右租的(我爷爷当年还想着总是要回乡的,所以把攒的钱,放在乡下买地造房子了
),在租的时候，那房子就有年头了。但也一直坚持到了九十年代初才被拆迁，而且可以肯定的说，还不算是危房呢。