主题：【原创】总的说说最近发生的几件事 -- 本嘉明

自住的刚需，涨与跌都是数字，涨了十倍也不会脱手，跌了十倍更不会脱手。

对于投资的来说，更好理解，尤其是那种一买买一幢的主力买家，涨与跌更是数字，人凭借租金就可以维持现金流。

房价崩盘中国经济完不了，杠杆高的投机者破产而已

陈王在上海滩十几套房子全款的占多少？

最近的救市举措，有个评价挺公允——“降首付就是把上吊的绳子向下放放，让个子矮的人也够得着”

光看供求关系，现有海量新房，哪怕在建的全烂尾，多数地区人口加倍住的满吗？

转个投资建议——

叶泊枫​

2023 年度新知答主

各地刺激楼市招数频出，无理由退定、先住后买、首付低至 7.5％ 等，将如何影响楼市？是买房好时机吗？

伏猫罗汉 等 1083 人赞同了该回答

坦白说，影响不了一点！

知道现在的刺激政策问题在哪吗？

就在于他总是刺激你去加杠杆，而且是在收入预期黯淡的时候加杠杆。

低首付、分期首付、先息后本、无理由退订……哪一条不是在请君入~哦不~请你加杠杆？

问题是，你现在还加得动杠杆么？

居民负债率到顶，就是房价到顶，这个逻辑我已经说烂了，再说下去，我自己都觉得没意思。

不要说什么房价是由富人决定的，如果真是由富人决定，那干嘛要低首付呢？

富人缺这个首付？

有这种思维的人，压根就没搞明白房地产的经济支柱功能，是怎么发挥作用的。

它是用来搞债务扩张的，

扩张的便是工薪阶层的负债。

工薪阶层扩张负债，获得购买力，把资产价格买高，

企业和地方便可获得授信，接着去扩张负债，去搞工程，搞三七分……

这一切，都体现为银行的资产负债表扩张，简称扩表。

扩表的源头活水，是居民负债，是工薪杠杆。

没有这个活水，后面那些趴在链条上吸血的各类机构，都会变成臭水沟、烂泥塘。

意思就是说，只要打工人不举债，购买力萎缩，那些习惯了借钱搞业务的土豪们，都会塌方。

现在的问题，恰恰就是打工人不举了呀，萎得不成样子，举不了一点。

举 or 不举，有两个原因。

一是没这个意愿了。

毕竟只要不蠢，都能看出房地产是个庞氏摊子。

郭锦程有段话是这么说的：

凭啥咱一个个的，有学历有能力还有文化，要给那些没文化没学历还没能力的老登接盘？

凭啥咱996、吃糠咽菜、一身毛病、内耗严重，背30年负债，去给他们的资产抬轿，让他们躺着收租，赚尽差价，岁月静好？

这事就™不正常！

觉得这事正常的人，也™不正常！

这话有没有道理暂不去说，至少代表了一部分年轻人的思想状态。

我觉得国家如果想靠年轻人负债，来托举房地产，至少要做一些配套的改革，让大家感觉到更公平，而不是一味鼓励加杠杆，鼓励借债。

借了又不是不用还。

要还，但他有这个还债能力么？这便是打工人举不了债的第二个原因。

更高的债务，必须要更高的还债能力去支撑。

还债能力从哪来？

三个方面：

1）打工人收入上涨；

2）资产价格上涨；

3）真实利率为负，债务压力逐年降低。

想要回到债务扩张周期，这三股经济力量是必要前提。且他们互为因果，互相强化，是一个积极循环。注意，真实利率=名义利率-通胀率。

这里的通胀率，要综合计算资产通胀和消费通胀，只看cpi，你屁都算不出来。

你问怎么算综合通胀？

简单，算工资通胀就行了。

因为只有居民工资通胀，才有钱和心思，去购买资产，并消费。

现在工资通胀是负的，所以名义利率即便降到0，真实利率也大于0。

于是我们才说，2024年的3%不算低，2014年的6%不算高。

那些天天在网上问我该不该买房的人，我想反问一句——这三个前提还在不在？

还有一个问题，有些人总是担心，房价哗得一下，一夜就涨上去了，等看到这些信号的时候，黄花菜都凉了。

千万不要拿过去的经验说事，也用不着提醒我2009、2016年，房价都是嗖得一下涨上来的……

我只会说你刻舟求剑。

首先，这是债务扩张周期才会发生的事，而现在是债务紧缩周期。

周期就是周期，规律就是规律，没有什么人定胜天。

哪怕再有权威的人，只要借债不还，你也不会再信他，不会把钱交给他。

债务循环的本质，是信用流动。

不还债就没有信用，没有信用就丧失了共识基础。

权威是什么？权威是某种共识。

所以不管是谁，不管是机构还是个人，欠债都要还，否则接入社会的成本，会奇大无比。

而还债则意味着他必须要减少其他方面的支出。

一个人的支出是另一个人的收入……陷入通缩循环。

所以有债务扩张周期，就一定有债务紧缩周期。

在债务紧缩周期，房价是不可能一夜就涨回去的。

因为居民赌上未来，去加杠杆买房，得先有未来可赌，对吧？

也就是有稳定的收入增长预期，但什么叫稳定的预期？

简单说，就是银行认为你能还上钱，贷出去的款不会烂账。

你也觉得自己能还上钱，而且还会因为收入增长，还债压力越来越低。

请问这样的预期要怎么来？

不是你上个月挣一万，这个月挣两万，你就有稳定预期了，这样你只会觉得是这个月运气好，下个月就不一定了。

用“行为经济学”的逻辑，严肃地讲，只有收入持续增长2-3年，人们才会普遍形成收入增长的确定，才会觉得未来可期。

再一个，就是“35岁危机”这个概念，得从互联网上消失。

否则的话，即便你25到28岁工资一直涨，但预期到35岁就会失业，还是不敢赌未来。

现在知道为什么周期底部，最少都要磨2-3年了吧？这是美国2008年次贷危机之后，房价反弹最快的洛杉矶所花费的时间。

要知道美国当时的决策条件，咱是羡慕不来的。

首先，美元是世界货币。

其次，当时全球化上行，全世界都给美国输血，东大既给美国输入廉价商品，还输入资本去买美债。

用温铁军的话讲，叫一头牛身上剥两层皮。

再次，当时移动互联网处在爆发期，苹果手机就是那会儿开始风靡的。

有这样或那样的内外因素，决定着我们的反弹过程，要远比他们漫长。

何况现在讲反弹，还为时过早。

这才哪到哪，路径依赖都还在走，就说明南墙还没撞够。

从消费端来说，连预售和公摊都还在，也说明消费者吃的亏还不够多，还不够倒逼，只有再多吃几个亏，才能真正形成买方市场。

所以目前仍在肩部位置，维持周期节点处在债务危机前期的判断。

上图显示，美国08年房价下跌用了6年，日本用了19年，我国高点在2021年，后面还要再跌几年，大家智者见智。

一个浅显的道理是——债务不会消失，只会转移。

说白了，现在的刺激政策，所打的主意，都是往打工人头上堆债务，去解套房企和地方。

但这里面有两个问题。

第一，打工人头上还有负债空间可堆么？

所谓路径依赖，就是说过去一直这么搞，涨价去库存也好，货币棚改也罢，本质都是扩表——扩张资产负债表——扩的是你的负债，涨的是他的资产！

你难道可以无限负债下去？

背一百万你能还，背一千万呢？

你就是想借，银行也不肯贷呀。

所以只要有常识，都能想到，负债有门槛。

三和大神问你借钱，你肯借吗？

现在门槛一降再降，那原本不是合格借款人的，也都变合格了喽？难免有次级贷之嫌，对吧？

而且之前创造了几轮购房狂热，恐怕能拿出六个钱包且不够理性的人，早就被薅完了吧？

现在局势如此明牌，我很好奇，这时候还加杠杆上车的，到底是什么样的人。

第二，让打工人加杠杆，到底是解决问题，还是制造问题？

如果是解决问题的话，那居民杠杆率从2008年的20%左右，涨到现在的70%，房企和地方上的债务早就应该解套了，债务危机怎么还越来越严重了呢？

涨价去库存，库存怎么越去越多了呢？

事实是居民在前头加杠杆，但后面的人更贪婪，杠杆加得更狠，结果谁也没解套，全是套上加套。

真正能解决问题的，是改革资金流向，切实提高居民的可支配收入，修复居民的资产负债表，而不是令其恶化。

居民有更多钱投入消费，生产端能赚到钱，才会有意愿扩大投资，进而扩大就业……经济才能进入正循环。

以上，题目问如何影响楼市，答案是——只会恶化信用，制造出更多雷点。

想想看深圳的经营贷和首付分期，是低利率、低首付吧？现在回过头去看，它是解决了问题，还是制造了问题？

不用很复杂，你只需记住一条——现在是去杠杆周期，任何形式的加杠杆，都不能解决问题，只会制造问题！